（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

被告劉芳與原告趙梅系親屬關(guān)系，陳子軒（趙梅之子、劉芳外甥）與妻子李娜系夫妻關(guān)系，劉芳之夫?yàn)橥鹾啤?006年，陳子軒因原有房屋拆遷，獲得一套經(jīng)濟(jì)適用房購買指標(biāo)，因自身已有房產(chǎn)、無購房意愿及資金，且不愿浪費(fèi)指標(biāo)，便在親屬間詢問轉(zhuǎn)讓意向，最終決定將指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給劉芳。

2007年10月，陳子軒、李娜與劉芳簽訂《購買經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)期協(xié)議》，明確約定陳子軒自愿將涉案經(jīng)濟(jì)適用房購買資格無條件轉(zhuǎn)讓給劉芳，房屋全部購房款、稅費(fèi)由劉芳承擔(dān)，陳子軒協(xié)助辦理選房、付款、入住及過戶手續(xù)，國家允許過戶時(shí)，陳子軒配合將房屋過戶至劉芳名下。協(xié)議簽訂后，劉芳通過王浩賬戶向甲公司（開發(fā)商）全額支付了一號(hào)房屋的購房款及相關(guān)稅費(fèi)，房屋交付后，由劉芳一家實(shí)際居住使用。

2015年，一號(hào)房屋具備上市交易條件，為規(guī)避過戶稅費(fèi)，陳子軒與趙梅協(xié)商，先將房屋以贈(zèng)與方式過戶至趙梅名下，贈(zèng)與及經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商的相關(guān)費(fèi)用均由劉芳承擔(dān)。后趙梅提出需劉芳支付20萬元“過戶費(fèi)”，劉芳考慮親屬關(guān)系，向趙梅支付該筆款項(xiàng)。2015年9月，雙方辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，在趙梅的安排下，簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價(jià)格220萬元，未約定付款時(shí)間及其他核心條款，當(dāng)日完成產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋過戶至劉芳名下。

2018年，劉芳將一號(hào)房屋出售給案外人。后趙梅以雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》為依據(jù)，訴至法院，請(qǐng)求判令劉芳支付220萬元購房款及相應(yīng)利息，主張雙方存在真實(shí)房屋買賣關(guān)系。劉芳辯稱雙方無真實(shí)買賣合意，買賣合同僅為過戶避稅所用，其系借陳子軒指標(biāo)購房，已全額支付購房款，委托律師應(yīng)訴反駁原告訴求。陳子軒、李娜述稱認(rèn)可原被告之間的買賣合同關(guān)系，王浩述稱雙方系借名買房，不同意原告訴求。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，依法作出判決，核心內(nèi)容如下：

駁回原告趙梅的全部訴訟請(qǐng)求。

該判決生效后，被告劉芳成功駁回原告的全部訴求，無需支付所謂220萬元購房款及利息，合法權(quán)益得到充分維護(hù)；原告以虛假房屋買賣合同主張權(quán)利的行為未被法院支持，充分體現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)梳理借名事實(shí)、鎖定虛假合同核心、構(gòu)建抗辯證據(jù)鏈的維權(quán)優(yōu)勢(shì)。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原、被告簽訂的《存量房屋買賣合同》是否存在真實(shí)的買賣意思表示，原告主張支付購房款及利息的訴請(qǐng)是否應(yīng)得到支持。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，虛假意思表示的認(rèn)定。根據(jù)法律規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。本案中，結(jié)合《購買經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)期協(xié)議》的明確約定，能夠確認(rèn)陳子軒將經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給劉芳、劉芳系實(shí)際購房人的核心事實(shí)，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》僅為辦理房屋過戶、規(guī)避稅費(fèi)，并無真實(shí)的房屋買賣合意，該買賣合同系虛假意思表示，不具有法律效力。

第二，借名買房事實(shí)的認(rèn)定。劉芳提交的《購買經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)期協(xié)議》、購房款及稅費(fèi)支付憑證、房屋實(shí)際居住使用的相關(guān)證據(jù)，結(jié)合雙方親屬關(guān)系、劉芳支付20萬元過戶費(fèi)的行為，能夠形成完整證據(jù)鏈，證明劉芳系一號(hào)房屋的實(shí)際購房人，全額履行了出資義務(wù)，且長(zhǎng)期占有使用房屋，陳子軒、趙梅均未支付任何購房相關(guān)款項(xiàng)，不應(yīng)享有房屋買賣的相關(guān)權(quán)益。

