（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

1996年，林峰和陳明因生意結(jié)緣，成為多年好友。

2005年，兩人決定共同出資購買一套位于豐臺的一號房屋，用于注冊公司辦公。

因購房政策限制，房屋最終登記在陳明妻子周莉一人名下。

但雙方口頭約定：房屋由林峰與周莉各占50%份額。

為留憑證，陳明于2013年親筆寫下說明：“一號房屋由林峰、周莉共同出資購買，產(chǎn)權(quán)共同所有。”

2017年，公司股東會紀要再次明確：“公司現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)由林峰、周莉平均共有?！?/strong>

此后，林峰夫婦持續(xù)支付房貸、承擔裝修及運營費用。

公司注銷后，房屋本應(yīng)分割，但陳明夫婦卻更換門鎖，拒絕林峰進入，并否認共有關(guān)系。

無奈之下，林峰夫婦起訴，請求：

解除雙方共有合同關(guān)系；

判令對方支付房屋50%折價款115萬余元；

周莉夫婦辯稱：

“房子是我全款買的，登記在我名下就是我的！所謂‘共有’只是公司內(nèi)部文件，不具法律效力。”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認雙方合同關(guān)系解除；

? 陳明、周莉十日內(nèi)支付林峰夫婦房屋折價款115.225萬元；

法院說理

法院指出，本案核心在于：是否存在“借名買房”或“共有合意”。

關(guān)鍵事實包括：

房屋雖登記在周莉名下，但多筆貸款由林峰賬戶直接償還，銀行流水清晰；

陳明作為完全民事行為能力人，親筆出具書面證明，確認房屋為雙方共有；

2017年股東會紀要雖非正式?jīng)Q議，但雙方均認可公司名下僅此一套房產(chǎn)，內(nèi)容指向明確；

周莉稱“林峰轉(zhuǎn)賬是付租金”，卻無法提供租賃合同或租金標準，不合常理；

房屋自始由公司使用，后由陳明夫婦單方控制，從未向林峰支付過任何收益。

法院強調(diào)：

“不動產(chǎn)登記雖具公示效力，但可被真實權(quán)屬關(guān)系推翻。在親友合作購房中，出資+書面確認+長期履行，足以構(gòu)成共有合意?！?/strong>

“名義產(chǎn)權(quán)人否認共有，又無法合理解釋對方持續(xù)還貸及書面確認行為，應(yīng)承擔不利后果。”

最終，法院認定：雙方存在事實上的共有合同關(guān)系，周莉夫婦單方霸占構(gòu)成根本違約，應(yīng)依法分割財產(chǎn)。

律師提示

這個案例為“朋友/合伙人共同購房”提供了重要啟示：

登記≠全部權(quán)利。

即使房屋只寫一人名字，只要能證明共同出資+共有合意，法院仍可確認按份共有。

書面確認至關(guān)重要。

一張手寫說明、一份會議紀要，哪怕形式不完美，也可能成為勝訴關(guān)鍵證據(jù)。

持續(xù)履行行為強化權(quán)利。

長期還貸、承擔費用、參與管理，都是“實際享有權(quán)益”的有力證明。

給客戶的建議：

若與他人合作購房，請務(wù)必：

? 簽署書面共有協(xié)議；

? 保留完整出資憑證（避免現(xiàn)金）；

? 在產(chǎn)權(quán)證上直接登記共有份額（如政策允許）；

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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