（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2013年，李國(guó)強(qiáng)、張秀蘭夫婦想在大興購(gòu)買(mǎi)一套改善住房——一號(hào)房屋。

但因兩人已退休，無(wú)法辦理銀行貸款；兒子李偉名下已有房產(chǎn)，若再購(gòu)房將面臨高首付和高利率；而當(dāng)時(shí)兒媳趙婷名下無(wú)房，符合首套房貸款政策。

于是，一家人商量：由趙婷出面簽約，實(shí)際由李國(guó)強(qiáng)夫婦全款出資。

房款317萬(wàn)余元，首付款、公共維修基金、月供及提前還款，全部來(lái)自李國(guó)強(qiáng)、張秀蘭賬戶或其投資收益。

房屋交付后，一直由老兩口居住至今，購(gòu)房合同、發(fā)票、還貸憑證等原始資料也由他們保管。

2018年，李偉與趙婷離婚。

離婚判決未處理一號(hào)房屋，因其登記在趙婷個(gè)人名下。

此后，李國(guó)強(qiáng)夫婦多次要求趙婷配合將房屋過(guò)戶至自己名下，均遭拒絕。

無(wú)奈之下，老兩口起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)借名買(mǎi)房關(guān)系成立，判令趙婷及李偉協(xié)助辦理過(guò)戶。

趙婷堅(jiān)決否認(rèn)：

“房子是我買(mǎi)的，登記在我名下就是我的。就算公婆出過(guò)錢(qián)，也是對(duì)我們夫妻的贈(zèng)與！”

李偉則完全支持父母：“房款一分沒(méi)花我們的，房子本就該是爸媽的�！�

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)李國(guó)強(qiáng)、張秀蘭與趙婷之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系；

? 趙婷、李偉于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至李國(guó)強(qiáng)、張秀蘭名下。

法院說(shuō)理

法院指出，本案核心在于：是否存在“借名買(mǎi)房”的合意與事實(shí)。

雖然雙方未簽訂書(shū)面協(xié)議，但法院綜合以下關(guān)鍵事實(shí)，認(rèn)定借名關(guān)系成立：

出資全部來(lái)自父母：首付款、月供、提前還款等均由李國(guó)強(qiáng)、張秀蘭支付，資金流向清晰；

房屋由父母長(zhǎng)期占有使用：自交付至今，趙婷與李偉從未入��；

原始購(gòu)房資料由父母持有：包括合同、發(fā)票、還貸記錄等；

借名具有合理動(dòng)機(jī)：規(guī)避貸款限制、降低購(gòu)房成本，符合家庭現(xiàn)實(shí)需求；

兒子全程認(rèn)可：作為配偶及家庭成員，李偉對(duì)出資和借名事實(shí)無(wú)異議。

法院強(qiáng)調(diào)：

“在親屬之間，借名買(mǎi)房常以口頭約定形式存在。判斷是否成立，應(yīng)重點(diǎn)考察‘誰(shuí)出資、誰(shuí)使用、誰(shuí)持有憑證’。本案中，各項(xiàng)事實(shí)高度印證借名合意，已達(dá)到民事訴訟‘高度可能性’證明標(biāo)準(zhǔn)�！�

至于趙婷主張“系贈(zèng)與”，法院認(rèn)為：

“若為贈(zèng)與，為何房屋不由小夫妻居��？為何所有票據(jù)不交由受贈(zèng)人保管？為何多年未主張權(quán)利？其說(shuō)法與常理不符，亦無(wú)證據(jù)支持�！�

律師提示

這個(gè)案例為“父母出資、子女代持”類糾紛提供了重要參考：

無(wú)書(shū)面協(xié)議≠借名不成立。

在親屬間，法院會(huì)結(jié)合出資、占有、憑證持有等客觀事實(shí)綜合判斷。

“登記在誰(shuí)名下”不是唯一標(biāo)準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示效力，但可被真實(shí)權(quán)屬關(guān)系推翻。

贈(zèng)與需有明確意思表示。

僅憑轉(zhuǎn)賬或出資，不能直接推定為贈(zèng)與，尤其當(dāng)行為與贈(zèng)與常理相悖時(shí)。

保留完整證據(jù)鏈至關(guān)重要：

出資轉(zhuǎn)賬記錄（備注用途更佳）；

房屋長(zhǎng)期居住證明（物業(yè)、水電費(fèi)等）；

購(gòu)房原始文件原件；

其他家庭成員證言。

雖本案勝訴，但強(qiáng)烈建議父母在借名購(gòu)房時(shí)簽署書(shū)面協(xié)議，避免日后親情破裂引發(fā)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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