（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

2012年，趙建國(guó)和妻子李梅想換一套大點(diǎn)的房子，看中了朝陽(yáng)的一號(hào)房屋。但因年齡偏大，銀行拒絕給他們辦理房貸。

夫妻倆一商量，決定借用在國(guó)外工作的兒子趙陽(yáng)的名義購(gòu)房——由他們出錢(qián)，用兒子的名字簽合同、辦貸款。

首付款、契稅、中介費(fèi)全由老兩口支付；每月房貸，也是他們從自己賬戶轉(zhuǎn)賬還款；房子裝修、買(mǎi)家具、交物業(yè)和供暖費(fèi)，全是他們?cè)诓俪帧Ｊ陙?lái)，他們一直住在一號(hào)房屋里，兒子從未提出異議。

只是當(dāng)時(shí)一切靠口頭約定，沒(méi)留書(shū)面協(xié)議。直到2020年，擔(dān)心日后生變，一家三口才補(bǔ)簽了一份《購(gòu)房協(xié)議》，寫(xiě)明：

“房子是父母出資購(gòu)買(mǎi)，兒子僅為名義購(gòu)房人，產(chǎn)權(quán)歸父母所有，兒子應(yīng)配合過(guò)戶。”

沒(méi)想到，真到了要過(guò)戶時(shí)，兒子卻以“人在國(guó)外、工作忙”為由，遲遲不配合。

老兩口無(wú)奈起訴，要求確認(rèn)借名買(mǎi)房關(guān)系成立，并判令兒子協(xié)助過(guò)戶。

裁判結(jié)果

法院判了：

? 確認(rèn)雙方借名買(mǎi)房合同有效；

? 兒子須在父母還清貸款后7日內(nèi)配合辦理過(guò)戶！

這意味著，這套住了十年的房子，終于能真正寫(xiě)上父母的名字。

法院怎么說(shuō)？

法官重點(diǎn)審查了三個(gè)問(wèn)題：

第一，補(bǔ)簽的協(xié)議是否有效？

法院認(rèn)為，雖然協(xié)議是2020年補(bǔ)簽，但內(nèi)容明確、意思真實(shí)，且與2012年以來(lái)的實(shí)際履行情況完全吻合——出資、還貸、居住、繳費(fèi)均由父母承擔(dān)。補(bǔ)簽行為是對(duì)既成事實(shí)的確認(rèn)，合法有效。

第二，是否存在真實(shí)的借名合意？

盡管最初沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，但長(zhǎng)達(dá)十年的資金流水、居住記錄、費(fèi)用繳納憑證，已形成完整證據(jù)鏈。兒子從未對(duì)房屋主張權(quán)利，反而在補(bǔ)簽協(xié)議中自認(rèn)“僅為名義購(gòu)房人”，足以證明雙方存在借名合意。

第三，是否具備過(guò)戶條件？

父母當(dāng)庭承諾可一次性結(jié)清剩余貸款，消除抵押障礙。法院認(rèn)為，房屋無(wú)查封、無(wú)第三人權(quán)利沖突，且原告具備北京購(gòu)房資格，過(guò)戶不存在法律障礙。

最終，法院依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，支持了父母的全部訴求。

給大家的提醒

這個(gè)案子給所有“借子女名義買(mǎi)房”的家庭提了醒：

即使一開(kāi)始沒(méi)簽協(xié)議，只要保留完整出資+居住證據(jù)，事后補(bǔ)簽仍有效；

長(zhǎng)期實(shí)際占有使用房屋，是證明“真實(shí)權(quán)利人”的關(guān)鍵；

過(guò)戶前務(wù)必確保貸款可結(jié)清、自身有購(gòu)房資格。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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