（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

原告張桂蘭向法院提出訴訟請(qǐng)求：1. 確認(rèn)被繼承人李建國(guó)于2016年6月28日所立代書(shū)遺囑無(wú)效；2. 確認(rèn)原告對(duì)一號(hào)房屋享有排他居住使用權(quán)；3. 確認(rèn)原告對(duì)二號(hào)房屋享有八分之五的居住使用權(quán)；4. 訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：原告張桂蘭與被繼承人李建國(guó)系夫妻關(guān)系，李建國(guó)于2020年8月14日因病去世并注銷(xiāo)戶(hù)口。2013年12月27日，李建國(guó)與甲公司（搬遷人）簽訂《宅基地房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，原告張桂蘭、被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾均為被安置人口；次日，李明亮與甲公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定認(rèn)購(gòu)6套定向安置房屋（本案重點(diǎn)涉及一號(hào)、二號(hào)房屋）?，F(xiàn)安置房屋已具備交付條件，但被告方將房屋占有使用，原告年近九旬，多年來(lái)一直在親屬家寄居，多次與被告協(xié)商居住事宜無(wú)果，為維護(hù)自身合法權(quán)益，特提起訴訟。

被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾辯稱(chēng)：對(duì)原告所述家庭關(guān)系、房屋來(lái)源無(wú)異議，認(rèn)可張桂蘭現(xiàn)居住在一號(hào)房屋已滿(mǎn)1年半，但不同意原告訴訟請(qǐng)求。主張實(shí)際被拆遷人系李建國(guó)，拆遷相關(guān)權(quán)益由李建國(guó)生前交由李明亮管理，相關(guān)款項(xiàng)均用于拆遷周轉(zhuǎn)，且李建國(guó)所立代書(shū)遺囑合法有效。

第三人李海濤辯稱(chēng)：認(rèn)可原告所述家庭關(guān)系及房屋來(lái)源，其一直照顧原告張桂蘭，確認(rèn)張桂蘭現(xiàn)居住在一號(hào)房屋；若李建國(guó)的遺產(chǎn)中有其份額，自愿全部贈(zèng)與原告張桂蘭，同意原告訴訟請(qǐng)求。

第三人李海燕辯稱(chēng)：認(rèn)可原告所述全部事實(shí)，同意原告訴訟請(qǐng)求；主張李建國(guó)生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的能力，案涉代書(shū)遺囑應(yīng)為無(wú)效；若李建國(guó)的遺產(chǎn)中有其份額，自愿全部贈(zèng)與原告張桂蘭。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：李建國(guó)與張桂蘭夫婦共生育三名子女，分別是李海燕、李明亮、李海峰；趙春燕系李明亮之妻，李磊系二人之子，王麗系李磊之妻，李一諾系二人之女；李海峰于2014年2月去世，李海濤系李海峰獨(dú)生子。

1987年，李建國(guó)、張桂蘭經(jīng)審批建造宅院房屋，至2000年院內(nèi)有北房、東房、西房、南房若干。2013年3月，經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，各方簽訂調(diào)解協(xié)議，對(duì)院內(nèi)房屋權(quán)屬進(jìn)行分割，明確部分房屋歸李明亮所有，其余房屋歸李建國(guó)、張桂蘭所有。

2013年12月，李建國(guó)與甲公司簽訂的安置協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議約定，認(rèn)購(gòu)6套定向安置房屋，其中一號(hào)房屋（一居室）、二號(hào)房屋（二居室）為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。2019年11月至12月，各方分別與乙公司（安置房屋出賣(mài)人）簽訂《定向安置住房買(mǎi)賣(mài)合同》，其中張桂蘭簽訂合同購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，李明亮、趙春燕簽訂合同購(gòu)買(mǎi)二號(hào)房屋及其他三套房屋，李磊、王麗簽訂合同購(gòu)買(mǎi)另外一套房屋。房屋交付裝修后，張桂蘭入住一號(hào)房屋至今。

