（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告劉淑蘭向法院提出訴訟請求：1. 依法分割一號房屋；2. 判決原告對一號房屋享有居住權(quán)；3. 本案全部訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實與理由：原告劉淑蘭與被繼承人周建國于1977年登記結(jié)婚，被告周慧敏、周慧杰系周建國的子女。2018年12月26日，被繼承人周建國去世，未留遺囑。二號房屋（原公房）系原告與被繼承人的夫妻共同財產(chǎn)，2007年進行拆遷，所得拆遷權(quán)益用于購置一號房屋，后被繼承人將拆遷相關(guān)款項交給周慧敏，委托周慧敏負(fù)責(zé)購買一號房屋，房屋登記在周慧敏名下，但實際所有權(quán)仍歸原告和被繼承人所有，且一直由原告與被繼承人居住。周建國去世后，周慧敏認(rèn)為一號房屋歸其個人所有，拒絕原告繼續(xù)享有相關(guān)權(quán)益，損害原告合法權(quán)益，協(xié)商無果后，原告訴至法院，望判如所請。

被告周慧敏辯稱：不同意原告訴求，一號房屋是其個人財產(chǎn)，原告訴求缺乏事實及法律依據(jù)。一號房屋是其作為買受人購買，登記在其名下，選房、購房均在原告配合下完成；雙方不存在借名買房或委托購房關(guān)系，購房款項由其自行支付；一號房屋由其實際居住使用，其與原告、周建國就房屋權(quán)屬無任何約定，周建國生前亦未對房屋權(quán)屬提出異議；周建國僅自愿贈與部分款項用于購房，該贈與行為不代表原告及周建國享有房屋所有權(quán)；周建國與原告再婚時，其已16周歲且參加工作，未與原告形成撫養(yǎng)關(guān)系，故一號房屋系其個人財產(chǎn)。

被告周慧杰辯稱：不同意原告訴求，其母親周建國出資一部分，其本人出資一部分，共同湊款交由周慧敏購房，其要求確認(rèn)對一號房屋享有相應(yīng)份額。

被告馮志強、馮曉雅辯稱：與周慧敏的答辯意見一致，認(rèn)可一號房屋系周慧敏個人財產(chǎn)，不同意原告及周慧杰的訴求。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實：劉淑蘭與周建國系夫妻關(guān)系，婚后無子女；周建國婚前育有一女周慧敏、一子周慧杰；馮志強系周慧敏之夫，馮曉雅系二人之女；周建國于2018年12月26日去世，未留遺囑。

2007年9月22日，拆遷人甲公司與被拆遷人周建國簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，約定拆遷周建國名下二號房屋（原公房），實際居住人口5人，分別為周建國、劉淑蘭、周慧敏、馮志強、馮曉雅，拆遷后取得相應(yīng)拆遷權(quán)益，用于購置定向安置房屋。2007年9月，甲公司出具證明，確認(rèn)周建國作為被拆遷戶，享有限價商品房購買資格。2008年4月，選房單顯示買受人為周慧敏，購房地址為一號房屋（一居室）。

2009年12月，周慧敏與乙公司簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買一號房屋，房屋實測建筑面積約67平方米，一次性付清購房款，2010年7月，一號房屋登記在周慧敏名下。

庭審中，劉淑蘭提交相關(guān)證明、銀行對賬單、物業(yè)費票據(jù)、照片等證據(jù)，主張二號房屋系其與周建國夫妻共同財產(chǎn)，拆遷權(quán)益亦為夫妻共同財產(chǎn)，周建國委托周慧敏購房，一號房屋實際所有權(quán)歸其與周建國所有，其一直居住在一號房屋內(nèi)，交納相關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)并分割房屋；周慧杰對劉淑蘭的證據(jù)無異議，主張其出資購房，應(yīng)享有房屋份額；周慧敏提交房屋所有權(quán)證、購房發(fā)票、裝修票據(jù)等證據(jù)，主張購房款由其自行支付，房屋系其個人財產(chǎn)，雙方不存在借名買房關(guān)系，拆遷款項僅為周建國對其的贈與，同時提交相關(guān)證明，反駁劉淑蘭提交的房屋相關(guān)證明（該證明已被出具單位聲明作廢）；馮志強、馮曉雅認(rèn)可周慧敏的全部證據(jù)及答辯意見。

