（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，王建國與其妻子（2004年去世）因不具備購房資格，便以侄子趙明遠(yuǎn)的名義，出資購買了北京一套經(jīng)濟適用房（即一號房屋）。首付款、月供、尾款均由王建國支付，房屋交付后也一直由其和女兒王雪居住使用。

2006年，房屋登記在趙明遠(yuǎn)名下。2013年，王建國一次性結(jié)清剩余貸款。多年來，雙方雖未簽署書面借名協(xié)議，但家庭內(nèi)部均認(rèn)可房屋實際歸王建國所有。

然而，2018年2月14日，趙明遠(yuǎn)與其妻子李婷簽訂《贈與協(xié)議》，將一號房屋1%的份額“贈與”李婷，并迅速辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，變?yōu)榉蚱薨捶莨灿校ㄚw99%、李1%）。

2019年，趙明遠(yuǎn)夫婦竟起訴王建國父女，要求騰退房屋。法院查明事實后，駁回其訴訟請求，并在此后的另案中確認(rèn)：王建國與趙明遠(yuǎn)之間存在借名買房關(guān)系，趙并非真實權(quán)利人。

但因王建國當(dāng)時無北京購房資格，法院暫未支持過戶。

于是，王建國與女兒王雪立即提起新訴訟，主張：趙明遠(yuǎn)在明知自己非產(chǎn)權(quán)人的情況下，擅自處分房產(chǎn)，與配偶惡意串通簽訂《贈與協(xié)議》，損害實際權(quán)利人利益，應(yīng)屬無效。

趙明遠(yuǎn)夫婦辯稱：

贈與僅為“辦理經(jīng)轉(zhuǎn)商手續(xù)節(jié)省費用”，非惡意；

王雪不是借名合同當(dāng)事人，無權(quán)起訴；

若借名關(guān)系解除，王建國更無權(quán)主張。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙明遠(yuǎn)與李婷于2018年2月14日就一號房屋簽訂的《贈與協(xié)議》無效。

注：該判決為后續(xù)確權(quán)及過戶掃清障礙，防止名義人通過“微份額贈與”制造共有障礙。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于：贈與行為是否構(gòu)成“惡意串通，損害第三人利益”。

經(jīng)查：

生效判決已確認(rèn)趙明遠(yuǎn)僅為名義購房人，不享有房屋實際權(quán)益；

趙、李二人在明知房屋由王建國出資、占有、使用的情況下，仍于2018年簽訂贈與協(xié)議；

2019年即起訴要求騰房，主觀惡意明顯；

所謂“為節(jié)省經(jīng)轉(zhuǎn)商費用”缺乏證據(jù)支持，且1%份額對補繳金額影響極小，理由牽強；

該贈與直接導(dǎo)致房屋變?yōu)榉蚱薰灿�，阻礙實際權(quán)利人未來過戶，損害其合法權(quán)益。

法院強調(diào)：

“名義登記人不得擅自處分借名房產(chǎn)。

在明知非真實權(quán)利人的情況下，與配偶‘贈與’份額，屬于典型的惡意串通行為，依法應(yīng)認(rèn)定無效�！�

四、律師提示

本案是打擊“借名房被惡意稀釋產(chǎn)權(quán)”的典型勝訴案例，三大警示：

“1%贈與”是常見規(guī)避手段：

名義人常通過向配偶贈與微小份額，制造“共有”障礙，阻止實際權(quán)利人過戶；

惡意串通無需“通謀證據(jù)”：

只要雙方系夫妻、明知房屋真實權(quán)屬、事后立即主張權(quán)利，即可推定惡意；

實際權(quán)利人可直接起訴確認(rèn)贈與無效：

無需等待過戶條件成就，及時阻斷產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵。

? 建議：

發(fā)現(xiàn)名義人擅自處分房產(chǎn)（如贈與、抵押、出售），立即起訴確認(rèn)行為無效+申請財產(chǎn)保全；

即使暫時無購房資格，也應(yīng)通過訴訟固定權(quán)利狀態(tài)；

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊專注處理借名房被惡意處分、配偶贈與、繼承人爭產(chǎn)等高風(fēng)險糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。