（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2012年，周敏通過甲中介公司看中了一套位于朝陽(yáng)的一號(hào)房屋。賣家“代理人”陳琳出示了房產(chǎn)證原件、業(yè)主身份證復(fù)印件，還有一份委托書，稱房主王芳因在外地工作，全權(quán)委托她賣房。

周敏覺得手續(xù)齊全，又是親戚代理，便簽了合同，總價(jià)200萬元。她分三筆將140萬元購(gòu)房款打給陳琳，并很快入住房屋。

誰知兩年后，真正的房主王芳突然出現(xiàn)，聲稱：

“我從沒授權(quán)賣房！委托書是假的，我要收回房子，你還得賠我8年租金！”

更復(fù)雜的是，陳琳也跳出來說：

“房子本來就是我的！當(dāng)年是我借王芳名義買的，我只是拿回自己的財(cái)產(chǎn)?！?/strong>

三方各執(zhí)一詞，官司打了六年。

裁判結(jié)果

法院最終判了：

? 房屋買賣合同合法有效；

? 買受人無需搬離，房主必須配合過戶；

? 買受人代償剩余貸款后，房屋歸其所有；

? 房主主張合同無效、索要租金的請(qǐng)求全部駁回！

這意味著：即使授權(quán)是偽造的，只要買家“看起來有理由相信”，交易就受法律保護(hù)。

法院怎么說？

法官重點(diǎn)分析了一個(gè)關(guān)鍵問題：陳琳的行為是否構(gòu)成“表見代理”？

法院認(rèn)為，以下事實(shí)足以讓買受人周敏合理相信陳琳有權(quán)賣房：

陳琳是房主王芳的親表妹；

她持有房產(chǎn)證原件、身份證復(fù)印件、房屋鑰匙、契稅票據(jù)；

房屋長(zhǎng)期由陳琳實(shí)際管理、裝修、出租；

交易通過正規(guī)中介進(jìn)行，流程完整；

王芳多年未對(duì)房屋使用提出異議，默許陳琳處置。

最關(guān)鍵的是——委托書雖系偽造，但買受人無從辨別真?zhèn)巍?/strong>

法院強(qiáng)調(diào)：

“法律不能苛求普通購(gòu)房者具備筆跡鑒定能力。在手續(xù)齊全、關(guān)系合理、占有真實(shí)的前提下，買受人的信賴應(yīng)受保護(hù)。”

至于陳琳與王芳之間的“借名買房”爭(zhēng)議？

這不影響本次買賣合同的效力——因?yàn)楹贤s束的是房主與買受人，而非代理人與房主。

最終，法院判令：

周敏代王芳清償剩余房貸；

王芳配合辦理解押和過戶；

周敏已付140萬，剩余60萬與貸款抵扣，多退少補(bǔ)；

王芳的損失，可向陳琳追償。

給大家的提醒

這個(gè)案子給兩類人劃出紅線：

對(duì)房主：

不要把房產(chǎn)證、身份證交給他人保管，尤其親屬；

長(zhǎng)期放任他人管理、出租你的房子，可能被認(rèn)定為“默許處分”；

即使代理人偽造簽名，若買家善意無過失，你仍需履行合同。

對(duì)買家：

通過正規(guī)中介交易，保留全套簽約材料；

核實(shí)代理人身份、關(guān)系、房屋占有狀態(tài)；

只要盡到合理審查義務(wù)，即使遇到“無權(quán)代理”，也可能被認(rèn)定為“表見代理”而勝訴。

法律保護(hù)的，不僅是產(chǎn)權(quán)歸屬，更是市場(chǎng)交易的安全與穩(wěn)定。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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