（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

案外人趙建國、劉芳原系夫妻關系，二人于1997年登記結婚，2017年協(xié)議離婚；趙宇系趙建國之子。被告張凱系執(zhí)行申請執(zhí)行人，趙宇系被執(zhí)行人。

2014年8月，趙建國、劉芳稱因自身無購房資格，與趙宇簽訂書面借名購房協(xié)議，約定二人實際出資購買一號房屋，借用趙宇名義登記，房屋產(chǎn)權自始歸二人共同共有，趙宇僅為名義產(chǎn)權人，不享有任何房屋權利，日后條件成熟時協(xié)助辦理過戶，過戶費用由二人承擔。

協(xié)議簽訂后，趙建國、劉芳分九筆向房屋出賣人支付了全部購房款，辦理了購房相關稅費繳納手續(xù)，并實際占有、使用一號房屋。2015年3月23日，一號房屋登記在趙宇名下，房屋所有權顯示為單獨所有。

另查，2015年6月，張凱與趙宇簽訂借款合同，相關文書經(jīng)公證并賦予強制執(zhí)行效力；后因趙宇未履行還款義務，張凱向法院申請強制執(zhí)行，法院以A號案件立案執(zhí)行，并于2017年5月依法查封了登記在趙宇名下的一號房屋。

趙建國、劉芳得知房屋被查封后，向法院提出書面執(zhí)行異議，請求停止對一號房屋的執(zhí)行，法院作出B號執(zhí)行異議裁定，駁回二人的異議。二人不服該裁定，訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 不得執(zhí)行一號房屋；2. 確認一號房屋為二人共同共有。

庭審中，張凱辯稱，不同意趙建國、劉芳的全部訴訟請求，認可執(zhí)行異議裁定結果，認為二人的行為系拖延執(zhí)行；趙宇陳述稱，認可趙建國、劉芳的全部訴訟請求，確認借名購房事實及二人系房屋實際權利人、全部出資及實際居住使用的情況。趙建國、劉芳提交了房屋買賣合同、借名購房協(xié)議、匯款明細、稅費單據(jù)等證據(jù)，張凱對上述證據(jù)的證明內容均不予認可。

裁判結果

駁回原告趙建國、劉芳的全部訴訟請求。

該判決生效后，張凱作為申請執(zhí)行人的合法權益得到全面維護，對一號房屋的查封、執(zhí)行程序可繼續(xù)推進；趙建國、劉芳要求停止執(zhí)行、確認房屋共有權的訴求均未得到支持，其主張的借名買房權利無法對抗張凱的執(zhí)行權利；趙宇需繼續(xù)履行執(zhí)行義務。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：趙建國、劉芳就一號房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，其提出的訴訟請求是否具有事實和法律依據(jù)。結合案件事實及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，案外人提起執(zhí)行異議之訴，應承擔舉證證明責任。根據(jù)法律規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴，應當證明其就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益；當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或證據(jù)不足以證明其主張的，應承擔不利后果。本案中，趙建國、劉芳需舉證證明其對一號房屋享有足以排除張凱強制執(zhí)行的民事權益。

第二，不動產(chǎn)登記具有公示效力，物權歸屬以登記為準。根據(jù)相關法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。本案中，一號房屋明確登記在趙宇名下，從不動產(chǎn)登記信息來看，趙建國、劉芳均非該房屋的所有權人，其對執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

第三，借名購房協(xié)議不具有對抗第三人的法律效力。雖趙建國、劉芳主張其與趙宇存在借名購房關系，系房屋實際權利人，且提交了書面借名協(xié)議、出資憑證等證據(jù)，但二人與趙宇之間的借名約定僅系雙方內部合意，僅在二人與趙宇之間產(chǎn)生債權債務關系，不具有對抗外部第三人（張凱）的法律效力。且二人主張的實際權利未在房屋登記中予以顯示，不能以此對抗張凱的合法執(zhí)行權利。

第四，趙建國、劉芳的確權訴求不宜在本案中處理。本案系案外人執(zhí)行異議之訴，核心審查案外人是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益；因趙建國、劉芳就一號房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，其要求停止執(zhí)行的訴求不能成立，故其提出的確認房屋為二人共同共有的訴求，不宜在本案中一并處理，可另行通過其他法律途徑解決。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，就借名買房相關執(zhí)行異議之訴的勝訴關鍵、實務要點及申請執(zhí)行人維權技巧，總結如下心得。

