還在降價拋售？上海聰明房東已經(jīng)換了一種新策略

上海二手房市場新動向：成交量回升背后，房東撤牌為哪般？

成交量往上走，掛牌量往下掉：上海樓市上演“冰與火”

2.2萬套成交與掛牌量下滑：解讀上海樓市“矛盾”數(shù)據(jù)

上海樓市的溫度，最近發(fā)生了一個微妙變化。一邊是二手房的成交量走出了上揚曲線，另一邊則是掛牌房源的數(shù)量在悄悄減少。這種看似矛盾的“量升價減”組合，恰恰是市場從情緒化波動轉(zhuǎn)向理性筑底的真實寫照。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心公開的數(shù)據(jù)，今年11月全市二手住宅網(wǎng)簽量超過了2.2萬套。這個數(shù)字環(huán)比有了顯著提升，顯示出市場的交易通道依然暢通。尤其是外環(huán)以外區(qū)域，隨著政策優(yōu)化，剛需和改善型的購房需求正在穩(wěn)步釋放。

但市場的另一面同樣值得關(guān)注。多家主流房產(chǎn)信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，同一時期，上海二手房的掛牌總量不僅沒有因為成交活躍而增加，反而出現(xiàn)了回調(diào)。一些中心城區(qū)的房源掛牌量下降得更為明顯。

大寧的標(biāo)桿盤，靜安府跌至開盤價。

慧芝湖花園的2房，比2016年還便宜了。

這種“有人買，也有人撤”的現(xiàn)象，構(gòu)成了當(dāng)前市場的獨特風(fēng)景。它遠非簡單的“僵持”或“悲觀”，而是買賣雙方在價格經(jīng)過一段時間的調(diào)整后，進入新一輪的權(quán)衡與博弈。房東撤牌，未必是徹底離場，更像是一種以靜制動的市場策略。

房價的調(diào)整是這一行為的主要背景。從市場公開信息看，過去半年多，上海二手房掛牌價格的整體確有一定幅度回調(diào)。一些前期價格較高的板塊和房源，價格松動更為明顯。例如，有媒體報道提及，大寧、古美等此前較熱門的次新房板塊，部分房源價格有所回調(diào)。

這種價格變化直接影響了房東的心理預(yù)期。當(dāng)市場價格與房東的預(yù)期存在差距時，部分房東，特別是那些不急于用錢的房東，會選擇暫時觀望，收回掛牌。這可以被理解為市場自我調(diào)節(jié)機制的一部分，是價格發(fā)現(xiàn)過程中的正?，F(xiàn)象。

與其說這是“躺平”，不如視作一種“主動管理”。對于資產(chǎn)持有人而言，在非理性降價和堅守合理價值之間尋求平衡，是一種理性的經(jīng)濟行為。這反而有助于過濾市場泡沫，促使交易建立在更扎實的基礎(chǔ)上。

那么，為什么成交量還能回升呢？這正好說明了市場需求的堅實。價格的調(diào)整，讓原本徘徊在門檻之外的購房者看到了機會。那些總價適中、地段和產(chǎn)品力不錯的房源，依然能夠快速匹配到買家。市場的成交主力，正集中在真正的居住需求上。

對于考慮售房的業(yè)主來說，當(dāng)下的市場環(huán)境提出了新要求。單純依靠“掛出去就有人搶”的時代過去了，但“賣得掉”的時代遠遠沒有結(jié)束。關(guān)鍵在于如何理解并適應(yīng)新的市場邏輯。

有幾類房源在當(dāng)前市場環(huán)境下，更需要業(yè)主清晰認知，積極應(yīng)對。例如，房齡過老、功能有明顯缺陷的“硬傷房”，其市場競爭力在下降。持有這類資產(chǎn)的業(yè)主，需要更務(wù)實地看待價格預(yù)期。

另一類是高總價但品質(zhì)并不拔尖的房源。在改善型需求主導(dǎo)的當(dāng)下，購房者極為挑剔。產(chǎn)品力平庸的高總價房子，可能會發(fā)現(xiàn)自己的競爭對手越來越多，包括品質(zhì)更好的新房。

而對于那些位于外環(huán)外，缺乏軌道交通等核心配套的超大型社區(qū)，其流動性可能會面臨更大挑戰(zhàn)。因為買家的選擇范圍在變大，他們會綜合比較地段、交通、社區(qū)環(huán)境等多項因素。

這并不意味著市場沒有機會。反過來看，這種分化恰恰為理性的買賣雙方創(chuàng)造了清晰的選擇坐標(biāo)。對于買家而言，價格水分被擠出，選擇面更廣，可以有更多時間去比對和挑選真正適合自己的房子。

對于賣家而言，要想在當(dāng)下市場順利出售，策略需要調(diào)整。首先，定價需要更具競爭力，貼近小區(qū)近期真實成交價，而不是沉浸于過去的市場高點。其次，需要用心維護房源展示面，干凈的室內(nèi)環(huán)境、良好的采光照片都能增加吸引力。

更重要的是，要理解市場的節(jié)奏。年末年初，傳統(tǒng)上并非交易最火爆的時段，但競爭也相對較少。一些有誠意、決策周期短的買家往往在這個時間段活躍。錯開旺季的擁擠，有時反而能獲得更專注的客戶關(guān)注。

市場也在傳遞一些積極信號。隨著整體經(jīng)濟環(huán)境的平穩(wěn)向好，以及自住需求的持續(xù)釋放，上海樓市的基石依然穩(wěn)固。房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，始終與城市的人口、產(chǎn)業(yè)和資源綁定在一起。上海的吸引力，決定了其核心資產(chǎn)的基本面。

當(dāng)前的政策導(dǎo)向也十分明確，就是支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。各種優(yōu)化措施的目的，是讓市場運行更順暢，而非刺激非理性波動。這對于買賣雙方都是一種長期保護。

所以，房東選擇撤牌觀望，可以看作是對當(dāng)前價格的一種不認同，也是對未來信心的一種保存。他們在等待一個更合理的價格匹配點。而購房者的入市，則是對當(dāng)下價格水平的認可，是用實際行動為居住價值投票。

這種買賣雙方的謹慎博弈，最終會推動形成一個更健康、更可持續(xù)的市場價格體系。它讓交易脫離浮躁，回歸到房屋的居住屬性和真實價值本身。這無論對個體家庭，還是對市場整體，都是一件好事。

未來一段時間，上海二手房市場很可能延續(xù)這種“量穩(wěn)價調(diào)”的態(tài)勢。成交量會隨著需求釋放而波動，價格則會在買賣雙方的反復(fù)試探中尋找新的平衡點。大漲大跌的基礎(chǔ)都不存在，平穩(wěn)將是主旋律。

對于市場中的每一個參與者，無論是買是賣，或許都需要一點耐心和定力。不必為短期的數(shù)據(jù)波動而焦慮，更重要的是厘清自己的核心需求。是急需置換，是首次安家，還是優(yōu)化資產(chǎn)？目的清晰，決策才能從容。

上海樓市的韌性，就體現(xiàn)在這些復(fù)雜的市場表情之下。有成交的活躍，也有掛牌的收斂，有關(guān)注的聚焦，更有等待的耐心。這多種情緒的交織，共同構(gòu)成了市場走向成熟的一部分。它告訴我們，房子終究是用來住的，它的價值終將錨定在人們對其間生活的向往之上。