另查，李建國(guó)于2016年6月28日訂立代書(shū)遺囑，載明其自愿將兩套安置房屋中屬于自己的份額由兒子李明亮繼承，遺囑有立遺囑人、代書(shū)人、見(jiàn)證人簽字。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國(guó)生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的民事行為能力，該遺囑并非其真實(shí)意思表示；被告方提交訂立遺囑時(shí)的視頻資料，主張遺囑真實(shí)有效，張桂蘭等人認(rèn)可視頻中系李建國(guó)本人，但主張應(yīng)有三甲醫(yī)院出具的精神狀態(tài)證明佐證其立遺囑能力。

裁判結(jié)果

一、坐落于一號(hào)房屋由原告張桂蘭居住使用；

二、駁回原告張桂蘭的其他訴訟請(qǐng)求。

注：法院明確，本案僅處理安置房屋的居住使用問(wèn)題，因房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，判決結(jié)果不作為房屋所有權(quán)確認(rèn)的依據(jù)；各方可待房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，另行處理所有權(quán)分割事宜。

法院說(shuō)理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 被繼承人李建國(guó)于2016年所立代書(shū)遺囑是否合法有效；2. 原告張桂蘭主張對(duì)一號(hào)、二號(hào)房屋享有的居住使用權(quán)是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。

法院認(rèn)為，本案中，李海峰、李建國(guó)的死亡事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，涉及二人遺產(chǎn)繼承的爭(zhēng)議適用《中華人民共和國(guó)繼承法》及相關(guān)規(guī)定；張桂蘭提起的分家析產(chǎn)、居住權(quán)糾紛發(fā)生在民法典施行后，該部分爭(zhēng)議適用《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)規(guī)定。

關(guān)于代書(shū)遺囑的效力：公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承，代書(shū)遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證，由其中一人代書(shū)，注明年、月、日，并由代書(shū)人、其他見(jiàn)證人和遺囑人簽名。本案中，李建國(guó)訂立的代書(shū)遺囑，有完整的視頻資料佐證系其本人真實(shí)意思表示，且符合法律規(guī)定的形式要件，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國(guó)患有腦萎縮、不具備立遺囑能力，但未提交有效證據(jù)證明李建國(guó)訂立遺囑時(shí)存在不能辨認(rèn)自己行為的情形，僅以“無(wú)三甲醫(yī)院精神狀態(tài)證明”為由主張遺囑無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。因此，李建國(guó)的遺產(chǎn)應(yīng)按照該代書(shū)遺囑，由被告李明亮繼承。

關(guān)于原告張桂蘭主張的房屋居住使用權(quán)：公民依法享有的居住權(quán)益受法律保護(hù)，結(jié)合本案事實(shí)，一號(hào)房屋系張桂蘭作為被安置人口，單獨(dú)與乙公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)，且房屋交付后，張桂蘭一直實(shí)際居住使用至今，其他被安置人均同意張桂蘭對(duì)該房屋享有排他居住使用權(quán)，故對(duì)張桂蘭要求確認(rèn)其對(duì)一號(hào)房屋享有排他居住使用權(quán)的訴訟請(qǐng)求，法院依法予以支持。

關(guān)于張桂蘭主張對(duì)二號(hào)房屋享有八分之五居住使用權(quán)的訴求：二號(hào)房屋系李明亮、趙春燕作為被安置人口簽訂買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)，且一號(hào)房屋的建筑面積已高于被安置人人均購(gòu)買(mǎi)安置房屋面積，張桂蘭已通過(guò)一號(hào)房屋保障自身居住權(quán)益，其主張對(duì)二號(hào)房屋享有部分居住使用權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

另需明確，法院在安置房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況下，僅對(duì)房屋居住使用問(wèn)題作出暫時(shí)處理，該處理系為避免各方矛盾、保障各方基本生活權(quán)益，不作為房屋所有權(quán)確認(rèn)的依據(jù)；各方可待房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)下發(fā)后，另行處理房屋所有權(quán)分割事宜。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷安置房屋+代書(shū)遺囑+遺產(chǎn)繼承疊加糾紛，核心圍繞代書(shū)遺囑效力認(rèn)定、拆遷安置房屋居住權(quán)主張兩大關(guān)鍵問(wèn)題展開(kāi)，結(jié)合本案及同類(lèi)糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類(lèi)需求的當(dāng)事人參考。

