（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周明與林婷于2006年結(jié)婚，2019年協(xié)議離婚。

2012年底，二人因名下已有兩套住房，受限于北京市限購政策，無法再以自己名義購房。

恰在此時(shí)，林婷母親林秀蘭名下無房，三人遂商議購買一套別墅（即“一號房屋”）。

購房總價(jià)約353萬元，資金來源包括：

周明父親出售名下房產(chǎn)所得款項(xiàng)；

林婷賬戶支付部分房款；

銀行貸款以林秀蘭名義申請（因其年齡較大，實(shí)際由林婷操作還款事宜）。

2013年，《商品房預(yù)售合同》由林秀蘭與甲公司簽訂；

2018年，不動產(chǎn)權(quán)證登記在林秀蘭一人名下。

值得注意的是，購房合同、全部付款憑證、貸款文件及產(chǎn)權(quán)證書，自始至終均由林秀蘭本人保管。

房屋交付后，基本處于空置狀態(tài)。周明承認(rèn)，其僅在2017年夫妻關(guān)系緊張期間短暫居住數(shù)月，之后便搬離。日常水電費(fèi)用雖偶有繳納，但并無長期居住或管理事實(shí)。

2019年雙方協(xié)議離婚時(shí)，《離婚協(xié)議書》對名下兩套房產(chǎn)進(jìn)行了明確分割，但未提及一號房屋。工作人員當(dāng)時(shí)解釋：“老人名下的房產(chǎn)無需寫入離婚協(xié)議。”

多年后，周明突然起訴，主張：

“房子是我們出的錢，只是借岳母名字！請確認(rèn)我享有50%產(chǎn)權(quán)，并判她配合過戶�！�

林秀蘭堅(jiān)決反對：

“房子是我女兒孝順給我買的養(yǎng)老房，所有手續(xù)都是我的，你們離婚時(shí)都沒提，現(xiàn)在來爭？”

林婷亦表示：購房本意就是回報(bào)母親多年付出，不存在任何借名合意。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周明的全部訴訟請求。

? 確認(rèn)一號房屋歸林秀蘭個(gè)人所有，不構(gòu)成借名買房。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，主張借名買房的一方，須就以下核心要素完成舉證：

存在借名合意：雙方明確約定僅為“代持”，產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際出資人。

→ 本案無書面協(xié)議，亦無錄音、微信等能證明該合意的證據(jù)。

實(shí)際權(quán)利人控制權(quán)屬文件：如購房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等通常由真實(shí)權(quán)利人保管。

→ 但本案中，全部關(guān)鍵文件均由登記人林秀蘭持有，與借名買房常理相悖。

長期實(shí)際占有使用房屋：真實(shí)權(quán)利人應(yīng)持續(xù)居住、出租或管理房產(chǎn)。

→ 周明僅短期居住數(shù)月，房屋長期空置，不符合實(shí)際控制特征。

重大財(cái)產(chǎn)應(yīng)在離婚時(shí)處理：若真屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不可能在離婚協(xié)議中完全忽略。

→ 雙方對其他房產(chǎn)分割清晰，唯獨(dú)未提一號房屋，反證其非共有財(cái)產(chǎn)。

綜上，周明未能完成舉證責(zé)任，其主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。

四、律師提示

?? 第一，越是父母、岳父母、子女之間，越容易因信任省略書面約定。但一旦關(guān)系破裂，口頭承諾在法庭上幾乎無效。

?? 第二，權(quán)屬文件誰拿著，法院就傾向信誰。

購房合同、房產(chǎn)證、貸款合同若全在登記人手中，法院會高度懷疑“借名”真實(shí)性。真實(shí)權(quán)利人必須掌握這些文件。

?? 第三，短期居住≠所有權(quán)。

交過幾次電費(fèi)、住過幾個(gè)月，在法律上遠(yuǎn)不足以證明“實(shí)際控制”。長期、穩(wěn)定、排他性占有才是關(guān)鍵。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注親屬間房產(chǎn)確權(quán)糾紛，擅長從權(quán)屬控制、資金流向、家庭背景多維度構(gòu)建抗辯或確權(quán)策略，幫您守住合法產(chǎn)權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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