1. 緊扣物權公示原則，筑牢勝訴核心防線。本案中，我們始終圍繞“不動產(chǎn)登記公示效力”這一核心法律要點，明確主張一號房屋登記在被執(zhí)行人趙宇名下，趙宇系合法公示權利人，法院對其名下房屋采取查封、執(zhí)行措施符合法律規(guī)定，徹底反駁了趙建國、劉芳“實際權利人”的主張。這是此類案件申請執(zhí)行人勝訴的核心突破口，提醒申請執(zhí)行人，面對借名買房執(zhí)行異議時，可優(yōu)先以物權登記為核心展開抗辯。

2. 精準否定借名協(xié)議的對抗效力，打破對方抗辯邏輯。本案中，對方提交了書面借名購房協(xié)議、出資憑證等證據(jù)，試圖證明其系實際權利人以阻卻執(zhí)行。我們當庭精準抗辯，借名協(xié)議僅系案外人與被執(zhí)行人的內部約定，僅產(chǎn)生內部債權關系，不具有對抗外部第三人（申請執(zhí)行人）的法律效力，該抗辯思路最終被法院采納。實踐中，申請執(zhí)行人面對此類證據(jù)時，無需恐慌，可從法律關系定性、權利對抗效力等角度，精準拆解對方證據(jù)的證明力。

3. 重視舉證質證，弱化對方證據(jù)的證明效果。本案中，對方提交了匯款明細、稅費單據(jù)等證據(jù)，主張其全額出資、實際使用房屋。我們針對該部分證據(jù)，重點質證其與“排除執(zhí)行”的關聯(lián)性，強調即便出資、居住屬實，也僅能證明其與被執(zhí)行人存在內部借名或借貸關系，不能改變房屋登記現(xiàn)狀，亦不能對抗執(zhí)行。

4. 明確執(zhí)行異議之訴的審查重點，規(guī)避維權誤區(qū)。本案中，對方同時提出停止執(zhí)行和確權兩項訴求，我們重點主張，執(zhí)行異議之訴的核心是審查排除執(zhí)行的民事權益，而非直接確權，在對方不享有排除執(zhí)行權益的情況下，其確權訴求不應在本案中處理，進一步壓縮對方的維權空間。這體現(xiàn)了專業(yè)律師在案件審理重點、法律程序上的專業(yè)把控，能夠幫助申請執(zhí)行人精準把握案件走向，避免被對方的訴訟思路帶偏。

5. 警惕案外人與被執(zhí)行人的惡意串通，及時維護自身權益。本案中，被執(zhí)行人趙宇完全認可案外人的全部主張，存在惡意串通、拖延執(zhí)行的嫌疑。我們在辦案中，及時向法院強調該可能性，結合物權登記、法律規(guī)定，清晰闡述申請執(zhí)行人的合法權益，避免法院采信其惡意抗辯。

6. 堅守法律原則，精準援引法律依據(jù)。本案辦理過程中，我們精準援引物權公示、執(zhí)行異議之訴舉證責任、借名協(xié)議效力等相關法律及司法解釋，每一項抗辯都有明確的法律支撐，最終說服法院駁回對方全部訴求。這提醒申請執(zhí)行人，此類糾紛專業(yè)性較強，法律適用復雜，委托專業(yè)的律師，能夠精準援引法律依據(jù)、梳理維權思路，最大程度維護自身合法權益。

最后，提醒廣大執(zhí)行申請執(zhí)行人：面對案外人以借名買房為由提出的執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，無需恐慌，物權公示原則是維護自身執(zhí)行權利的核心保障，借名買房的內部約定不能對抗外部合法的執(zhí)行權利。若遇到此類糾紛，應及時委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入，梳理案件事實、制定抗辯策略、精準庭審質證，才能最大程度維護自身合法債權，確保執(zhí)行程序順利推進。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房產(chǎn)執(zhí)行異議糾紛、債權實現(xiàn)糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經(jīng)驗，可全程代理申請執(zhí)行人維權，助力客戶順利實現(xiàn)債權、守住合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。