（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周澤宇因不具備北京購(gòu)房資質(zhì)，無法直接購(gòu)買房產(chǎn)，經(jīng)親屬介紹，與具備北京購(gòu)房資質(zhì)的被告趙凱相識(shí)。2012年，雙方口頭達(dá)成借名買房協(xié)議，約定周澤宇全額出資，以趙凱的名義購(gòu)買一號(hào)房屋及配套二號(hào)車位，房屋、車位的實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸周澤宇所有；若周澤宇需處分房產(chǎn)或過戶，趙凱需無償配合，趙凱僅無償出借購(gòu)房資質(zhì)，不承擔(dān)任何費(fèi)用，也不享有任何權(quán)益。

協(xié)議達(dá)成后，周澤宇開始全額支付購(gòu)房、購(gòu)車位相關(guān)費(fèi)用：2012年8月至11月，先后通過本人及委托案外人轉(zhuǎn)賬、刷卡等方式，向開發(fā)商甲公司（原東湖公司）支付一號(hào)房屋定金、房款、契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等全部款項(xiàng)；2013年11月至12月，全額支付二號(hào)車位的購(gòu)買款、契稅、公共維修基金及代辦費(fèi)。所有購(gòu)房、購(gòu)車位合同均以趙凱名義簽訂，2014年3月，一號(hào)房屋登記至趙凱名下，2015年12月，二號(hào)車位登記至趙凱名下（車位僅小區(qū)業(yè)主可購(gòu)買，依附于一號(hào)房屋）。

房屋交付后，周澤宇出資對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行裝修，裝修期間委托趙凱協(xié)助打理，裝修款項(xiàng)均由周澤宇支付。房屋裝修完成后，周澤宇實(shí)際占有使用該房屋及車位，委托親屬代為管理，房屋的水電、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等日常維護(hù)費(fèi)用均由周澤宇承擔(dān)，相關(guān)購(gòu)房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證也由周澤宇持有。

后周澤宇始終未能取得北京購(gòu)房資質(zhì)，計(jì)劃處分一號(hào)房屋及二號(hào)車位，遂要求趙凱配合辦理相關(guān)手續(xù)，但趙凱卻索要巨額好處費(fèi)，雙方協(xié)商未果，趙凱拒絕配合，還于2020年擅自更換房屋門鎖、搶占房屋，阻止周澤宇行使權(quán)利。

為維護(hù)自身合法權(quán)益，周澤宇訴至法院，提出以下訴訟請(qǐng)求：1. 解除雙方之間的借名買房、借名買車位合同；2. 判令趙凱返還購(gòu)房款、契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等全部出資；3. 判令趙凱賠償房屋裝修損失、房屋及車位增值損失；4. 判令趙凱賠償保全保險(xiǎn)費(fèi)；5. 判令趙凱承擔(dān)保全費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、案件受理費(fèi)。

庭審中，趙凱辯稱：雙方不存在借名買房、買車位的合意，其才是房屋和車位的合法所有權(quán)人；購(gòu)房款系案外人出資，僅借用周澤宇賬戶刷卡，車位款系其用家庭儲(chǔ)蓄現(xiàn)金支付；房屋裝修系其自行出資，房屋日常維護(hù)費(fèi)用也由其承擔(dān)，周澤宇從未實(shí)際占有使用房屋；其拒絕配合是合理行使所有權(quán)，不同意周澤宇的全部訴訟請(qǐng)求。

為證明借名關(guān)系成立，周澤宇申請(qǐng)5名親屬、案外人出庭作證，證人證言均能佐證雙方口頭借名協(xié)議的內(nèi)容、周澤宇全額出資的事實(shí)，以及周澤宇實(shí)際占有使用房屋、委托親屬管理的情況；同時(shí)提交銀行轉(zhuǎn)賬記錄、刷卡憑證、購(gòu)房票據(jù)、房屋維護(hù)費(fèi)用單據(jù)等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈。甲公司（開發(fā)商）述稱，本案與公司無利害關(guān)系，提交相關(guān)收款證據(jù)佐證購(gòu)房款支付事實(shí)，不發(fā)表其他答辯意見。

案件審理中，周澤宇申請(qǐng)對(duì)一號(hào)房屋、二號(hào)車位的市場(chǎng)現(xiàn)值及房屋裝修現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，但趙凱無正當(dāng)理由拒絕配合現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，經(jīng)法院釋明法律后果后仍不配合，周澤宇無奈放棄裝修評(píng)估。后評(píng)估機(jī)構(gòu)第二次踏勘并完成評(píng)估，出具報(bào)告確認(rèn)：一號(hào)房屋現(xiàn)值1819.34萬元，二號(hào)車位現(xiàn)值50萬元，評(píng)估報(bào)告已考慮房屋裝修現(xiàn)狀。周澤宇支付評(píng)估費(fèi)40540元。

