（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周父與周母育有三名子女：長(zhǎng)女周梅、長(zhǎng)子周強(qiáng)、次子周濤。周強(qiáng)先于父母去世，留有一子周陽(yáng)。

2002年，周父、周母因退休無(wú)法辦理銀行貸款，欲購(gòu)買一套商品房（后稱“一號(hào)房屋”）。當(dāng)時(shí)周強(qiáng)、周濤均已下崗，只有周梅具備貸款資格。經(jīng)家庭協(xié)商，決定由周梅出面簽訂購(gòu)房合同、辦理貸款，但首付款及全部月供均由周父、周母支付，房屋實(shí)際歸父母所有。

2014年12月，三兄妹簽署《家庭房產(chǎn)分配協(xié)議》，明確：

一號(hào)房屋在父母百年后出售，售房款按比例分配——周濤50%、周梅42%、周強(qiáng)8%。

2015年1月，在舅舅（見(jiàn)證人）主持下，全家簽署四份書(shū)面文件，包括《遺囑》《說(shuō)明》及兩份《補(bǔ)充遺囑》，再次確認(rèn)：

一號(hào)房屋雖登記在周梅名下，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為周父、周母；

房屋系因貸款政策限制“借名登記”；

三子女對(duì)繼承份額達(dá)成一致：周濤50%、周梅42%、周強(qiáng)8%；

所有文件均有周父、周母、周梅、周強(qiáng)、周濤共同簽字捺印。

2017年、2020年，周父、周母相繼去世。此后，周梅拒絕按約定分割房產(chǎn)，并主張：

一號(hào)房屋是她個(gè)人購(gòu)買，所有費(fèi)用由其承擔(dān)；

所謂“遺囑”是打印件，無(wú)兩個(gè)見(jiàn)證人，形式無(wú)效；

周濤未出資，無(wú)權(quán)主張產(chǎn)權(quán)。

周濤遂起訴至法院，請(qǐng)求判令周梅按50%份額支付房屋折價(jià)款約205萬(wàn)元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)一號(hào)房屋屬于周父、周母的遺產(chǎn)；

? 周濤享有50%產(chǎn)權(quán)份額；

? 房屋歸周梅所有，由其向周濤支付折價(jià)款2,048,944元；

? 駁回周梅關(guān)于“房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)”的抗辯。

核心結(jié)論：家庭成員共同簽署的財(cái)產(chǎn)分配協(xié)議，即使名為“遺囑”，只要體現(xiàn)真實(shí)合意，即具法律效力。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

文件性質(zhì)非典型“打印遺囑”，而是家庭財(cái)產(chǎn)分配協(xié)議

雖然文件名為《遺囑》，但內(nèi)容涵蓋多套房產(chǎn)安排、贍養(yǎng)義務(wù)、過(guò)戶配合等，且全體繼承人簽字確認(rèn)，實(shí)為家庭內(nèi)部就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的“一攬子協(xié)議”。不能僅因形式為打印件而否定效力。

借名買房事實(shí)成立，有充分證據(jù)鏈支撐

協(xié)議明確說(shuō)明“因父母無(wú)貸款資格，故登記在周梅名下”；

2014年已有分配協(xié)議，2015年文件系進(jìn)一步確認(rèn)；

公租房置換、居住安排等細(xì)節(jié)均與協(xié)議內(nèi)容吻合，形成完整證據(jù)閉環(huán)。

周梅所持票據(jù)不能證明其為實(shí)際出資人

雖然購(gòu)房合同、貸款、物業(yè)費(fèi)等以周梅名義辦理，但結(jié)合家庭背景（父母掌控拆遷款、工資卡由周梅代管），款項(xiàng)實(shí)際來(lái)源于父母。周梅的付出已在42%份額中予以補(bǔ)償。

繼承份額約定合法有效，應(yīng)予尊重

《民法典》允許繼承人協(xié)商確定遺產(chǎn)分配比例。本案中，各方在父母生前即達(dá)成一致，該約定具有法律約束力。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 · 靳雙權(quán)律師）

“借名買房+家庭協(xié)議”可突破形式瑕疵

即使文件名為“遺囑”且為打印件，只要全體利害關(guān)系人簽字確認(rèn)，法院可能認(rèn)定其為有效財(cái)產(chǎn)分配協(xié)議，而非無(wú)效遺囑。

出資來(lái)源比付款名義更重要

在親屬間借名買房中，誰(shuí)實(shí)際控制資金、誰(shuí)受益、誰(shuí)長(zhǎng)期占有，比“合同寫(xiě)誰(shuí)名字”更具說(shuō)服力。建議保留銀行流水、家庭會(huì)議記錄等證據(jù)。

提前書(shū)面約定份額，可避免日后糾紛

本案之所以勝訴，關(guān)鍵在于2014年、2015年兩次書(shū)面確認(rèn)。若僅有口頭約定，極可能因舉證困難而敗訴。

借名買房風(fēng)險(xiǎn)仍高，過(guò)戶才是終極保障

盡管本案支持了實(shí)際權(quán)利人，但若周梅在父母去世后迅速出售房屋，周濤可能面臨“錢房?jī)煽铡?。最安全的做法仍是政策允許后立即過(guò)戶。

?? 特別提醒：涉及父母房產(chǎn)、兄弟姐妹共有、借名登記等情形，務(wù)必簽署書(shū)面協(xié)議，避免親情反目、權(quán)益落空！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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