（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告劉桂蘭（賣方張桂芬的兒媳，系賣方親屬）向法院提出訴訟請求：1.判令被告張桂芬與被告李建國達成的房屋買賣合同無效；2.判令李建國、趙曉燕返還一號房屋并配合辦理過戶手續(xù)至張桂芬名下；3.由被告承擔本案訴訟費用。

事實與理由：2005年6月，原告劉桂蘭與其丈夫吳明遠（張桂芬之子）共同出資，以被告張桂芬的名義購買了一號房屋（經(jīng)濟適用房），原告主張其與張桂芬之間存在借名買房關系。2006年9月，該房屋所有權證登記在張桂芬名下，因政策限制暫時無法過戶。2006年12月，張桂芬與其丈夫吳善庭辦理公證遺囑，明確該房屋在二人去世后，歸兒子吳明遠所有。2010年7月，吳善庭去世；2020年2月，吳明遠生病去世。此后，吳明遠的妹妹吳世芳將張桂芬從養(yǎng)老院轉移至其他地方居住，未告知原告張桂芬的居住地址，亦不讓原告與張桂芬見面。2021年3月，原告得知一號房屋已被出售給他人，經(jīng)查詢得知，吳世芳私自更換房屋門鎖，并在其操控下，經(jīng)乙公司（居間方）促成，將一號房屋出售給被告李建國。原告認為，張桂芬已九十高齡、神志不清，簽訂房屋買賣合同時不具備相應民事行為能力，意思表示不真實，且其作為借名買房的實際權利人，該買賣行為侵害了其合法權益，故訴至法院，核心以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效。

被告李建國、趙曉燕（房屋買受人）辯稱：不同意原告訴求。其一，李建國與張桂芬簽訂的《房屋買賣合同》意思表示真實、形式合法、交易公平自愿，依法應認定有效。李建國因家庭居住需要，委托乙公司居間購房，與張桂芬此前并不相識，簽約前多次核查房屋情況、實地看房，確認房屋無人空置且無異常。簽約后，張桂芬親自開立銀行賬戶收取購房款，并親赴不動產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，相關行為經(jīng)相關機關審核，交易已全部履行完畢，房屋已實際交付李建國、趙曉燕居住使用。其二，李建國、趙曉燕系善意取得一號房屋所有權，應受法律保護。李建國購房時已盡到審慎注意義務，核實房屋登記在張桂芬名下，無他人提出異議，且張桂芬親自到場辦理過戶手續(xù)；購房款支付合理對價并已全部付清；房屋已依法完成權屬變更登記，先后登記至李建國名下、李建國與趙曉燕按份共有名下，符合善意取得的法定要件，無論張桂芬與原告（賣方親屬）是否存在借名買房糾紛，均與二被告無關，請求駁回原告訴求。

被告張桂芬（賣方）、吳世芳（賣方之女）辯稱：不同意原告訴求。其一，一號房屋系張桂芬夫婦于2005年購買，產(chǎn)權登記在張桂芬名下，房屋產(chǎn)權歸張桂芬夫婦所有，原告主張的借名買房關系不成立。2006年的公證遺囑并非張桂芬夫婦真實意思表示，系原告夫婦強迫所致，原告夫婦的一系列行為系為侵占張桂芬夫婦房產(chǎn)。其二，張桂芬系完全民事行為能力人，出賣一號房屋系其真實意思表示，房屋買賣合同合法有效。張桂芬在出賣房屋時親自到不動產(chǎn)登記中心辦理相關手續(xù)，不動產(chǎn)登記工作人員未提出任何異議；李建國在購房時亦確認張桂芬狀態(tài)正常，才完成交易。張桂芬出賣房屋系為改善晚年生活、避免給女兒吳世芳增添經(jīng)濟負擔，吳世芳僅受委托代為辦理部分相關事宜，委托事項系張桂芬真實意思表示。此外，吳世芳并非本案適格主體，請求法院駁回原告訴求。

被告乙公司（居間方）辯稱：不同意原告訴求，案涉房屋買賣合同合法有效。

法院經(jīng)審理確認以下事實：張桂芬與吳善庭系夫妻關系，婚后生育二子二女，長女吳世芳、長子吳明遠；吳明遠與劉桂蘭系夫妻關系。吳善庭于2010年7月去世，吳明遠于2020年2月去世。

2005年6月，張桂芬與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋，房屋價款385045元；2006年9月，該房屋登記至張桂芬名下。2005年12月，張桂芬、吳善庭出具《證明》，載明一號房屋系兒子吳明遠以張桂芬名義購買，購房款等全部由吳明遠、劉桂蘭支付，房屋產(chǎn)權歸二人所有。2006年12月，吳善庭、張桂芬辦理公證遺囑，明確一號房屋中屬于各自的產(chǎn)權份額，在去世后遺留給吳明遠個人所有，丙公證處出具相關公證書。

