（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，年逾六旬的劉桂芳與丈夫劉建國(guó)想置換一套一層住房，看中了一號(hào)房屋（總價(jià)約50.5萬(wàn)元）。因年齡超限無(wú)法辦理銀行貸款，經(jīng)協(xié)商，借用女婿趙強(qiáng)的名義簽約并申請(qǐng)貸款。

全部購(gòu)房資金均由劉桂芳夫婦承擔(dān)：首付款16萬(wàn)元由他們支付，后續(xù)貸款也由他們按月償還，并于2005年9月用售出原住房的款項(xiàng)一次性結(jié)清。房屋交付后，老兩口立即入住，劉建國(guó)去世后，劉桂芳一人繼續(xù)居住至今。

最初，房產(chǎn)證登記在趙強(qiáng)名下，2006年又變更至小女兒劉敏名下。但房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、付款票據(jù)等原始憑證，始終由劉桂芳保管。

2013年和2016年，劉桂芳與三個(gè)子女兩次簽訂書(shū)面協(xié)議，明確載明：“一號(hào)房屋系父母共同財(cái)產(chǎn)，因貸款需要才登記在小女兒名下�！�

后因家庭內(nèi)部對(duì)房屋歸屬產(chǎn)生分歧，劉桂芳向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)一號(hào)房屋為其與已故丈夫劉建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

劉敏、趙強(qiáng)雖認(rèn)可房屋是父母出資購(gòu)買，但提出：

當(dāng)年曾提議過(guò)戶，母親拒絕，視為放棄；

因名下有房，影響他們購(gòu)買二套房，要求補(bǔ)償50萬(wàn)元才同意過(guò)戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)一號(hào)房屋為劉桂芳與劉建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系真實(shí)存在。

盡管未簽署正式借名協(xié)議，但綜合以下事實(shí)足以認(rèn)定：

全部購(gòu)房款及貸款由劉桂芳夫婦實(shí)際支付；

房屋自交付起即由其夫婦占有、使用；

所有購(gòu)房原始憑證由其長(zhǎng)期持有；

家庭成員多次通過(guò)書(shū)面協(xié)議確認(rèn)房屋歸屬。

購(gòu)房資金來(lái)源于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

首付款及還貸款項(xiàng)均來(lái)自劉桂芳夫婦出售原有住房所得，屬于婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)。

家庭內(nèi)部協(xié)議具有證明效力。

2013年《贍養(yǎng)協(xié)議》與2016年《書(shū)面協(xié)議》均清晰記載房屋系父母共同財(cái)產(chǎn)，且全體子女簽字確認(rèn)，構(gòu)成對(duì)事實(shí)的自認(rèn)。

登記名義不影響真實(shí)權(quán)屬認(rèn)定。

不動(dòng)產(chǎn)登記僅為權(quán)利推定，當(dāng)有充分反證證明實(shí)際權(quán)利狀態(tài)時(shí)，應(yīng)以真實(shí)法律關(guān)系為準(zhǔn)。

綜上，一號(hào)房屋應(yīng)認(rèn)定為劉桂芳與劉建國(guó)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

這個(gè)案件給很多“借子女或親屬名義買房”的家庭敲響了警鐘：登記在誰(shuí)名下，不等于房子就是誰(shuí)的。只要能證明“錢是你出的、房是你住的、證是你拿的”，法院就會(huì)尊重真實(shí)權(quán)利。

劉桂芳之所以能勝訴，關(guān)鍵在于她系統(tǒng)性保留了完整證據(jù)鏈：

? 出資憑證（哪怕通過(guò)子女代付，也有記錄）；

? 長(zhǎng)期實(shí)際居住事實(shí)；

? 最重要的是——兩次讓子女簽署書(shū)面協(xié)議，把“口頭承諾”變成“白紙黑字”。

尤其值得借鑒的是2016年的協(xié)議，不僅重申房屋歸屬，還約定未來(lái)售房款用于為母親養(yǎng)老購(gòu)房。這既體現(xiàn)了家庭共識(shí)，也為權(quán)屬認(rèn)定提供了強(qiáng)有力佐證。

提醒廣大老年朋友：

借名買房風(fēng)險(xiǎn)高，盡量避免；

若已發(fā)生，務(wù)必保留付款、居住、持證證據(jù)；

盡早通過(guò)家庭會(huì)議、書(shū)面協(xié)議等方式固化各方意思表示，防患于未然。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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