（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1993年，甲公司與丙經(jīng)營部（負(fù)責(zé)人：周振國）簽訂《集資聯(lián)建宿舍樓協(xié)議》，約定甲公司出資54.6萬余元，取得位于某高校院內(nèi)宿舍樓中的兩套房屋（即一號(hào)房屋、二號(hào)房屋）。甲公司依約支付全部款項(xiàng)，并于1994年接收房屋，由員工裝修并長期使用至今。

然而，因當(dāng)時(shí)政策限制，非校方人員無法直接辦理產(chǎn)權(quán)登記。校方提出：可先將房屋登記在兩名職工——王立新、陳志明名下，待條件允許再過戶。2006年，王、陳二人共同出具《情況說明》，明確承認(rèn)：“房屋系甲公司購買，僅因辦證需要暫登記在我名下，同意配合過戶至甲公司指定人員名下?！?/strong>

此后多年，王、陳始終拒絕配合。2023年，甲公司已完成注銷，其唯一股東乙公司作為權(quán)利承繼人，提起訴訟，請求確認(rèn)房屋歸其所有，并判令王、陳配合過戶。

王、陳辯稱：

房屋系其以“房改成本價(jià)”購買，有《房屋買賣契約》和產(chǎn)權(quán)證；

甲公司無轉(zhuǎn)賬記錄，且起訴已超20年訴訟時(shí)效；

自己才是合法所有權(quán)人。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 王立新、陳志明于七日內(nèi)分別協(xié)助將一號(hào)、二號(hào)房屋過戶至乙公司名下；

注：法院認(rèn)定，雙方存在“借名買房”關(guān)系，且物權(quán)請求不受訴訟時(shí)效限制。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：房屋真實(shí)權(quán)利歸屬及是否存在借名合意。

經(jīng)查：

甲公司全額支付購房款及相關(guān)費(fèi)用，有發(fā)票、付款憑證為證；

房屋自1994年交付起，一直由甲公司員工占有、使用、繳納水電物業(yè)費(fèi)；

王、陳雖持有產(chǎn)權(quán)證，但未提供任何出資證據(jù)；

其2006年簽署的《情況說明》明確承認(rèn)房屋屬甲公司所有，構(gòu)成對事實(shí)的自認(rèn)；

因政策限制無法直接登記，借名具有合理事由；

原告主張的是物權(quán)確認(rèn)及過戶，屬于物權(quán)請求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效。

法院強(qiáng)調(diào)：

“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)以真實(shí)權(quán)利狀態(tài)為準(zhǔn)。

名義登記人若未出資、未使用、且自認(rèn)非真實(shí)權(quán)利人，不得以產(chǎn)權(quán)證對抗實(shí)際權(quán)利人?！?/strong>

四、律師提示

本案勝訴關(guān)鍵在于“政策限制+真實(shí)出資+名義人自認(rèn)” 三重證據(jù)鏈，給類似客戶幾點(diǎn)啟示：

“政策性借名”具有正當(dāng)性：

因身份、資質(zhì)、政策等客觀原因無法登記，法院通常認(rèn)可借名合理性；

物權(quán)請求不受20年時(shí)效限制：

要求確認(rèn)所有權(quán)、辦理過戶，屬于物權(quán)保護(hù)，不適用訴訟時(shí)效抗辯。

? 建議：

遇政策限制需借名時(shí)，務(wù)必讓名義人簽署書面確認(rèn)文件；

保留所有付款、裝修、物業(yè)、水電等憑證；

若名義人反悔，立即起訴確權(quán)+申請財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理歷史遺留房產(chǎn)、政策性借名、企業(yè)資產(chǎn)確權(quán)等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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