（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林梅和林芳是親姐妹。2000年，林梅看中一套位于北京的房產(chǎn)（后稱一號房屋），以15萬元從原房主手中購得。

但因當(dāng)時該房屋所占土地為集體性質(zhì)，無法辦理過戶，只能先實際占有使用。

此后，林梅一直住在一號房屋，并承擔(dān)所有水電、物業(yè)、燃?xì)獾荣M用。

2012年，政策允許辦理產(chǎn)權(quán)登記。因林梅當(dāng)時婚姻狀況復(fù)雜，為避免糾紛，姐妹口頭約定：由林芳作為名義人代持，將一號房屋登記在她名下，但房屋實際仍歸林梅所有。

登記時，所有購房合同、發(fā)票、契稅單、維修資金收據(jù)等原件均由林梅保管。林芳也從未對房屋提出過權(quán)利主張。

多年后，林梅要求林芳配合過戶，林芳卻反悔，稱：“房子是我們?nèi)页龅腻X，你只是暫住�！逼湔煞蜿悘娨渤鐾プ髯C，稱曾取款4.7萬元用于辦證。

林梅無奈起訴，請求法院確認(rèn)雙方存在借名買房關(guān)系，并判令房屋歸自己所有。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)林梅與林芳就一號房屋成立借名買房合同關(guān)系；

? 林芳于判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助林梅將一號房屋過戶至其名下。

三、法院說理要點

原告完成初步舉證，形成完整證據(jù)鏈。

林梅提交了2000年的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、15萬元房款收據(jù)、原房主證言，證明其為實際買受人。

關(guān)鍵原始憑證由原告長期持有，具有高度證明力。

包括商品房買賣契約、發(fā)票、契稅完稅證、維修資金收據(jù)等——這些通常由產(chǎn)權(quán)人保管的文件，卻一直在林梅手中。

長期穩(wěn)定居住+承擔(dān)全部使用費用，印證實際控制權(quán)。

自2000年至今，林梅一家持續(xù)居住，繳納所有生活費用，而林芳從未主張居住或收益權(quán)利。

被告抗辯缺乏證據(jù)支持。

所謂“全家出資”僅有第三人單方取款記錄，無轉(zhuǎn)賬憑證、無共同付款合意，不足以推翻林梅的出資事實。

綜合判斷，借名買房關(guān)系具有“高度可能性”。

法院認(rèn)為，在親屬間借名買房雖常無書面協(xié)議，但結(jié)合購房背景、憑證持有、居住使用等事實，足以認(rèn)定雙方存在代持合意。

故支持原告確權(quán)及過戶請求。

四、律師提示

本案是親屬間借名買房勝訴的典型范例，關(guān)鍵在于：用證據(jù)閉環(huán)還原“誰出錢、誰控制、誰受益”！

很多客戶問：“沒有書面協(xié)議，還能要回房子嗎？”

答案是：可以，但必須滿足以下條件：

? 保留全部原始購房憑證（合同、發(fā)票、稅單、付款記錄）；

? 長期、穩(wěn)定、排他地占有使用房屋（繳費記錄+居住證明）；

? 名義人從未行使過物權(quán)（如出租、抵押、主張租金）；

? 借名原因合理（如限購、婚姻風(fēng)險、政策限制等）。

不要把重要文件放在共有房屋內(nèi)！本案中被告辯稱“文件在房里所以原告能拿到”，幸好法院采信了“長期持有即控制”的邏輯；

盡早確權(quán)！拖延越久，名義人反悔或加名配偶的風(fēng)險越高。

如果您正面臨類似情況，切勿因“是親戚”就放棄取證。

完整的證據(jù)鏈，就是您拿回房子的底氣。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注借名買房糾紛十余年，擅長通過細(xì)節(jié)證據(jù)構(gòu)建勝訴邏輯，助您守住應(yīng)得房產(chǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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