（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2013年，林國(guó)棟想在燕郊購(gòu)房，但因年齡較大無(wú)法辦理按揭貸款。于是，他與兒子林志強(qiáng)商量，以林志強(qiáng)名義購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，房款由林國(guó)棟全額出資。

雙方還簽署了一份《委托購(gòu)房協(xié)議》，寫(xiě)明：“林國(guó)棟委托林志強(qiáng)代為購(gòu)房，房屋實(shí)際所有權(quán)歸林國(guó)棟所有。”此后，林國(guó)棟通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付首付款，并長(zhǎng)期承擔(dān)月供。2020年后，因林志強(qiáng)賬戶被凍結(jié)，林國(guó)棟改將還款打入兒媳賬戶，并最終結(jié)清貸款。

然而，林志強(qiáng)因一起租賃合同糾紛，被債權(quán)人張明遠(yuǎn)起訴。法院A號(hào)判決判令林志強(qiáng)退還109萬(wàn)余元。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院依法查封并擬拍賣(mài)登記在林志強(qiáng)名下的一號(hào)房屋。

林國(guó)棟得知后，立即提出執(zhí)行異議，主張自己才是房屋真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求停止執(zhí)行。執(zhí)行法院B號(hào)裁定駁回其異議。林國(guó)棟遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林國(guó)棟的全部訴訟請(qǐng)求。

? 一號(hào)房屋繼續(xù)作為林志強(qiáng)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。

注：即便父子間有協(xié)議、有出資，但因房屋登記在被執(zhí)行人名下，不足以排除善意債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：林國(guó)棟是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

經(jīng)查：

一號(hào)房屋自始登記在林志強(qiáng)名下，對(duì)外公示權(quán)利人為林志強(qiáng)；

林國(guó)棟雖提交《委托購(gòu)房協(xié)議》及部分轉(zhuǎn)賬記錄，但協(xié)議簽訂于父子之間，無(wú)第三方見(jiàn)證，極易事后補(bǔ)簽；

轉(zhuǎn)賬多發(fā)生于2020年之后，無(wú)法完整覆蓋購(gòu)房及還貸全過(guò)程；

更重要的是，借名買(mǎi)房協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)；

債權(quán)人張明遠(yuǎn)作為不知情的外部第三人，有權(quán)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示效力。

法院強(qiáng)調(diào)：

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)。

借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由借名人自行承擔(dān)。

內(nèi)部約定不能對(duì)抗善意債權(quán)人，否則將嚴(yán)重?fù)p害交易安全和執(zhí)行秩序?！?/strong>

四、律師提示

本案是借名買(mǎi)房最大風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)寫(xiě)照——房在他人名下，等于把命運(yùn)交到別人手里。

關(guān)鍵教訓(xùn)：

登記即風(fēng)險(xiǎn)：

房產(chǎn)登記在誰(shuí)名下，法律就保護(hù)誰(shuí)。哪怕你出全款、住十年，只要沒(méi)過(guò)戶，房子就可能被對(duì)方的債主執(zhí)行；

父子關(guān)系≠法律保障：

親屬間協(xié)議缺乏公信力，法院高度警惕“倒簽協(xié)議、虛構(gòu)債務(wù)”逃避執(zhí)行；

執(zhí)行異議極難成功：

除非能證明早于債務(wù)形成前已實(shí)際占有+非因自身原因未過(guò)戶，否則幾乎無(wú)法排除執(zhí)行；

唯一安全路徑：及時(shí)過(guò)戶：

一旦具備條件（如貸款還清、政策允許），必須立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，否則夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

? 建議：

絕不因“信任”放棄產(chǎn)權(quán)登記；

如確需借名，同步做資金監(jiān)管+居住公證+定期催告過(guò)戶；

一旦發(fā)現(xiàn)登記人涉訴，立即起訴確權(quán)+申請(qǐng)保全，爭(zhēng)分奪秒！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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