（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2019年11月，李偉、王芳夫婦打算出售位于房山的一號(hào)房屋，用于置換海淀的二號(hào)房屋。

在甲公司居間下，他們與買家趙靜簽訂《房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定總價(jià)315萬(wàn)元，趙靜需于簽約當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元，次日再付3萬(wàn)元，并在十日內(nèi)支付首付款110萬(wàn)元。

簽約當(dāng)天，趙靜支付了2萬(wàn)元定金。

但第二天，她突然表示：“買不起，不買了?！?/strong>

更麻煩的是——

李偉夫婦已基于對(duì)這筆交易的信任，在次日與他人簽訂了海淀二號(hào)房屋的購(gòu)房合同，總價(jià)405萬(wàn)元，需在11月30日前支付243萬(wàn)元首付款。

因趙靜違約，李偉夫婦首付款落空，不得不以年化10%的利率向親友借款200萬(wàn)元，才勉強(qiáng)完成海淀購(gòu)房。

不僅如此，因一號(hào)房屋未能及時(shí)售出，他們?cè)谫?gòu)買二號(hào)房屋時(shí)被認(rèn)定為“二套房”，多繳契稅8.1萬(wàn)元，后續(xù)出售一號(hào)房屋還需繳納25萬(wàn)余元個(gè)人所得稅。

李偉夫婦多次聯(lián)系趙靜協(xié)商解約及賠償，均無(wú)回應(yīng)。

無(wú)奈之下，他們起訴至法院，要求：

解除合同；

趙靜按合同約定支付61萬(wàn)元違約金（總價(jià)20%減去已付2萬(wàn)）；

賠償多繳的契稅損失8.1萬(wàn)元。

趙靜辯稱：

“我只是幫朋友于磊代簽合同，實(shí)際購(gòu)房人是他，責(zé)任應(yīng)由于磊承擔(dān)?！?/strong>

她還提交了一份“委托書(shū)”，稱自己只是“借名”簽字。

但法院查明：

合同上買受人明確寫(xiě)的是“趙靜”；

簽約時(shí)于磊本人就在現(xiàn)場(chǎng)，卻未簽字；

中介和賣方均不知曉所謂“代持”安排；

趙靜自認(rèn)“因?qū)Ψ綗o(wú)購(gòu)房資格，所以用我名字”。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)合同于2020年6月29日解除；

? 趙靜構(gòu)成根本違約，賠償違約金13萬(wàn)元（已扣除2萬(wàn)元定金）；

? 駁回其他訴訟請(qǐng)求（包括契稅損失）。

法院說(shuō)理

法院指出，本案有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，合同主體明確，趙靜是真實(shí)買受人。

雖然她聲稱是“代簽”，但合同未注明代理關(guān)系，且其自述“因購(gòu)房資格問(wèn)題用我名字”，這更符合借名買房特征，而非委托代理。

即便存在借名關(guān)系，也僅在趙靜與于磊之間有效，不能對(duì)抗善意賣方。

第二，趙靜行為構(gòu)成根本違約。

合同明確約定逾期付款超15日，賣方有權(quán)解約并主張20%違約金。

趙靜僅付2萬(wàn)元后徹底失聯(lián)，明顯違反合同義務(wù)。

第三，違約金應(yīng)合理調(diào)整。

雖然合同約定63萬(wàn)元違約金，但法院綜合考慮：

趙靜違約時(shí)間較短（簽約后兩天即表示不買）；

賣方雖有損失，但已通過(guò)借款完成置換；

多繳契稅等損失可納入違約金整體考量。

因此，酌定違約金為15萬(wàn)元，扣除已付2萬(wàn)元，實(shí)付13萬(wàn)元。

律師提示

這個(gè)案例給買賣雙方都敲響了警鐘：

對(duì)賣方：

若出售房屋用于置換，務(wù)必在合同中注明“買方知悉本交易系賣方置換所需”；

保留新購(gòu)房合同、貸款記錄、稅費(fèi)憑證，作為損失證據(jù)；

遇到買家違約，及時(shí)發(fā)函催告并起訴，避免損失擴(kuò)大。

對(duì)買方：

不要輕易“借名”或“代簽”！一旦簽字，就是法律上的買受人，需獨(dú)立擔(dān)責(zé)；

若確因資格問(wèn)題需借名，應(yīng)與出名人、賣方三方簽署書(shū)面協(xié)議，否則風(fēng)險(xiǎn)極高；

簽約前務(wù)必評(píng)估自身履約能力，臨時(shí)反悔代價(jià)巨大。

法院雖支持違約金，但可能不會(huì)全額支持合同約定的高額違約金，而是根據(jù)實(shí)際損失酌定。

因此，預(yù)防違約比事后索賠更重要。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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