裁判結(jié)果

一、解除原告周澤宇與被告趙凱之間的借名買房、借名買車位合同；

二、被告趙凱于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告周澤宇一號(hào)房屋購(gòu)房款6510369元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)680元，返還二號(hào)車位購(gòu)買款273125元、契稅8193.75元、公共維修基金6752元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)580元；

三、被告趙凱于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告周澤宇房屋及車位增值損失900萬元；

四、評(píng)估費(fèi)40540元、保全費(fèi)由被告趙凱負(fù)擔(dān)；

該判決生效后，周澤宇的全部出資得以追回，同時(shí)獲得巨額增值損失賠償，合法權(quán)益得到充分保障；趙凱需承擔(dān)返還出資、賠償損失及相關(guān)訴訟費(fèi)用的責(zé)任，其否認(rèn)借名關(guān)系、拒絕配合的抗辯全部未被支持，擅自搶占房屋的行為被認(rèn)定為違約。

法院說理

法院認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 周澤宇與趙凱之間是否成立借名買房、借名買車位關(guān)系；2. 周澤宇主張解除合同是否具有法律依據(jù)；3. 趙凱應(yīng)承擔(dān)的返還出資及賠償損失范圍如何確定。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，雙方之間成立合法有效的借名買房、借名買車位關(guān)系。雖雙方未簽訂書面借名合同，但借名買房關(guān)系的認(rèn)定應(yīng)以實(shí)際出資、借名合意、實(shí)際占有使用等事實(shí)為核心。本案中，其一，周澤宇提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、刷卡憑證、開發(fā)商收款證據(jù)等，能夠充分證明一號(hào)房屋、二號(hào)車位的全部購(gòu)房款、相關(guān)稅費(fèi)及代辦費(fèi)均由其實(shí)際出資，趙凱未能提交任何證據(jù)證明其自身出資，亦無法佐證“案外人出資”的抗辯主張；其二，5名證人的證言能夠相互印證，形成完整證據(jù)鏈，證明雙方口頭達(dá)成借名合意，約定趙凱無償出借購(gòu)房資質(zhì)，房屋、車位實(shí)際歸周澤宇所有，趙凱需配合周澤宇處分房產(chǎn)；其三，周澤宇出資裝修房屋、委托親屬管理房屋、承擔(dān)日常維護(hù)費(fèi)用，且持有購(gòu)房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際占有使用房屋及車位多年，趙凱僅能提交少量日常費(fèi)用單據(jù)，無法證明其長(zhǎng)期管理、使用房屋，其主張“自行裝修、實(shí)際占有”無事實(shí)依據(jù)。綜上，法院認(rèn)定雙方借名關(guān)系成立，周澤宇系一號(hào)房屋、二號(hào)車位的實(shí)際權(quán)利人。

第二，周澤宇主張解除借名合同于法有據(jù)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，有權(quán)解除合同；以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。本案中，周澤宇至今未能取得北京購(gòu)房資質(zhì)，雙方借名合同的核心目的（待周澤宇取得資質(zhì)后過戶或處分房產(chǎn)）已無法實(shí)現(xiàn)；同時(shí)，趙凱索要巨額好處費(fèi)、拒絕配合處分房產(chǎn)、擅自搶占房屋，以自身行為表明不履行合同主要義務(wù)，構(gòu)成根本違約。因此，周澤宇主張解除借名合同，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

第三，趙凱應(yīng)依法返還出資并賠償損失。合同解除后，已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。其一，趙凱未對(duì)房屋、車位出資，周澤宇支付的全部購(gòu)房款、稅費(fèi)、代辦費(fèi)等，趙凱應(yīng)全額返還；其二，房屋及車位的增值損失，系周澤宇作為實(shí)際權(quán)利人應(yīng)享有的權(quán)益，趙凱作為出名人，僅出借購(gòu)房資質(zhì)，對(duì)增值無任何貢獻(xiàn)，且其違約行為導(dǎo)致周澤宇無法行使處分權(quán)，應(yīng)承擔(dān)增值損失賠償責(zé)任。法院結(jié)合評(píng)估報(bào)告確定的現(xiàn)值、房屋購(gòu)買價(jià)，同時(shí)考量趙凱出借資質(zhì)對(duì)房產(chǎn)取得的一定貢獻(xiàn)，酌情確定增值損失賠償金額為900萬元；其三，評(píng)估費(fèi)系為確定增值損失產(chǎn)生的必要支出，保全費(fèi)系降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的必要支出，結(jié)合判決結(jié)果，該兩項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由趙凱負(fù)擔(dān)。

