（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，陳志遠(yuǎn)有意在天通苑購房，但因名下已有一套經(jīng)濟(jì)適用房，受限于當(dāng)時(shí)的限購政策，便與姐姐陳秀蘭協(xié)商：由她出面購買，房款、裝修及后續(xù)費(fèi)用均由陳志遠(yuǎn)承擔(dān)，房屋歸其所有。雙方達(dá)成口頭借名買房協(xié)議。

隨后，陳秀蘭以自己名義與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購得一號(hào)房屋，總價(jià)42萬余元。房款由“乙建材經(jīng)營部”通過轉(zhuǎn)賬支票分三筆支付。該經(jīng)營部雖登記負(fù)責(zé)人為陳秀蘭，但陳志遠(yuǎn)提交了工資收條、薪資表、賬目清單等證據(jù)，證明自己才是實(shí)際經(jīng)營者，陳秀蘭僅為雇員。

房屋交付后，一直由陳志遠(yuǎn)裝修、居住、繳納各項(xiàng)費(fèi)用，房產(chǎn)證、購房發(fā)票等原件也長期由其保管。陳秀蘭及其丈夫趙志剛從未入住，亦未主張過權(quán)利。

2014年，陳秀蘭去世。趙志剛通過繼承程序?qū)⒁惶?hào)房屋過戶至自己名下。2017年，他起訴陳志遠(yuǎn)要求騰房。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：陳志遠(yuǎn)與陳秀蘭存在借名買房關(guān)系，其占有具有合法依據(jù)，遂駁回趙志剛的訴訟請求。二審維持原判。

此后，陳志遠(yuǎn)多次要求趙志剛配合過戶，均遭拒絕。趙志剛甚至發(fā)郵件稱：“之前談話無效，房子是我的�！�

陳志遠(yuǎn)遂提起本案訴訟，請求判令趙志剛協(xié)助辦理過戶。

趙志剛辯稱：無書面合同；購房款系經(jīng)營部支付，不能證明陳志遠(yuǎn)出資；錄音系偷錄，不具效力；且合同相對人已去世，其非適格被告。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

趙志剛于判決生效之日起7日內(nèi)，將一號(hào)房屋過戶至陳志遠(yuǎn)名下。

陳志遠(yuǎn)勝訴，借名買房關(guān)系獲司法最終確認(rèn)，過戶障礙徹底清除。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系可依事實(shí)行為成立，無需書面合同。

陳志遠(yuǎn)提供工資憑證、賬目記錄等，足以證明其為乙建材經(jīng)營部實(shí)際經(jīng)營者，購房資金源于其個(gè)人收益。

長期占有、使用、持有產(chǎn)權(quán)證，符合借名買房典型特征。

陳秀蘭及趙志剛從未居住或管理房屋，亦未在十余年中主張權(quán)利，明顯不合常理。

錄音雖為私下錄制，但內(nèi)容真實(shí)、未侵害隱私，具有法律效力。

趙志剛在對話中多次明確承認(rèn)：“房子是你出的錢”“過戶到你名下百分之百都是你的”，構(gòu)成對己不利的自認(rèn)。

繼承人承繼權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

趙志剛通過繼承取得房屋產(chǎn)權(quán)，即承接了陳秀蘭在借名買房關(guān)系中的合同義務(wù)，是適格被告。

房屋已滿五年，符合經(jīng)濟(jì)適用房上市條件，協(xié)議合法有效。

借名行為不違反現(xiàn)行政策，亦不損害公共利益，應(yīng)受法律保護(hù)。

綜上，陳志遠(yuǎn)有權(quán)要求趙志剛配合過戶，其訴求應(yīng)予支持。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

親屬間借名買房糾紛中，法院并不因“沒有書面合同”就一概否定關(guān)系存在。關(guān)鍵在于能否形成完整的證據(jù)鏈條，證明出資來源、實(shí)際占有、產(chǎn)權(quán)控制及對方對代持事實(shí)的認(rèn)可。

本案中，陳志遠(yuǎn)之所以勝訴，核心在于三點(diǎn)：一是通過經(jīng)營賬目證明購房資金實(shí)際由其支配；二是長期居住并持有全部產(chǎn)權(quán)文件，形成穩(wěn)定的權(quán)利外觀；三是對方在溝通中多次自認(rèn)房屋歸屬，構(gòu)成難以推翻的陳述。

值得注意的是，繼承人不能以“不知情”或“人已去世”為由逃避合同義務(wù)。一旦通過繼承取得登記財(cái)產(chǎn)，即應(yīng)承受該財(cái)產(chǎn)上既有的法律負(fù)擔(dān)。

此外，關(guān)于錄音證據(jù)，只要未采用竊聽、脅迫等非法手段，且內(nèi)容未剪輯失真，法院通常予以采信——尤其當(dāng)其包含對方對關(guān)鍵事實(shí)的直接承認(rèn)時(shí)。

對于已形成事實(shí)借名關(guān)系的當(dāng)事人，建議盡早通過法律程序固化權(quán)利。拖延不僅可能導(dǎo)致證據(jù)滅失，還可能因政策變動(dòng)或第三人介入而喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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