近日，廣西欽州市欽北區(qū)人民法院審結(jié)一起宅基地排除妨害糾紛，被告未經(jīng)原告允許，在其合法受讓的宅基地上搭建瓦棚圈地使用，法院依法認(rèn)定該行為構(gòu)成侵權(quán)，判令被告拆除違建、恢復(fù)土地原狀。被告不服上訴，二審維持原判，明確了未經(jīng)權(quán)利人許可占用他人土地搭建構(gòu)筑物的行為性質(zhì)，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)劃定法律邊界。

基本案情

2010年4月，王某欽、王某鋁與顧某簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以11萬元價(jià)格受讓欽北區(qū)小董鎮(zhèn)某小區(qū)A47號(hào)宅基地，當(dāng)日支付10萬元購地款后，顧某將該地塊交付二人占有使用。

時(shí)隔多年，王某欽、王某鋁發(fā)現(xiàn)同鎮(zhèn)村民沈某福、沈某文在案涉宅基地上擅自搭建瓦棚，長期圈占土地自用。二人多次與沈某福、沈某文協(xié)商拆除事宜，均遭到對方拒絕，無奈之下訴至法院，要求被告拆除違建、恢復(fù)宅基地原狀，并賠償土地占用費(fèi)3萬元。

法院審理

案件經(jīng)審理查明，案涉宅基地所屬國有土地使用權(quán)，登記在顧某與黃某名下，沈某福早在2016年就因在該區(qū)域未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，擅自搭建170平方米瓦棚，被住建部門依法下發(fā)限期拆除通知書。庭審中，沈某福、沈某文辯稱，原告未辦理宅基地使用權(quán)變更登記，并非合法權(quán)利人；且案涉土地部分未完成政府征收，其作為當(dāng)?shù)卮迕駥ν恋叵碛惺褂脵?quán)利，搭建瓦棚不構(gòu)成侵權(quán)，同時(shí)主張法院未追加土地原使用權(quán)人顧某、黃某為當(dāng)事人，審理程序違法。

欽北區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓雖以登記為生效要件，但原告已依據(jù)合法有效的轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付價(jià)款，并實(shí)際占有案涉宅基地，成為物權(quán)期待權(quán)人，其合法占有權(quán)益受法律保護(hù)。被告在無任何合法依據(jù)、未取得原告許可的情況下，在原告合法占有的地塊上搭建瓦棚，已實(shí)際妨害原告行使不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，構(gòu)成物權(quán)侵權(quán)，原告要求拆除違建、恢復(fù)原狀的訴請于法有據(jù)，法院依法予以支持。因原告未能提供有效證據(jù)證明土地占用損失及計(jì)算依據(jù)，法院對其賠償訴求不予支持，遂判決沈某福、沈某文限期拆除案涉宅基地上的瓦棚及相關(guān)構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

一審判決后，沈某福、沈某文不服提起上訴。二審法院審理查明，案涉國有土地使用權(quán)證至今未被依法撤銷或宣告無效，其記載的權(quán)利狀態(tài)受法律保護(hù)，原告作為合法占有人，系本案適格訴訟主體；且上訴人在庭審中自認(rèn)，其所搭建的瓦棚確實(shí)位于案涉宅基地及國有土地使用權(quán)證紅線范圍內(nèi)，現(xiàn)有證據(jù)足以認(rèn)定侵權(quán)事實(shí)，一審法院審理程序合法、事實(shí)認(rèn)定清楚、法律適用正確。最終，二審法院依法駁回上訴，維持原判。

法官釋法

本案中，被告未經(jīng)權(quán)利人允許在他人合法占有土地上搭建瓦棚的行為，已構(gòu)成對他人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的妨害侵權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；造成不動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人有權(quán)請求恢復(fù)原狀。即便原告尚未辦理宅基地使用權(quán)變更登記，但其通過合法轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得土地占有權(quán)，作為物權(quán)期待權(quán)人，依然享有排除他人非法妨害的民事權(quán)利。而被告以土地征收存在爭議、自身為當(dāng)?shù)卮迕竦壤碛?，在未取得合法建設(shè)審批、未獲權(quán)利人許可的情況下擅自搭建構(gòu)筑物，該抗辯理由不能對抗原告的合法訴請，其行為已構(gòu)成侵權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)拆除違建、恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。若被告對土地征收事宜存在異議，可另行向相關(guān)行政部門主張權(quán)利，而非通過私搭亂建的方式侵犯他人合法權(quán)益。

法官提醒

不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)利受法律嚴(yán)格保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得未經(jīng)權(quán)利人許可，擅自在他人合法占有、使用的土地上實(shí)施搭建、圈占、堆放等行為，否則無論是否取得建設(shè)審批手續(xù)，均可能構(gòu)成物權(quán)侵權(quán)，需承擔(dān)拆除違建、恢復(fù)原狀甚至賠償損失的法律責(zé)任。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)辦理權(quán)屬變更登記，降低權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)；并妥善留存轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款憑證、地塊交付證明等相關(guān)證據(jù)，為維護(hù)自身合法權(quán)益提供有效支撐。若因土地權(quán)屬、征收補(bǔ)償?shù)葐栴}產(chǎn)生爭議，應(yīng)通過合法的行政、司法途徑理性解決，切勿采取私搭亂建、強(qiáng)行圈占等私力救濟(jì)方式激化矛盾，觸碰法律紅線。（文中人名均為化名）