（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

周建國(guó)是甲公司退休職工。

2014年，他以“老齡無(wú)房戶(hù)”身份，與妻子胡女士一同簽署協(xié)議，認(rèn)購(gòu)了一套位于房山的一號(hào)房屋——這是甲公司面向內(nèi)部職工的集資建房，具有職級(jí)、工齡、住房資格等嚴(yán)格限制。

購(gòu)房當(dāng)天，周建國(guó)的兒子周強(qiáng)之子（孫子）通過(guò)銀行刷卡支付了全部款項(xiàng)約30萬(wàn)元。

此后，周強(qiáng)一家搬入一號(hào)房屋居住，并承擔(dān)裝修、物業(yè)、水電等費(fèi)用。

2017年，周強(qiáng)因病去世。

2019年，周建國(guó)也離世，未留有效遺囑。

隨后，周強(qiáng)的配偶及兩名子女（三原告）起訴周建國(guó)的遺孀胡女士及另外兩名子女（三被告），請(qǐng)求法院確認(rèn)：

“2014年周強(qiáng)與周建國(guó)達(dá)成口頭借名買(mǎi)房協(xié)議，該合同有效?！?/strong>

他們認(rèn)為：房子是周強(qiáng)出的錢(qián)，只是借用父親名義購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)受法律保護(hù)。

但胡女士一方堅(jiān)決反對(duì)：

“房子是老兩口的福利房，老頭生前多次說(shuō)‘留給女兒’，根本不存在借名！”

庭審中，胡女士提交了關(guān)鍵證據(jù)——一段周建國(guó)生前的錄像。

畫(huà)面中，老人明確表示：

“這套房，是我和老伴的，就想著給我閨女，沒(méi)有別人的?！?/strong>

此外，還有一份手寫(xiě)遺囑，再次確認(rèn)一號(hào)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回三原告全部訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院指出，主張“借名買(mǎi)房合同有效”的一方，必須證明雙方存在真實(shí)合意。

但本案存在三大致命缺陷：

第一，缺乏借名合意的直接證據(jù)。

僅有付款記錄和居住事實(shí)，不能反推存在借名約定。尤其在親屬間，出資更可能被認(rèn)定為家庭資助或孝敬父母。

第二，被借名人（周建國(guó)）生前明確否認(rèn)。

錄像和遺囑均顯示，他始終認(rèn)為房屋是自己與妻子的共同財(cái)產(chǎn)，并計(jì)劃留給女兒。這與“借名”主張完全矛盾。

第三，房屋性質(zhì)特殊——系單位集資房。

此類(lèi)房產(chǎn)與職工身份、職級(jí)、工齡深度綁定，不具備自由交易屬性。即使由他人付款，也不能當(dāng)然取得產(chǎn)權(quán)或形成有效借名合同。

法院強(qiáng)調(diào)：

“集資建房的核心是對(duì)特定群體的福利分配，而非市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。其資格不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑱?quán)利歸屬應(yīng)以登記人及單位政策為準(zhǔn)?！?/strong>

“在無(wú)書(shū)面協(xié)議、且名義人明確否認(rèn)的情況下，僅憑出資難以推翻權(quán)屬認(rèn)定?！?/strong>

律師提示

這個(gè)案例為家庭內(nèi)部房產(chǎn)安排敲響警鐘：

集資房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等政策性住房，原則上不得借名。

即使實(shí)際出資，法院也極難支持確權(quán)或合同有效。

出資≠權(quán)利。

在父母名下房產(chǎn)糾紛中，子女的付款常被解釋為“履行贍養(yǎng)義務(wù)”或“家庭內(nèi)部幫扶”，而非購(gòu)房對(duì)價(jià)。

給客戶(hù)的建議：

若父母單位有分房機(jī)會(huì)，請(qǐng)務(wù)必：

? 由父母本人簽約并保留完整決策痕跡；

? 讓子女大額代付房款，應(yīng)明確為出資性質(zhì)；

? 如確有借名意圖，必須簽署書(shū)面協(xié)議+公證，并評(píng)估政策可行性。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。