（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，陳明遠看中北京通州一套房產(chǎn)（即一號房屋），總價56.7萬余元。因當時政策允許“房產(chǎn)可解決子女入學”，他與母親商量后，決定在購房合同上加上妹妹陳雪梅的名字，以便其女兒將來能在北京上學。

操作如下：

2005年4月18日，陳明遠與陳雪梅作為共同買受人，與甲公司簽訂《商品房預售合同》；

全部首付款11.7萬余元由陳明遠支付，后續(xù)45萬元銀行貸款也由其一人償還；

房屋交付后，物業(yè)協(xié)議、供暖協(xié)議均由陳明遠簽署，所有稅費、維修基金、物業(yè)費均由其繳納；

一號房屋自2005年起由陳明遠一家長期居住使用，陳雪梅從未出資、未參與管理。

2007年，陳雪梅因車禍去世。其丈夫張立軍拒絕承認“掛名”事實，聲稱妻子是共同購房人，并拒絕配合將房屋登記至陳明遠名下。因開發(fā)商處產(chǎn)權尚未辦理，房屋一直“懸空”。

2021年，陳明遠曾起訴要求確認房屋歸其個人所有，但因房屋未辦證，法院以“物權尚未設立”為由駁回（A號判決）。

2023年，陳明遠調整策略，以合同糾紛為由再次起訴，請求確認：

其與陳雪梅之間存在借名/掛名合意；

《預售合同》項下全部權利義務歸其一人；

陳雪梅的繼承人（張立軍、女兒、父母）協(xié)助辦理產(chǎn)權登記。

二、裁判結果

法院判決：

《預售合同》中買受人的全部權利義務歸陳明遠一人享有；

? 四名繼承人于七日內(nèi)協(xié)助陳明遠辦理一號房屋產(chǎn)權登記手續(xù)；

注：法院雖未認定“借名合同有效”，但基于出資+使用+合理事由，確認合同權益歸實際出資人。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于：《預售合同》項下的權利義務應如何分配？

經(jīng)查：

全部購房款（首付+貸款）均由陳明遠支付，對方無法提供陳雪梅任何出資證據(jù)；

房屋交付后近20年由陳明遠占有、使用、繳費；

母親出庭作證：加名僅為“解決外孫女上學”，陳雪梅本人知情且同意“房子歸哥哥”；

妹夫張立軍自認：“沒出錢”“不清楚怎么買的”“只聽說是為了孩子上學”；

雖合同寫兩人名字，但內(nèi)部關系應按出資比例確定權益；

此前A號判決駁回的是“物權確認”，而本案是“合同權益歸屬”，不構成重復起訴。

法院強調：

“合同載明兩人名字，對外可能承擔連帶責任，

但在內(nèi)部關系上，誰出資、誰使用、誰承擔風險，誰就享有合同權益?！?/strong>

四、律師提示

本案是“掛名購房+親情信任+事后爭議”的典型，啟示：

“加名”不等于“共有”：

若僅為解決子女入學、落戶等政策需求，且無出資、無使用，法院可認定為“掛名”；

合同糾紛比物權確權更易勝訴：

房屋未辦證時，直接確權難，但可通過確認合同權利歸屬曲線救國；

? 建議：

如需“掛名”，務必保留溝通記錄、付款憑證、使用證據(jù)；

遇繼承人反悔，優(yōu)先主張合同權益而非物權；

及時起訴，避免房屋被他人主張權利。

借名買房律師靳雙權團隊專注處理親屬間購房、繼承人爭房、合同權益確認等復雜糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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