（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王靜和王華是親姐妹。1986年，她們的父母通過單位甲公司分得兩套住房，其中一套（即一號(hào)房屋）后來由王華居住。

1997年，王華因孩子上學(xué)搬離，經(jīng)父母同意，將一號(hào)房屋交給無房的妹妹王靜居住。次年，單位啟動(dòng)房改，要求購(gòu)房人戶籍必須登記在該房屋內(nèi)。當(dāng)時(shí)王靜戶口不在，而王華的戶口仍在房本上。

姐妹倆便口頭約定：由王靜全額出資，以王華名義購(gòu)買一號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸王靜所有。王華表示同意。

隨后，王靜以王華名義向甲單位支付了全部房款近3萬元，并承擔(dān)了后續(xù)相關(guān)費(fèi)用。房屋交付后，她立即裝修入住，一住就是26年。期間，所有購(gòu)房合同、付款收據(jù)、房產(chǎn)證原件，一直由王靜保管。

多年來，雙方相安無事。直到2023年，王靜提出辦理過戶，王華卻突然變卦，稱：“這房子是我用夫妻工齡買的，跟你沒關(guān)系�！彼恼煞騽�(qiáng)也表示反對(duì)。

為證明借名事實(shí)，王靜提交了一段關(guān)鍵錄音：在一次溝通中，她明確說：“98年房改時(shí)，是我出錢用你的名字買下這套房。”王華多次回應(yīng)“嗯”，并未否認(rèn)。

在庭審中，王華申請(qǐng)兩位姐妹出庭作證。她們雖否認(rèn)存在“借名買房”的明確約定，但均承認(rèn)：“房款確實(shí)是王靜出的”“房子一直由王靜住著”。

此外，一號(hào)房屋雖屬央產(chǎn)房，但早在1999年就已完成產(chǎn)權(quán)登記，2023年還補(bǔ)發(fā)了新證，不存在政策或法律上的過戶障礙。

面對(duì)姐姐的反悔，王靜無奈起訴，請(qǐng)求法院判令王華配合將一號(hào)房屋過戶至自己名下。

二、裁判結(jié)果（A號(hào)判決）

法院判決：

王華于判決生效之日起十日內(nèi)，配合王靜辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋登記至王靜名下。

王靜勝訴，成功確權(quán)。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系成立。

雖無書面協(xié)議，但王靜自1997年起長(zhǎng)期占有使用房屋，且持有全部原始購(gòu)房資料（合同、收據(jù)、房產(chǎn)證），足以證明其為實(shí)際權(quán)利人。

錄音構(gòu)成默示認(rèn)可。

王靜在通話中明確陳述“我出錢用你名字買房”，王華未否認(rèn)，僅以“嗯”回應(yīng)，結(jié)合上下文語境，可視為對(duì)借名事實(shí)的認(rèn)可。

證人證言間接印證關(guān)鍵事實(shí)。

即便證人否認(rèn)存在“借名合意”，但客觀承認(rèn)房款由王靜支付、房屋由其長(zhǎng)期居住，進(jìn)一步佐證了實(shí)際權(quán)屬狀態(tài)。

房屋具備過戶條件。

一號(hào)房屋雖為央產(chǎn)房，但已取得完全產(chǎn)權(quán)，無法律或政策限制，依法可辦理轉(zhuǎn)移登記。

法院認(rèn)為，王靜所舉證據(jù)已達(dá)到“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)，借名買房關(guān)系成立。王華作為登記名義人，應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則履行配合過戶義務(wù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房的效力需個(gè)案判斷。

是否有效，不取決于“是否因限購(gòu)”或“是否親屬”，而要看是否違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，或是否嚴(yán)重?cái)_亂住房保障秩序。對(duì)于普通商品房、央產(chǎn)房、房改房等，若無禁止性規(guī)定，且實(shí)際權(quán)利人長(zhǎng)期占有、出資清晰，法院可能支持確權(quán)。

原始憑證是維權(quán)基石。

房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、付款收據(jù)等原件由誰持有，往往是判斷真實(shí)權(quán)屬的關(guān)鍵。建議實(shí)際出資人務(wù)必妥善保管。

長(zhǎng)期穩(wěn)定占有極具說服力。

居住二十多年、自行裝修、繳納費(fèi)用，這種持續(xù)、公開、排他的占有狀態(tài)，能有力反駁“僅為借住”的抗辯。

沉默也可能成為證據(jù)。

對(duì)方在明知關(guān)鍵事實(shí)的情況下長(zhǎng)期未提出異議，甚至在溝通中默認(rèn)，法院可能據(jù)此認(rèn)定其違背誠(chéng)信原則。

如果您因歷史原因借名購(gòu)房，如今遭遇出名人反悔，請(qǐng)勿被動(dòng)等待。及時(shí)整理付款記錄、居住證明、溝通證據(jù)，盡早啟動(dòng)確權(quán)程序，才能依法維護(hù)自身權(quán)益。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注借名買房、央產(chǎn)房、家庭房產(chǎn)糾紛十余年，擅長(zhǎng)通過細(xì)節(jié)證據(jù)還原真實(shí)權(quán)屬，助您合法“拿回”屬于您的房子。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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