（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國和劉淑芬是一對(duì)老夫妻，2012年，他們?nèi)畛鲑Y149萬元，購買了一號(hào)房屋。

因名下還有其他未登記房產(chǎn)，擔(dān)心“登記麻煩”，便直接將房子登記在獨(dú)子趙磊名下。

此后多年，老兩口偶爾繳納水電、寬帶等費(fèi)用，但從未辦理過任何書面協(xié)議，也未向兒子主張過產(chǎn)權(quán)。

2019年，趙磊與周婷再婚。

2021年，因婚姻出現(xiàn)危機(jī)，趙磊向父母出具一份《承諾書》，寫明：“我對(duì)一號(hào)房屋僅有居住權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸父母所有?！?/strong>

但這份文件只有趙磊一人簽字，周婷毫不知情。

2023年，趙磊為挽回婚姻，與周婷簽訂《婚內(nèi)協(xié)議》，自愿將一號(hào)房屋50%份額贈(zèng)與周婷，并完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記，房屋變?yōu)橼w磊與周婷共同共有。

2024年，周婷起訴離婚。

趙建國夫婦這才得知房子已加名兒媳，立即起訴，要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有，并讓兒子兒媳配合過戶。

周婷堅(jiān)決反對(duì)：“房子登記在趙磊名下十年，他有權(quán)處分。贈(zèng)與已完成，你們無權(quán)要回?！?/strong>

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回趙建國、劉淑芬的全部訴訟請(qǐng)求。

一號(hào)房屋屬于趙磊與周婷的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母無權(quán)主張所有權(quán)。

三、法院說理要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，出資不等于產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)《民法典》第209條，房屋自2014年登記在趙磊名下起，即發(fā)生物權(quán)效力。父母轉(zhuǎn)賬記錄僅能證明資金往來，不能推翻登記效力。

不存在“借名買房”的合理動(dòng)機(jī)。

父母均為北京戶籍，無限購障礙；所謂“節(jié)省登記費(fèi)”理由不成立（其他房產(chǎn)也未登記）；現(xiàn)實(shí)中，父母為子女購房出資更符合贈(zèng)與常理。

單方《承諾書》不能約束不知情的第三人。

趙磊2021年出具的“僅享有居住權(quán)”承諾，未經(jīng)周婷簽字確認(rèn)，對(duì)其無法律約束力。

兒子多次以所有權(quán)人身份處分房屋。

先簽《保證書》稱“名下財(cái)產(chǎn)歸妻子”，后簽《婚內(nèi)協(xié)議》贈(zèng)與50%份額，并完成登記——行為邏輯一致，印證其自認(rèn)所有權(quán)。

父母長期未主張權(quán)利，不合常理。

若真為借名，為何近十年不辦過戶？直到兒媳起訴離婚才行動(dòng)？此有違借名買房的一般交易習(xí)慣。

綜上，借名買房關(guān)系不成立，房屋按登記狀態(tài)認(rèn)定歸屬。

四、律師提示

本案揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：“出錢 ≠ 擁有”，尤其當(dāng)房產(chǎn)登記在成年子女名下時(shí)！

很多父母認(rèn)為：

“房子是我買的，寫孩子名字只是圖方便”；

“他簽了字承認(rèn)房子是我的，肯定沒問題”；

“兒媳剛進(jìn)門就想分房？太貪心！”

但法律只看登記+合意+合理性。一旦登記完成，子女就是法律上的產(chǎn)權(quán)人，他可以抵押、出售、贈(zèng)與配偶。

? 如果您想為子女買房但保留控制權(quán)，請(qǐng)務(wù)必做到：

不要直接登記在子女名下；若必須登記，應(yīng)簽署書面借名協(xié)議并由所有利害關(guān)系人（如未來配偶）知情確認(rèn)；

避免使用“贈(zèng)與”“結(jié)婚用房”等表述，否則易被推定為贈(zèng)與；

盡早辦理確權(quán)或過戶，拖延只會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。

?? 特別提醒：婚前/婚內(nèi)將房產(chǎn)加名配偶，一旦完成登記，即視為有效贈(zèng)與，即使后續(xù)離婚，原產(chǎn)權(quán)人也難以撤銷。

如您正面臨類似家庭房產(chǎn)安排，切勿憑“親情信任”操作。先咨詢專業(yè)律師，用法律守住您的資產(chǎn)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注借名買房、家事房產(chǎn)糾紛十余年，可為您提供安全、合規(guī)的代持與確權(quán)方案。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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