（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李秀蘭育有三子女：張慧、張強(qiáng)、張偉。

2015年，老伴去世后，一家人協(xié)商出售其名下一號房屋，所得670萬元用于：

為李秀蘭在兒子張偉家附近購置新房養(yǎng)老；

剩余款項(xiàng)留作生活費(fèi)。

經(jīng)法院確認(rèn)，一號房屋由李秀蘭占5/8份額，三子女各占1/8。

因張慧、張強(qiáng)不便在京，便公證委托張偉全權(quán)辦理售房事宜。

2016年，張偉收取全部售房款后，用其中323萬余元購買了二號房屋，并登記在女兒張娜名下。

剩余280萬元轉(zhuǎn)入李秀蘭賬戶。

此后，李秀蘭與張強(qiáng)一同居住在二號房屋，直至2020年去世。

李秀蘭去世后，張慧、張強(qiáng)認(rèn)為：

二號房屋實(shí)際由母親出資購買，應(yīng)屬母親遺產(chǎn)，張娜無權(quán)占有，要求張娜返還全部購房款323萬余元及利息。

張娜和父親張偉則表示：

購房款中，一部分是李秀蘭的贈與，一部分是張偉的贈與，登記在張娜名下即是贈與意思表示，且李秀蘭生前從未提出異議。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回張慧、張強(qiáng)的全部訴訟請求。

不支持張娜構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，亦不支持返還購房款。

張娜作為登記產(chǎn)權(quán)人，成功保住房屋，無需返還任何款項(xiàng)。

三、法院說理要點(diǎn)

購房行為經(jīng)老人知情并同意。

各方均認(rèn)可，李秀蘭對用售房款購買二號房屋一事完全知情，且長期居住其中，未提出異議。

未完成售房款分割，出資性質(zhì)不明。

670萬元售房款雖為共有，但未書面約定具體分配方案，不能直接認(rèn)定323萬元全部屬于李秀蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

登記在孫女名下具有贈與外觀。

在家庭內(nèi)部，將房產(chǎn)直接登記在晚輩名下，結(jié)合老人長期居住、未主張權(quán)利等事實(shí)，可推定存在贈與意愿。

原告主張“不當(dāng)?shù)美比狈σ罁?jù)。

張娜取得房屋并非“無法律根據(jù)”，而是基于家庭合意與老人默許，不構(gòu)成民法意義上的不當(dāng)?shù)美?/strong>

繼承人不能直接追索“疑似出資”。

若對李秀蘭是否出資、出資多少有爭議，應(yīng)先厘清670萬元售房款的內(nèi)部分割，再另案解決權(quán)屬問題。

綜上，在無證據(jù)證明存在借名買房或借貸關(guān)系的情況下，法院尊重家庭內(nèi)部財(cái)產(chǎn)安排。

四、律師提示

本案揭示了一個(gè)常見誤區(qū)：“錢從共有賬戶出，房子寫別人名，就能要回來”。

但法院更關(guān)注行為時(shí)的真實(shí)意思表示。

關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)在于：

售房款未及時(shí)分割，導(dǎo)致后續(xù)出資來源模糊；

無書面協(xié)議明確資金用途（是借款？代持？還是贈與？）；

老人長期居住+未反對登記，反而強(qiáng)化了贈與推定。

對類似家庭安排，建議：

? 若為“代持”，務(wù)必簽訂書面借名協(xié)議；

? 若為“共同出資”，應(yīng)明確各自份額；

? 若確系贈與，也應(yīng)保留溝通記錄或遺囑說明，避免身后爭議。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注家庭房產(chǎn)糾紛十余年，成功處理數(shù)百起親屬間房產(chǎn)歸屬與出資返還案件，可為您提供精準(zhǔn)應(yīng)對策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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