另查，法院依劉淑蘭申請，向甲公司調(diào)取拆遷相關(guān)材料，確認(rèn)二號房屋系周建國名下公房，拆遷時考慮全體實際居住人口的權(quán)益，周慧敏、馮志強在其工作單位未享受過分房待遇；劉淑蘭與周慧敏均確認(rèn)，劉淑蘭與周建國知曉選房單中購房人變更為周慧敏，劉淑蘭主張該變更系委托購房的安排，周慧敏主張系其自行購房的正常登記。

裁判結(jié)果

一、原告劉淑蘭對一號房屋有權(quán)居住使用；

二、駁回原告劉淑蘭的其他訴訟請求；

三、駁回被告周慧杰的訴訟主張。

注：法院明確，房款來源及支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，一號房屋登記在周慧敏名下，其為房屋實際所有權(quán)人；劉淑蘭作為拆遷時的實際居住人口，享有相關(guān)居住權(quán)益，故支持其居住使用的主張，駁回其分割房屋所有權(quán)及周慧杰主張份額的訴求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原告劉淑蘭與被告周慧敏之間是否存在借名買房關(guān)系，一號房屋是否屬于家庭共有財產(chǎn)；2. 原告劉淑蘭對一號房屋是否享有居住權(quán)（居住使用權(quán)利）；3. 被告周慧杰主張一號房屋份額的訴求是否成立。

法院認(rèn)為，本案糾紛發(fā)生于民法典施行后，但核心事實（拆遷、購房、被繼承人死亡）發(fā)生于民法典施行前，故相關(guān)爭議適用當(dāng)時的法律、司法解釋規(guī)定。

關(guān)于借名買房關(guān)系及房屋所有權(quán)歸屬：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，這是物權(quán)公示公信原則的核心要求。借名買房關(guān)系的認(rèn)定，需有明確的借名約定及實際出資等完整證據(jù)佐證，僅憑款項來源無法直接認(rèn)定借名關(guān)系成立。本案中，一號房屋的實際購買人為周慧敏，房屋買賣合同由其簽訂，且已依法登記在其名下，應(yīng)認(rèn)定周慧敏為一號房屋的實際所有權(quán)人。劉淑蘭主張其與周建國委托周慧敏借名買房，未提交書面委托協(xié)議或明確借名約定的有效證據(jù)，僅憑拆遷款項用于購房、其長期居住等事實，不足以認(rèn)定借名買房關(guān)系成立，故其主張分割一號房屋、確認(rèn)房屋為家庭共有財產(chǎn)的訴求，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。同時，周慧杰以其出資為由主張房屋份額，亦未提交充分證據(jù)證明其出資與房屋所有權(quán)存在關(guān)聯(lián)，房款支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，故對其訴求，法院亦不予支持。

關(guān)于劉淑蘭主張的房屋居住權(quán)（居住使用權(quán)利）：公民依法享有的居住權(quán)益受法律保護，結(jié)合本案事實，劉淑蘭系二號房屋拆遷時的實際居住人口，二號房屋系其與周建國夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同居住房屋，拆遷所得購房資格及相關(guān)權(quán)益，包含劉淑蘭作為實際居住人口的合法權(quán)益；且一號房屋購置后，劉淑蘭長期在該房屋內(nèi)居住，結(jié)合房屋來源、拆遷權(quán)益的關(guān)聯(lián)性、實際居住現(xiàn)狀，可確認(rèn)劉淑蘭對一號房屋有權(quán)居住使用。需明確的是，居住權(quán)的設(shè)立需符合法定形式，劉淑蘭主張的“居住權(quán)”表述不當(dāng)，法院依法調(diào)整為“有權(quán)居住使用”，該權(quán)利系基于拆遷權(quán)益及實際居住事實產(chǎn)生，依法予以支持。