2019年9月至2020年2月，張桂芬先后書寫兩份遺囑，變更相關繼承事宜，明確吳明遠去世后，其相關財產(chǎn)份額及一號房屋相關權益歸劉桂蘭所有。2021年3月，張桂芬（出賣人）與李建國（買受人）簽訂《房屋買賣合同》，約定張桂芬將一號房屋出售給李建國，房屋成交價格及配套設施作價合計485萬元，雙方約定36日內共同辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)，合同出賣人處由吳世芳代張桂芬簽字確認。

合同簽訂后，李建國付清全部購房款，于2021年3月取得一號房屋不動產(chǎn)權證書（單獨所有）；2021年4月，該房屋權利人變更為李建國、趙曉燕（按份共有，各占50%），二人取得相應不動產(chǎn)權證書。

庭審中，原告劉桂蘭提交相關評估報告（載明張桂芬為重度失能、認知失智）及微信聊天記錄，擬證明張桂芬簽訂買賣合同時系無民事行為能力人，主張合同無效，并申請對張桂芬2021年3月期間的民事行為能力進行鑒定。法院委托丁機構進行鑒定，但因鑒定材料不完整、不充分，該機構出具《不予受理鑒定說明》。李建國、趙曉燕、張桂芬、吳世芳對原告提交的證據(jù)證明目的均不予認可，提交房屋過戶視頻等證據(jù)，擬證明張桂芬系完全民事行為能力人，賣房系真實意思表示。

原告另提交相關付款憑證，擬證明一號房屋系其與吳明遠借張桂芬名義購買，主張自身系實際權利人；李建國、趙曉燕認可憑證真實性，但主張款項流動與房屋交易無直接關聯(lián)，借名買房需另行司法認定，且其作為善意買受人，不應受該內部糾紛影響；張桂芬、吳世芳認可憑證真實性，但主張系委托子女代辦付款事宜，不能改變房屋歸張桂芬夫婦所有的事實，原告主張的借名買房關系不成立。

裁判結果

駁回原告劉桂蘭（賣方親屬）的全部訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 張桂芬與李建國簽訂的《房屋買賣合同》是否有效（重點審查張桂芬簽訂合同時的民事行為能力）；2. 李建國、趙曉燕是否構成善意取得，原告（賣方親屬）要求返還房屋、辦理過戶的訴求是否成立；3. 原告（賣方親屬）主張的借名買房事實，能否推翻涉案房屋買賣合同的效力，其以此為由主張合同無效的訴求是否應得到支持。

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。民事法律行為有效需具備三個條件：行為人具有相應的民事行為能力、意思表示真實、不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。善意取得是指無處分權人將不動產(chǎn)轉讓給受讓人，受讓人受讓時是善意、以合理價格轉讓且不動產(chǎn)已依法登記的，受讓人取得該不動產(chǎn)所有權。

關于房屋買賣合同的效力：原告（賣方親屬）以張桂芬簽訂合同時系無民事行為能力人為由，主張合同無效，但其提交的評估報告、微信聊天記錄等證據(jù)，不足以證明張桂芬在2021年3月簽訂合同時不具備相應民事行為能力。原告申請對張桂芬該期間的民事行為能力進行鑒定，但因鑒定材料不完整、不充分，鑒定機構不予受理，原告未能完成舉證責任，應承擔舉證不利后果。結合被告提交的房屋過戶視頻、不動產(chǎn)登記機關審核記錄等證據(jù)，能夠佐證張桂芬簽訂合同時親自到場辦理相關手續(xù)，其行為符合完全民事行為能力人的表現(xiàn)，故不能認定張桂芬無民事行為能力，涉案《房屋買賣合同》不存在意思表示不真實的情形，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為有效。

關于李建國、趙曉燕是否構成善意取得：本案中，原告（賣方親屬）核心以借名買房為由主張合同無效，即便其主張的借名買房事實成立，張桂芬系無權處分一號房屋，結合本案事實，李建國、趙曉燕亦構成善意取得，其合法權益應受保護。其一，李建國購房時系善意，其委托乙公司居間購房，簽約前多次核查房屋權屬情況，確認房屋登記在張桂芬名下，無他人提出異議，且張桂芬親自到場辦理過戶手續(xù)，李建國對張桂芬與原告（賣方親屬）之間可能存在的借名買房糾紛并不知情，已盡到審慎注意義務；其二，李建國已支付合理對價，房屋成交價格及配套設施作價符合當時市場行情，且全部購房款已支付完畢；其三，一號房屋已依法完成權屬變更登記，先后登記至李建國名下、李建國與趙曉燕按份共有名下，物權公示要件已具備。綜上，李建國、趙曉燕構成善意取得，依法取得一號房屋所有權，原告（賣方親屬）無權要求其返還房屋、辦理過戶。