1. 高齡老人拆遷房屋維權(quán)，優(yōu)先鎖定“居住使用權(quán)”核心訴求。本案中，原告年近九旬，核心需求是“有房可住”，而非單純分割房屋所有權(quán)。我方精準(zhǔn)定位這一核心，重點(diǎn)舉證原告作為被安置人口的身份、單獨(dú)簽訂一號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí)，以及長(zhǎng)期實(shí)際居住的現(xiàn)狀，結(jié)合其他被安置人的認(rèn)可態(tài)度，成功說(shuō)服法院支持原告的排他居住使用權(quán)，精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的核心維權(quán)目的，避免陷入復(fù)雜的所有權(quán)分割糾紛。

2. 拆遷安置房屋糾紛，需重點(diǎn)留存“被安置人身份+房屋買(mǎi)賣(mài)合同”相關(guān)證據(jù)。拆遷安置房屋的權(quán)益歸屬、居住權(quán)認(rèn)定，核心依托被安置人身份、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂主體、實(shí)際居住情況等證據(jù)。本案中，原告能夠成功主張一號(hào)房屋的居住權(quán)，關(guān)鍵在于其作為被安置人口，單獨(dú)與乙公司簽訂了一號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，且實(shí)際長(zhǎng)期居住，該組證據(jù)形成完整鏈條，成為勝訴的核心支撐。這提醒拆遷安置戶(hù)，務(wù)必妥善留存拆遷安置協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、交房憑證等相關(guān)材料，避免日后產(chǎn)生權(quán)益爭(zhēng)議時(shí)無(wú)據(jù)可依。

3. 遺產(chǎn)繼承中，親屬自愿贈(zèng)與份額可成為維權(quán)助力。本案中，第三人李海濤、李海燕自愿將自身可能享有的遺產(chǎn)份額贈(zèng)與原告，不僅明確表達(dá)了對(duì)原告的支持，也間接增強(qiáng)了我方的維權(quán)底氣，雖未直接影響遺囑效力的認(rèn)定，但在法院考量原告居住權(quán)益的合理性時(shí)，起到了輔助作用。這提醒當(dāng)事人，在遺產(chǎn)繼承與房屋糾紛疊加案件中，可積極爭(zhēng)取無(wú)利益沖突親屬的支持，合理運(yùn)用贈(zèng)與、放棄繼承等方式，最大化維護(hù)自身合法權(quán)益。

4. 高齡老人維權(quán)，專(zhuān)業(yè)律師加持可精準(zhǔn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高勝訴率。此類(lèi)糾紛涉及拆遷安置政策、遺囑效力認(rèn)定、遺產(chǎn)繼承、居住權(quán)保護(hù)等多重法律問(wèn)題，且高齡老人行動(dòng)不便、證據(jù)收集能力較弱，僅憑自身難以應(yīng)對(duì)。專(zhuān)業(yè)的律師可協(xié)助當(dāng)事人：精準(zhǔn)定位核心訴求、梳理案件證據(jù)鏈條、制定針對(duì)性維權(quán)策略、反駁對(duì)方不合理抗辯，同時(shí)兼顧老人的身體狀況和維權(quán)需求，全程護(hù)航，助力高齡老人高效、順利地捍衛(wèi)自身的居住權(quán)益和遺產(chǎn)繼承權(quán)。

若你正面臨拆遷安置房屋糾紛、遺產(chǎn)繼承中的居住權(quán)爭(zhēng)議、代書(shū)遺囑效力認(rèn)定等問(wèn)題，可聯(lián)系我們。我們作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師，將以專(zhuān)業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、界定權(quán)益、制定維權(quán)策略，精準(zhǔn)適用法律規(guī)則，全程護(hù)航你的合法權(quán)益，助力你順利實(shí)現(xiàn)維權(quán)訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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