（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張偉系北京市通州區(qū)某村集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)業(yè)戶口。

2023年10月15日，張偉與王強、王軍、王芳、王磊、王雪等五人簽訂《房屋買賣合同》，約定以100萬元購買位于通州區(qū)某村的一號院落（含北房5間）。該房屋原登記在已故村民劉淑芬名下，為其與丈夫王建國的夫妻共同財產(chǎn)。

此前，法院在A號判決中已確認：王強繼承該房屋3/5份額，其余2/5份額尚未完成繼承分割，由其他法定繼承人（包括部分未參與簽約者）共同共有。

簽約后，張偉支付全部房款，房屋亦完成交付。但因部分繼承人（如王強之侄、弟媳等）未簽字同意出售，無法辦理權屬變更登記。張偉遂起訴請求確認買賣合同有效。

王強、王軍、王芳當庭表示同意原告訴求；王磊、王雪經(jīng)合法傳喚未到庭，亦未答辯。

二、裁判結(jié)果

法院判決：
確認張偉與五被告于2023年10月15日簽訂的《房屋買賣合同》有效。

注：法院同時指出，因出賣人對部分份額無處分權，房屋無法完成過戶登記，張偉可另行主張違約責任或解除合同。

三、法院說理

合同效力 ≠ 物權變動
根據(jù)《民法典》第597條，無權處分不影響買賣合同效力。只要合同系雙方真實意思表示，且無欺詐、脅迫、違法等情形，即應認定有效。

買受人為本村集體成員，交易主體適格
張偉系同村農(nóng)業(yè)戶口，具備購買本村宅基地上房屋的資格，不違反土地管理強制性規(guī)定，合同不存在無效事由。

部分共有人擅自出售，構(gòu)成無權處分
涉案房屋中2/5份額尚未分割，屬于全體繼承人共同共有。五被告未經(jīng)其他共有人同意出售全部房屋，對他人份額構(gòu)成無權處分。

合同有效但履行不能，買受人可索賠
雖然合同有效，但因物權無法轉(zhuǎn)移（無法過戶），張偉可依據(jù)《民法典》第563條、第577條，請求解除合同并要求出賣人返還房款、賠償損失。

四、律師提示

“合同有效”不等于“能拿到房本”
本案典型體現(xiàn)了“債權有效、物權受限”的法律邏輯。簽了合同、付了錢、住了房，仍可能無法確權——尤其在共有產(chǎn)權未析產(chǎn)時。

買農(nóng)村房，務必查清“誰真正有權賣”

要求查看繼承公證書或法院確權判決；

所有繼承人必須親自簽字（配偶也要簽）；

遇到“代簽”“口頭同意”，風險極高。

本村人買本村房，合同通常有效
與非集體成員購買不同，同村農(nóng)業(yè)戶口之間的宅基地房屋買賣，一般不因身份問題被認定無效，這是重要利好。

遇到“部分人不簽字”，怎么辦？
可先起訴確認合同有效（如本案），再另案起訴要求其他共有人配合過戶，或直接主張違約賠償。

付款前務必做“產(chǎn)權盡調(diào)”
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宅基地登記信息；

被繼承人死亡證明及親屬關系；

是否存在繼承訴訟或析產(chǎn)判決。
本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權團隊整理。提醒：農(nóng)村房屋交易看似簡單，實則暗藏“共有權陷阱”。合同有效只是第一步，能否真正“落袋為安”，取決于你是否把產(chǎn)權查清、把人簽全。