（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建軍稱，2015年他因個人原因（如貸款政策、購房資格等），借用朋友趙立明的名義購買了位于河北的一套商品房（“一號房屋”），總價約330萬元。雙方簽訂《代持協(xié)議》，約定：

首付款100萬元及后續(xù)月供均由王建軍支付；

房屋實際歸王建軍所有，趙立明僅為“掛名”；

產權證由王建軍保管，他可隨時要求過戶。

此后，王建軍支付了全部房款、物業(yè)費、稅費，并一直居住在該房屋內。

然而，2019年，趙立明因欠李強50萬元借款未還，被法院判決償還債務。執(zhí)行階段，法院依法查封了登記在趙立明名下的一號房屋。

2021年，王建軍提出執(zhí)行異議，主張房屋實際歸他所有，要求中止執(zhí)行并確認產權。法院審查后駁回其異議。王建軍遂提起執(zhí)行異議之訴。

趙立明認可王建軍的說法，但債權人李強堅決反對，認為：

房產證登記在趙立明名下，就是他的財產；

王建軍所謂“借名”是為了規(guī)避政策，損害公共利益；

即便真有代持，也僅是內部約定，不能對抗法院執(zhí)行。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回王建軍的全部訴訟請求。

核心結論：借名買房不能排除法院對登記產權人的強制執(zhí)行。

三、法院說理要點

不動產權屬以登記為準

《民法典》明確規(guī)定：不動產權屬證書是權利歸屬的法定證明。一號房屋自始登記在趙立明名下，對外具有公示公信效力。

借名協(xié)議僅產生債權關系，不產生物權效力

王建軍與趙立明之間的《代持協(xié)議》，只在兩人之間形成合同之債。王建軍可據此要求趙立明配合過戶，但不能直接主張自己是物權人。

債權不能對抗法院強制執(zhí)行

法院執(zhí)行的是趙立明名下的財產。王建軍享有的只是“要求過戶”的債權，不具有排他性、對世性，無法阻卻善意債權人李強的執(zhí)行申請。

借名行為本身存在法律風險

法院指出，借名人自愿選擇將房產登記在他人名下，就應承擔由此帶來的風險——包括房屋被查封、拍賣、抵押等。

即便借名屬實，也不必然有效

若借名目的是規(guī)避限購、信貸、稅收等政策，可能因違背公序良俗而被認定無效。本案雖未直接否定協(xié)議效力，但強調其不得對抗第三人。

四、律師提示

借名買房最大的風險不是出名人反悔，而是出名人負債導致房產被執(zhí)行；

即使你付全款、住多年、拿所有票據，在法律上房子仍“屬于登記人”；

執(zhí)行異議之訴勝訴門檻極高，需同時滿足：真實借名 + 全款支付 + 無過錯 + 早于查封占有等條件；

若已借名，務必盡快過戶；若無法過戶，應評估出名人資信風險。

建議盡早咨詢專業(yè)律師，無論是事前規(guī)避風險，還是事后應對查封，專業(yè)介入至關重要。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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