（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，林婷通過審核，獲得了北京市一套限價商品房的購房資格。但她當時人在國外，經(jīng)濟緊張，眼看15天內(nèi)不交錢資格就要作廢。

林母（林婷母親）找到好友張某求助。張某表示自己沒錢，但女婿趙磊正想買房，可以接手。雙方口頭約定：趙磊支付全部房款及相關(guān)費用，房子歸趙磊所有；待滿五年可過戶時，林婷配合辦理過戶。趙磊另付2萬元“轉(zhuǎn)讓費”現(xiàn)金給林母。

隨后，趙磊及其父母、岳母分多筆向開發(fā)商甲公司支付了購房款578,946元、契稅、維修基金、登記費等共計近60萬元。所有票據(jù)、合同、產(chǎn)權(quán)證原件均由趙磊一方持有。

2016年底，房屋交付后，趙磊對房屋進行裝修，并由其姐姐一家入住至今。

2023年，房屋已滿五年，具備過戶條件。趙磊聯(lián)系林婷辦理過戶，對方卻突然改口：“房子是我的，你們只是借住”，甚至聲稱當年是“借款買房”，拒絕配合。

趙磊無奈起訴，請求確認口頭協(xié)議無效，并要求返還房款、賠償房屋增值及裝修損失。

林婷母女辯稱：從未賣房，只是借錢；趙磊無購房資格，協(xié)議無效；且他不是付款人，主體不適格。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認趙磊與林婷母女2015年達成的口頭購房協(xié)議無效；

林婷母女返還趙磊購房款及相關(guān)稅費共計598,113.46元；

賠償趙磊房屋增值差價及裝修損失合計325,000元；

駁回趙磊其他訴訟請求。

趙磊雖未拿回房子，但拿回全部本金+32萬補償，實質(zhì)勝訴。

三、法院說理要點

借名買房事實成立。

盡管無書面協(xié)議，但趙磊一方支付全部房款、持有全部原始憑證、裝修并長期居住，且微信記錄顯示林婷明知房屋由趙磊購買，足以認定雙方存在借名合意。

“借款”說法不成立。

被告未能提供借條、利息約定、催款記錄等任何借貸證據(jù)，且款項直接付給開發(fā)商而非被告賬戶，不符合借貸常理。

協(xié)議因違反政策無效。

限價商品房具有保障性質(zhì)，購房資格不得轉(zhuǎn)讓。趙磊無資質(zhì)借名購房，行為擾亂住房保障秩序，合同自始無效。

過錯主要在出名人。

林婷作為資格享有人，更清楚政策禁止轉(zhuǎn)讓，卻主動促成交易，應(yīng)承擔主要過錯責任。趙磊雖有過錯，但屬次要。

信賴利益應(yīng)予保護。

趙磊因信賴協(xié)議而喪失其他購房機會，且房屋大幅增值，若僅返還本金顯失公平。綜合考慮居住、裝修、市場價值等因素，酌定賠償32.5萬元。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

借名買房風險極高，但并非“血本無歸”。

即使合同被認定無效，只要能證明實際出資+長期占有+對方知情，仍可主張返還本金+合理損失賠償。

“誰付款”比“誰簽合同”更重要。

法院會穿透名義，審查資金流向。保留付款憑證、溝通記錄、產(chǎn)權(quán)文件原件，是維權(quán)關(guān)鍵。

出名人反悔往往難獲支持。

若出名人主動出讓資格、收取好處、多年未異議，事后以“政策禁止”為由反悔，法院通常認定其違背誠信，判其承擔主要責任。

不要輕信“口頭協(xié)議”。

即使關(guān)系再好，也應(yīng)簽署書面?zhèn)渫?，明確“借名”“出資”“過戶”等條款。哪怕無效，也能強化事實認定。

如您已借名購房或正面臨出名人反悔，切勿拖延。及時固定證據(jù)、評估損失、啟動法律程序，才能最大限度挽回權(quán)益。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注借名買房、政策房糾紛十余年，成功處理數(shù)百起類似案件，可為您提供精準應(yīng)對策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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