第三，原告訴求的駁回理由。原告以虛假的《存量房屋買賣合同》主張支付購房款及利息，無事實(shí)和法律依據(jù)。涉案買賣合同僅為過戶形式，雙方無真實(shí)買賣合意，且原告未實(shí)際履行任何出資義務(wù)，其主張不符合公平原則及誠實(shí)信用原則，故法院對(duì)其全部訴訟請(qǐng)求不予支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓、借名買房避稅過戶、虛假房屋買賣合同認(rèn)定”這一高頻借名買房衍生糾紛，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)抗辯技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件中提供維權(quán)參考。

鎖定核心證據(jù)，夯實(shí)借名買房事實(shí)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵的是完整證據(jù)鏈的構(gòu)建，我們重點(diǎn)梳理并提交三組核心證據(jù)：一是《購買經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)期協(xié)議》，直接證明指標(biāo)轉(zhuǎn)讓及借名合意；二是購房款、稅費(fèi)、過戶費(fèi)支付憑證，印證被告全額出資的事實(shí)；三是房屋實(shí)際居住使用證據(jù)，證明被告對(duì)房屋的實(shí)際管控。

精準(zhǔn)主張?zhí)摷僖馑急硎?，否定買賣合同效力。針對(duì)原告提交的《存量房屋買賣合同》，我們重點(diǎn)論證該合同系雙方為避稅簽訂的形式性文件，無真實(shí)買賣合意，符合“虛假意思表示”的法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，從根本上否定原告訴求的法律基礎(chǔ)。

緊盯案件細(xì)節(jié)，強(qiáng)化抗辯邏輯。我們重點(diǎn)挖掘案件中的關(guān)鍵細(xì)節(jié)：買賣合同僅約定價(jià)款、未約定付款時(shí)間等核心條款的不合常理之處；原告未支付任何購房款項(xiàng)的事實(shí)；被告長(zhǎng)期占有使用房屋的證據(jù)，結(jié)合親屬關(guān)系及避稅初衷，形成完整抗辯邏輯，成功說服法院采信我方觀點(diǎn)。專業(yè)房地產(chǎn)律師可精準(zhǔn)捕捉案件細(xì)節(jié)，放大對(duì)方證據(jù)漏洞，提升抗辯成功率。

警惕借名買房避稅風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范過戶流程。本案因避稅采用“贈(zèng)與+虛假買賣”的過戶方式，引發(fā)不必要的訴訟，提示實(shí)際購房人：借名買房過戶時(shí)，應(yīng)遵循法律規(guī)定，避免采用虛假合同、贈(zèng)與等違規(guī)方式避稅，防止親屬反悔以虛假合同主張權(quán)利；若確需辦理過戶，應(yīng)簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確過戶目的、款項(xiàng)性質(zhì)，留存相關(guān)溝通記錄，避免后續(xù)糾紛。

借名買房（指標(biāo)轉(zhuǎn)讓）核心風(fēng)險(xiǎn)提示。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，需重點(diǎn)防范三類風(fēng)險(xiǎn)：一是務(wù)必簽訂書面《借名購房協(xié)議》或《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，明確指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合意、出資責(zé)任、過戶條件及違約責(zé)任，避免口頭約定引發(fā)爭(zhēng)議；二是全程留存出資憑證、房屋占有使用證據(jù)（物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)票據(jù)等），為后續(xù)可能的糾紛提供支撐；三是面對(duì)他人以虛假合同起訴的情況，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)律師介入，梳理證據(jù)、鎖定抗辯要點(diǎn)，避免因自身法律認(rèn)知不足導(dǎo)致權(quán)益受損；四是政策性房屋過戶需符合政策規(guī)定，切勿違規(guī)避稅，否則可能引發(fā)合同無效、訴訟等風(fēng)險(xiǎn)。

最后，若您正面臨借名買房（指標(biāo)轉(zhuǎn)讓）糾紛問題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的借名買房律師介入。律師可協(xié)助您梳理案件事實(shí)、構(gòu)建完整證據(jù)鏈、精準(zhǔn)主張法律觀點(diǎn)、強(qiáng)化抗辯邏輯，通過專業(yè)維權(quán)，幫您駁回對(duì)方不合理訴求、維護(hù)自身合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、政策性房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)過戶糾紛等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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