此外，趙凱無正當(dāng)理由拒絕配合評(píng)估，經(jīng)法院釋明后仍不履行配合義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利后果，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論具有法律效力，法院予以采信。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“無書面借名協(xié)議+出名人違約+增值損失索賠”的借名買房糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為有類似需求的借名人提供參考。

1. 無書面借名協(xié)議，證據(jù)鏈?zhǔn)钦J(rèn)定借名關(guān)系的核心關(guān)鍵。本案中，雙方未簽訂書面借名合同，這是借名買房糾紛中最常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也是趙凱否認(rèn)借名關(guān)系的主要理由。我們?cè)谵k案中，重點(diǎn)梳理了三大類核心證據(jù)：一是實(shí)際出資證據(jù)（銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡憑證、開發(fā)商收款記錄），直接證明周澤宇全額出資；二是證人證言（親屬、案外人），佐證口頭借名合意的存在；三是實(shí)際占有使用證據(jù)（裝修出資痕跡、日常維護(hù)費(fèi)用單據(jù)、委托管理記錄），印證周澤宇的實(shí)際權(quán)利人身份。三類證據(jù)相互銜接、形成閉環(huán)，最終讓法院認(rèn)定借名關(guān)系成立，這是本案勝訴的核心前提。專業(yè)律師可協(xié)助當(dāng)事人梳理證據(jù)、優(yōu)化舉證思路，破解“無書面協(xié)議”的維權(quán)困境。

2. 精準(zhǔn)鎖定出名人違約事實(shí)，為解除合同、索賠損失奠定基礎(chǔ)。本案中，趙凱的違約行為十分明確：索要巨額好處費(fèi)、拒絕配合處分房產(chǎn)、擅自搶占房屋、拒不配合評(píng)估，這些行為均構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。我們?cè)谵k案中，重點(diǎn)固定上述違約證據(jù)，同時(shí)援引合同解除的法律規(guī)定，不僅成功主張解除借名合同，更讓法院認(rèn)定趙凱承擔(dān)全部違約責(zé)任，為增值損失索賠提供了法律依據(jù)。實(shí)踐中，借名人遇到出名人違約時(shí)，應(yīng)及時(shí)固定違約證據(jù)（聊天記錄、錄音、報(bào)警記錄等），最大化維護(hù)自身權(quán)益。

3. 破解“評(píng)估難”困境，精準(zhǔn)鎖定增值損失金額。趙凱無正當(dāng)理由拒絕配合評(píng)估，試圖通過阻礙評(píng)估逃避增值損失賠償，這是借名買房糾紛中出名人的常見規(guī)避手段。我們?cè)谵k案中，一方面及時(shí)向法院說明情況，申請(qǐng)法院釋明法律后果，施壓趙凱配合；另一方面，在趙凱仍不配合的情況下，協(xié)助周澤宇調(diào)整評(píng)估方案，最終推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成勘驗(yàn)并出具報(bào)告，成功鎖定房屋及車位的增值金額。同時(shí)，我們重點(diǎn)論證“增值損失系實(shí)際權(quán)利人應(yīng)享權(quán)益”，讓法院認(rèn)可評(píng)估報(bào)告的效力，并酌情支持巨額增值賠償。專業(yè)房地產(chǎn)律師可協(xié)助當(dāng)事人應(yīng)對(duì)評(píng)估阻礙，精準(zhǔn)計(jì)算增值損失，保障索賠主張得到支持。

4. 警惕借名買房核心風(fēng)險(xiǎn)，提前規(guī)避維權(quán)隱患。本案雖最終勝訴，但也暴露了借名買房的兩大核心風(fēng)險(xiǎn)：一是無書面協(xié)議，容易引發(fā)借名合意的爭(zhēng)議；二是出名人違約風(fēng)險(xiǎn)，出名人可能因房?jī)r(jià)上漲、自身需求等原因，否認(rèn)借名關(guān)系、索要好處費(fèi)或搶占房產(chǎn)。我們?cè)诖颂嵝?，借名買房（尤其是無購(gòu)房資質(zhì)借名）風(fēng)險(xiǎn)極高，若確需借名，務(wù)必簽訂書面借名合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)、房產(chǎn)歸屬、違約后果等核心條款；同時(shí)，全程留存出資憑證、占有使用證據(jù)，避免后續(xù)維權(quán)無據(jù)可依。

最后，若您正面臨“無書面借名協(xié)議、出名人違約拒配合、增值損失索賠”等借名買房糾紛，切勿盲目協(xié)商或起訴，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您梳理證據(jù)鏈、認(rèn)定借名關(guān)系、鎖定違約事實(shí)、破解評(píng)估困境，通過訴訟或協(xié)商的方式，追回全部出資、索賠增值損失，最大程度維護(hù)您的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、房產(chǎn)維權(quán)多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人維權(quán)，助力客戶守住房產(chǎn)權(quán)益、挽回經(jīng)濟(jì)損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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