另需說明，本案中，拆遷款項的來源及贈與爭議，與房屋所有權(quán)歸屬無直接關(guān)聯(lián)，僅涉及親屬間的債權(quán)糾紛，雙方可另行協(xié)商或訴訟解決，本案不予一并處理；周慧敏作為房屋所有權(quán)人，享有房屋處分權(quán)，但不得妨礙劉淑蘭依法享有的居住使用權(quán)利。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷款購房+借名買房爭議+遺產(chǎn)繼承+房屋居住權(quán)疊加糾紛，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 被主張借名買房時，“物權(quán)登記”是核心抗辯依據(jù)，牢牢守住公示公信原則底線。本案中，原告主張與我方當(dāng)事人存在借名買房關(guān)系，要求分割房屋，但未能提交書面借名協(xié)議、委托購房約定等核心證據(jù)。我方重點舉證：一號房屋由周慧敏簽訂購房合同、足額支付房款，且已依法登記在周慧敏名下，依據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)登記即具有法律效力，足以認(rèn)定周慧敏為房屋合法所有權(quán)人。這提醒房屋登記所有權(quán)人，若被他人主張借名買房，無需過度糾結(jié)款項來源，重點留存房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)登記證、購房款支付憑證等，以物權(quán)登記為核心抗辯，即可有效反駁無證據(jù)支撐的借名主張。

2. 面對親屬間房屋權(quán)屬爭議，提前留存“無借名約定”的佐證，規(guī)避維權(quán)被動。本案中，原告以“拆遷款用于購房、長期居住”為由主張借名買房，我方除提交產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)證據(jù)外，還重點舉證：雙方自購房至今未就借名買房達(dá)成任何書面或口頭約定，被繼承人周建國生前亦未對房屋權(quán)屬提出任何異議，進一步佐證不存在借名買房關(guān)系。這提醒當(dāng)事人，尤其是親屬間涉及房屋登記、款項往來時，若不存在借名、委托等特殊約定，務(wù)必留存相關(guān)溝通記錄、付款憑證，避免因親屬信任未留存證據(jù)，被他人事后主張借名買房，陷入維權(quán)被動。

3. 拆遷款購房糾紛中，明確“房款來源≠房屋所有權(quán)”，精準(zhǔn)抗辯份額主張。本案中，原告及被告周慧杰均以“拆遷款出資、自行出資”為由，主張房屋份額或所有權(quán)，我方重點抗辯：房款來源及支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，物權(quán)歸屬應(yīng)以登記為準(zhǔn)。周慧敏作為房屋登記所有權(quán)人，雖認(rèn)可部分款項來源于拆遷款，但該款項系被繼承人自愿贈與，并非借名買房的出資，與房屋所有權(quán)無直接關(guān)聯(lián)，最終法院采納我方意見，駁回二人份額主張。這提醒拆遷款相關(guān)房屋的登記所有權(quán)人，面對他人以“出資”為由主張份額時，可重點抗辯“出資與物權(quán)登記分離”，明確贈與、借貸等款項性質(zhì)，避免被不當(dāng)主張權(quán)益。

4. 親屬間房屋糾紛，專業(yè)律師加持，精準(zhǔn)制定抗辯策略是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛摻雜親屬情感、拆遷政策、借名買房認(rèn)定、遺產(chǎn)繼承等多重復(fù)雜問題，原告往往以“親情”“出資”為由提出訴求，抗辯難度較大。專業(yè)的律師，可協(xié)助當(dāng)事人：精準(zhǔn)梳理抗辯焦點、收集物權(quán)登記、無借名約定、款項性質(zhì)等核心證據(jù)、區(qū)分物權(quán)與債權(quán)的不同主張、制定針對性抗辯策略，既反駁對方無證據(jù)的訴求，也兼顧案件情感屬性，避免過度激化親屬矛盾。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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