（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林雪梅與周志遠(yuǎn)原是夫妻。2013年，因朋友吳建國享有單位內(nèi)部購房優(yōu)惠，兩人決定借用其名義購買一號房屋。

他們與吳建國口頭達(dá)成一致：

“我們出全款買房，你掛名；房子交房后我們?nèi)胱⊙b修；等能過戶時(shí)，你配合把房登記到我們名下�！�

隨后，林雪梅和周志遠(yuǎn)分多筆向吳建國轉(zhuǎn)賬共計(jì)608萬余元，備注均為“房款”“車位費(fèi)”“稅費(fèi)”等。

吳建國用這筆錢，以自己名義與甲公司簽訂購房合同，買下一號房屋。

交房后，夫妻二人立即收房、裝修、購置家具家電，并長期實(shí)際居住。孩子的照片、周志遠(yuǎn)的工作證件……都留在屋內(nèi)。

物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)也一直由周志遠(yuǎn)支付。

2018年，兩人離婚。因房屋登記在吳建國名下，未能在離婚訴訟中分割。

更糟的是，周志遠(yuǎn)竟當(dāng)庭否認(rèn)借名買房，謊稱“已把房退給吳建國”，企圖獨(dú)占權(quán)益。

無奈之下，林雪梅單獨(dú)起訴，要求確認(rèn)她與周志遠(yuǎn)共同享有購房合同權(quán)利，并將一號房屋過戶至二人名下。

吳建國和周志遠(yuǎn)雙雙否認(rèn)：“根本沒簽過借名協(xié)議，房子是我的！”

但法院最終查明：錢是他們出的，房是他們住的，連吳建國自己都在電話里承認(rèn)“只是掛名”。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

吳建國于判決生效7日內(nèi)，協(xié)助將一號房屋過戶至林雪梅、周志遠(yuǎn)名下。

駁回其他請求。

這意味著：即使沒有書面借名協(xié)議，只要出資+占有+履約事實(shí)充分，法院仍可認(rèn)定借名關(guān)系成立！

三、法院說理要點(diǎn)

雖無書面協(xié)議原件，但多項(xiàng)證據(jù)形成完整鏈條。

轉(zhuǎn)賬記錄、裝修票據(jù)、物業(yè)繳費(fèi)、房屋照片、錄音等，足以證明林雪梅、周志遠(yuǎn)是實(shí)際出資人和使用人。

吳建國自認(rèn)“掛名”是關(guān)鍵突破。

他在電話中明確表示：“單位不讓賣，我只能偷偷掛名……房子本來就是給你們住的。”此言直接印證借名合意。

房屋自交付起即由夫妻實(shí)際控制，出名人從未管理。

吳建國連鑰匙都沒拿過，更未繳納任何費(fèi)用，完全不符合真實(shí)產(chǎn)權(quán)人特征。

所謂“借款轉(zhuǎn)購房款”“已退款”純屬虛構(gòu)。

所謂“退款”資金流向顯示：錢從周志遠(yuǎn)處轉(zhuǎn)出，經(jīng)第三方又回到周志遠(yuǎn)賬戶，明顯是虛假走賬。

誠實(shí)信用原則優(yōu)先于形式登記。

法院強(qiáng)調(diào)：不能允許一方通過否認(rèn)事實(shí)、制造假流水來逃避合同義務(wù)，損害配偶合法權(quán)益。

綜上，借名買房關(guān)系成立，出名人應(yīng)履行過戶義務(wù)。

四、律師提示

本案極具代表性：很多借名買房糾紛，恰恰發(fā)生在夫妻離婚之后。一方反水，聯(lián)合出名人否認(rèn)事實(shí)，試圖侵吞房產(chǎn)。

要打贏這類官司，務(wù)必做到：

? 保留所有付款憑證（備注用途�。�；

? 長期穩(wěn)定居住并留下生活痕跡（水電、物業(yè)、孩子上學(xué)等）；

? 持有購房原始文件（合同、發(fā)票、契稅票等）；

? 爭取出名人自認(rèn)證據(jù)（微信、錄音、郵件均可）；

? 警惕對方制造“虛假退款”流水，及時(shí)申請法院調(diào)取完整銀行記錄。

特別提醒：即使離婚了，只要房子是婚姻期間共同出資購買，無論登記在誰名下（包括第三人），都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方有權(quán)主張分割或確權(quán)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注借名買房、離婚房產(chǎn)分割十余年，成功處理數(shù)百起類似復(fù)雜案件，可為您提供精準(zhǔn)維權(quán)策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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