（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，王秀蘭看中北京通州一套房產(chǎn)（即一號房屋），總價47.5萬余元。她支付首付款10萬余元，并以自己名義向銀行申請貸款36萬元，隨后將全部房款付清。

2005年4月，在房屋即將辦理產(chǎn)權(quán)證前，王秀蘭與兒子趙明遠(yuǎn)協(xié)商，將購房人變更為趙明遠(yuǎn)，并由趙明遠(yuǎn)與開發(fā)商甲公司重新簽訂《商品房買賣合同》。同年8月，一號房屋登記在趙明遠(yuǎn)名下。

此后近二十年，房屋由王秀蘭對外出租并收取租金。2023年，因擔(dān)心兒子可能出售房屋，王秀蘭提起訴訟，主張：

自己是實(shí)際出資人；

當(dāng)時因“婚姻問題”和“方便兒子上學(xué)”才登記在其名下；

雙方實(shí)為借名買房關(guān)系；

請求確認(rèn)自己為實(shí)際所有權(quán)人，并判令兒子配合過戶。

趙明遠(yuǎn)辯稱：

房屋是母親贈與給他的；

有合法購房合同和產(chǎn)權(quán)證；

從未約定“借名”，也無任何書面協(xié)議；

母親所述理由不合邏輯——當(dāng)時無限購政策，她完全可自行登記。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回王秀蘭的全部訴訟請求。

注：法院認(rèn)為，既無借名合意，又無合理借名必要，且登記已近20年，不能僅憑出資推翻物權(quán)登記。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：是否存在借名買房的合意，以及是否有合理借名事由。

經(jīng)查：

雙方從未簽署借名協(xié)議或代持協(xié)議；

購房時無限購政策，王秀蘭作為離異單身人士，完全具備購房資格；

所謂“因婚姻問題”“為兒子上學(xué)”等理由，缺乏緊迫性與合理性；

房屋自2005年登記至趙明遠(yuǎn)名下，已近二十年，王秀蘭從未提出異議；

雖由王秀蘭出資，但出資行為本身不能直接證明所有權(quán)歸屬；

不動產(chǎn)登記具有公示公信效力，在無充分反證情況下，應(yīng)以登記為準(zhǔn)。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房需有明確合意+合理事由+持續(xù)主張權(quán)利。

僅有出資事實(shí)，不足以推翻長期有效的產(chǎn)權(quán)登記?！?/strong>

四、律師提示

本案是典型的“出資≠產(chǎn)權(quán)”敗訴案例，三大教訓(xùn)值得警惕：

“能登記自己名下卻登記他人名下”，本身就是高危信號：

若無限購、貸款等客觀限制，法院會高度懷疑“借名”真實(shí)性；

“贈與”與“借名”界限模糊，口頭說法難被采信：

出資后長期不主張權(quán)利，極易被推定為贈與；

時間是確權(quán)的最大敵人：

登記長時間未異議，司法傾向于維護(hù)登記穩(wěn)定性和交易安全。

? 建議：

若確需借名，必須簽署書面協(xié)議+保留溝通記錄+定期主張權(quán)利；

如僅為“幫子女持有”，建議通過附條件贈與或設(shè)立居住權(quán)等方式保障權(quán)益；

切勿以“信任”代替法律安排——親情經(jīng)不起時間與利益的考驗(yàn)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理親屬間房產(chǎn)確權(quán)、借名買房、贈與爭議等高風(fēng)險糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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