（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2004年，王建國和李秀蘭夫婦從青海來到北京，打算買套房養(yǎng)老。

但兩人已退休，銀行不給貸款。

于是，他們和剛工作的兒子王磊商量：“用你名字買房，錢我們出，房我們住�！�

王磊同意。同年，他與甲公司簽訂合同，買下一號房屋，總價45萬余元，首付25萬，貸款20萬。

首付款是王建國夫婦東拼西湊借來的——向侄女借10萬，向哥哥借5萬，加上積蓄，全部存入王磊賬戶后支付；

月供1078元，每月由老兩口現(xiàn)金存入王磊還貸賬戶，存折一直由他們保管；

房子裝修、物業(yè)、水電、取暖費，十幾年來全是老兩口交；

房屋交付后，他們一直居住至今，從未搬離。

2007年，王磊結(jié)婚，婚后搬出一號房屋。

2014年，王磊意外去世。

兒媳張婷隨即主張：“這房是王磊婚前買的，婚后我們共同還貸，屬于夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)分割�！�

王建國夫婦很震驚：“這房從來就是我們的！只是借兒子名字貸款而已�！�

雙方協(xié)商無果，老兩口起訴，要求將一號房屋過戶到自己名下。

張婷堅決反對，稱：

“沒有書面協(xié)議，就是贈與！而且你們2020年才起訴，早就超過訴訟時效了！”

這場親情與產(chǎn)權(quán)的拉鋸戰(zhàn)，最終由法院一錘定音。

裁判結(jié)果

? 兒媳張婷必須在15日內(nèi)協(xié)助王建國、李秀蘭將一號房屋過戶至二人名下！

這意味著，盡管房產(chǎn)證寫的是兒子名字，但法律認(rèn)定：房子真正的主人，是出資并居住了近20年的父母。

法院怎么說？

法官沒有被“無書面協(xié)議”困住，而是綜合全案事實，重點認(rèn)定了三點：

第一，誰實際控制房屋？

購房合同、貸款合同、房產(chǎn)證、還貸存折、繳費單據(jù)等全部原件均由父母持有；

自2004年交房起，父母一直實際居住使用，兒媳從未提出異議。

第二，誰真正出資？

首付款來源清晰：借款+現(xiàn)金，有銀行流水、還款憑證印證；

月供雖從兒子賬戶扣款，但每月固定時間由父母存入現(xiàn)金，且兒子婚后另有公積金用于購買自己的二號房屋；

兒媳稱“用公積金還貸”，但法院查實：公積金提取始于2007年，且用于另一套房，與本案無關(guān)。

第三，是否超過訴訟時效？

法院指出：

“父母一直認(rèn)為房屋屬于自己，與兒子、兒媳此前無糾紛，不存在‘知道權(quán)利受損’的情形。直到兒子去世后兒媳主張權(quán)利，才產(chǎn)生爭議。因此，未超訴訟時效。”

最終，法院依據(jù)高度蓋然性原則和日常生活經(jīng)驗，認(rèn)定：雖無書面協(xié)議，但存在事實上的借名買房關(guān)系。

律師提示

這個勝訴案例給“借子女名買房”的父母帶來重要啟示：

沒有協(xié)議≠必然敗訴。

在親屬間，法院會綜合出資、占有、證件保管、生活常理等多維度判斷真實意思。

保留原始憑證至關(guān)重要。

本案中，20年的繳費單、還貸存折、裝修合同成為關(guān)鍵證據(jù)。一旦丟失，舉證將極其困難。

長期穩(wěn)定占有是有力支撐。

父母自始至終居住使用房屋，兒媳多年未提異議，強化了“非贈與”的事實。

當(dāng)然，最穩(wěn)妥的方式仍是生前確權(quán)。但若已成既定事實，只要證據(jù)鏈完整，法律依然可能守護真正的權(quán)利人。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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