關于原告（賣方親屬）主張的借名買房事實及合同無效訴求：原告主張其與吳明遠借張桂芬名義購買一號房屋，以此為由主張房屋買賣合同無效、要求返還房屋，但即便該借名買房事實成立，亦屬于原告與張桂芬之間的內部權利糾紛，僅約束借名雙方當事人，不能對抗李建國、趙曉燕作為善意第三人的合法權益，更不足以推翻涉案房屋買賣合同的效力。原告作為賣方親屬，其主張的借名買房權益，系其與賣方之間的內部爭議，不能以此否定外部合法房屋買賣交易的效力，亦不能侵害善意買受人的合法所有權。故原告（賣方親屬）以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效、要求李建國、趙曉燕返還房屋、辦理過戶的訴求，均于法無據(jù)，法院不予支持。

勝訴辦案心得

本案系典型的賣方親屬以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效的糾紛，疊加民事行為能力爭議、善意取得適用等問題，是司法實踐中高發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型，結合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 面對賣方親屬以“借名買房”為由主張合同無效，核心抗辯方向為“內部借名糾紛不對抗善意第三人”。本案中，賣方親屬（原告）以借名買房為由起訴，主張合同無效、返還房屋，我方重點抗辯：即便借名買房事實成立，亦屬于賣方與賣方親屬之間的內部權利糾紛，僅約束雙方，不能對抗善意買受人的合法權益，更不能推翻合法有效的房屋買賣合同。該抗辯思路精準擊中要害，最終被法院采納，成為駁回原告訴求的核心依據(jù)。這提醒房屋買受人，遭遇此類糾紛時，無需過度糾結借名事實本身，重點割裂內部借名關系與外部買賣關系的關聯(lián)性，強化自身善意買受人的身份。

2. 善意取得是對抗賣方親屬借名買房、無權處分主張的“關鍵武器”，務必確保交易過程符合“善意、合理對價、已登記”三大要件。本案中，我方逐一舉證，證明李建國、趙曉燕購房時系善意（不知情、盡到審慎核查義務）、支付合理市場對價（全款付清）、房屋已完成過戶登記（物權公示完畢），完美契合善意取得法定要件，即便賣方系無權處分，善意買受人的所有權亦應受法律保護，徹底阻斷了賣方親屬的訴求。這提醒房屋買受人，購房時務必規(guī)范交易流程，核實房屋權屬登記、留存付款憑證、過戶材料，確保自身符合善意取得要件，為后續(xù)可能的糾紛筑牢防線。

3. 疊加“賣房人民事行為能力爭議”時，同步反駁原告舉證不足，強化“買賣合同有效”的抗辯。本案中，賣方親屬同時主張賣房人無民事行為能力，試圖雙重否定合同效力，我方一方面反駁其舉證不足（評估報告不能證明簽約時無民事行為能力、鑒定申請未被受理），另一方面提交賣房人親自過戶的視頻、不動產(chǎn)登記審核記錄等證據(jù)，佐證賣房人系完全民事行為能力人，意思表示真實，進一步鞏固“買賣合同有效”的抗辯，雙重發(fā)力，提升勝訴概率。

4. 注重交易過程的規(guī)范性，留存完整證據(jù)鏈條，是應對此類糾紛的基礎和關鍵。本案中，李建國、趙曉燕在購房過程中，委托正規(guī)居間方（乙公司），留存了看房記錄、居間協(xié)議、房屋買賣合同、付款憑證、過戶視頻、不動產(chǎn)權證書等全部證據(jù)，庭審中這些證據(jù)形成完整鏈條，有力佐證了交易的合法性、善意性，大幅提升了抗辯說服力，成為勝訴的重要支撐。這提醒房屋買受人，購房時務必妥善留存每一筆交易材料、每一次溝通記錄，避免因證據(jù)缺失導致抗辯不力。

5. 賣方親屬借名買房主張合同無效糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關鍵。此類糾紛涉及借名關系認定、善意取得適用、證據(jù)梳理、抗辯思路設計等多重復雜問題，尤其是賣方親屬往往會疊加其他抗辯理由（如賣房人無民事行為能力），法律適用難度大，僅憑當事人自身難以應對。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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