（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

王秀蘭與哥哥王鵬、姐姐王麗華是兄妹三人。

他們的父親王建國(guó)與母親李秀英婚后，通過(guò)單位福利分得一套公房。1999年，該房參加房改，登記在李秀英名下，成為一號(hào)房屋。

2004年，王建國(guó)去世，未留遺囑。

2017年，李秀英與王鵬簽訂《存量房屋買賣合同》，以150萬(wàn)元價(jià)格將一號(hào)房屋過(guò)戶至王鵬名下。

但雙方承認(rèn)：實(shí)際未支付房款，實(shí)為贈(zèng)與。

王秀蘭得知后認(rèn)為：

“房子是父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父親去世后我有權(quán)繼承他的份額！母親和哥哥偷偷‘買賣’，明顯是惡意串通，合同應(yīng)該無(wú)效！”

她遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。

王鵬和李秀英則拿出一份關(guān)鍵證據(jù)——

一份2003年9月21日由王建國(guó)、李秀英、王鵬三方簽署的《協(xié)議書》，內(nèi)容明確寫道：

“1999年房改時(shí)，由王鵬出資購(gòu)買一號(hào)房屋，房屋歸王鵬所有……全家一致同意該房歸王鵬�！�

王秀蘭質(zhì)疑父親簽名系偽造，申請(qǐng)筆跡鑒定。

司法鑒定結(jié)果確認(rèn)：簽名確系王建國(guó)本人所寫。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回王秀蘭的全部訴訟請(qǐng)求。

? 確認(rèn)《存量房屋買賣合同》有效，不構(gòu)成惡意串通。

法院說(shuō)理

法院指出，本案核心在于：是否存在合法有效的家庭內(nèi)部權(quán)屬約定。

關(guān)鍵事實(shí)包括：

一號(hào)房屋雖登記在李秀英名下，但屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

2003年三方協(xié)議經(jīng)司法鑒定確認(rèn)真實(shí)，系王建國(guó)生前真實(shí)意思表示；

協(xié)議明確“由王鵬出資，房屋歸其所有”，具有借名買房或家庭內(nèi)部分配性質(zhì)；

該約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；

2017年的“買賣”雖未實(shí)際付款，但實(shí)質(zhì)是履行2003年協(xié)議的過(guò)戶行為，符合家庭成員真實(shí)意愿。

法院強(qiáng)調(diào)：

“子女對(duì)父母遺產(chǎn)的期待權(quán)，不能對(duì)抗父母生前已作出的合法財(cái)產(chǎn)處分。王建國(guó)在世時(shí)已同意房屋歸王鵬，該部分財(cái)產(chǎn)不再屬于遺產(chǎn)范圍，王秀蘭無(wú)權(quán)主張繼承。”

至于“低價(jià)”“未付款”等問(wèn)題，因交易本質(zhì)是履行家庭協(xié)議而非市場(chǎng)買賣，不構(gòu)成“惡意串通損害第三人利益”。

因此，王秀蘭主張合同無(wú)效，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。

律師提示

這個(gè)案例揭示了家庭房產(chǎn)處置中的兩個(gè)關(guān)鍵原則：

父母生前處分優(yōu)先于子女繼承。

只要父母在世時(shí)對(duì)房產(chǎn)作出明確安排（如協(xié)議、贈(zèng)與、借名約定），且不違法，該財(cái)產(chǎn)就不再納入遺產(chǎn)范圍。

家庭內(nèi)部協(xié)議可具法律效力。

即使沒有公證，只要簽字真實(shí)、內(nèi)容清晰、不違反公序良俗，法院會(huì)尊重家庭成員的真實(shí)意思表示。

若父母曾口頭承諾某房產(chǎn)給特定子女，務(wù)必形成書面協(xié)議并保留簽字；

房改房雖登記在一方名下，但若其他家庭成員有出資或約定，可通過(guò)協(xié)議固化權(quán)利。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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