深圳商報·讀創(chuàng)客戶端首席記者 李秀瑜

剛需主導(dǎo)成交、改善性需求旺盛……2025年，深圳全年住宅網(wǎng)簽總量約9.41萬套，其中二手房網(wǎng)簽占比突破60%。業(yè)內(nèi)專家認為，2025年深圳房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)出“以價換量”的特征，核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價值愈加凸顯。

新房市場現(xiàn)房銷售占比提升，核心地段價值凸顯

2025年，深圳新房市場呈現(xiàn)“預(yù)售降溫、現(xiàn)售增長”的分化態(tài)勢。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2025年一手住宅網(wǎng)簽總量（預(yù)售+現(xiàn)售）37879套。其中，新房分化明顯，一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量24549套，同比下降35%，現(xiàn)售網(wǎng)簽量13330套，同比上漲28%，現(xiàn)房時代加速到來。

2025年深圳新房整體去化壓力相對較大，但也誕生了不少網(wǎng)紅盤，從開年的龍華中洲迎璽萬人看房拉開2025年序幕，到深鐵瓏境、前海時代尊府多次開盤熱銷，到年底四大頂豪入市熱銷帶動翹尾行情。

“核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價值愈加凸顯，剛需高性價比及公寓高租售比的項目去化也相對較好。”樂有家市場研究總監(jiān)蔣飄向記者介紹，從價格走勢看，2025年深圳一手預(yù)售住宅網(wǎng)簽均價為5.31萬元/㎡，同比下降1.7%，降幅較上一年收窄。

2025年，深圳一手住宅網(wǎng)簽量價月度走勢呈現(xiàn)出“前高中低后翹尾”走勢。數(shù)據(jù)顯示，1-4月新房成交量尚可，1月網(wǎng)簽量突破5000套，3-4月網(wǎng)簽量超3500套，5月以來深圳一手住宅網(wǎng)簽量處于低位，多在2000-3000套左右徘徊，12月在四大頂豪入市及年底房企加大優(yōu)惠力度沖刺下，網(wǎng)簽量小幅上漲。

市場也出現(xiàn)了分化特征，從各區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量對比看，龍崗、寶安、龍華三區(qū)成為新房成交主力區(qū)域，網(wǎng)簽均超7000套。光明區(qū)以5272套位居第四，核心地段項目憑借品質(zhì)優(yōu)勢持續(xù)熱銷。

位于龍華的深鐵瓏境II云賦項目在認籌凍資期間，吸引來自香港的購房群體。40余人的香港看房團專程前來探盤，從香港島趕來的黎先生表示，從西九龍坐高鐵到龍華僅需20多分鐘，比在香港跨區(qū)通勤還方便。深鐵置業(yè)的銷售部負責(zé)人告訴記者，工作在香港、生活在深圳，已成為港人置業(yè)的新風(fēng)向，2025年已經(jīng)接待了10余批超20人的港人看房團。

剛需主導(dǎo)成交，二手房市場連續(xù)10個月站穩(wěn)“榮枯線”

2025年，深圳二手房市場延續(xù)上一年回暖態(tài)勢。市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，深圳二手房錄得6612套，較上月增長14.8%。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2025年全市二手房網(wǎng)簽量達56217套，同比上漲3.2%，二手房錄得量69773套，同比上漲4.3%。二手住宅成交均價為5.9萬元/㎡，同比下降6.3%，整體呈現(xiàn)“以價換量”的走勢。

值得一提的是，從月度走勢看，2025年深圳二手成交趨穩(wěn)，二手房錄得量連續(xù)10個月站穩(wěn)“榮枯線”，維持在5000套以上。其中，3月“小陽春”及12月“翹尾”行情創(chuàng)下了2個小高峰，3月錄得量為7703套。

從各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)看，除福田、南山外，2025年各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量同比均上漲。從絕對量來看，龍崗網(wǎng)簽量穩(wěn)居第一，達13446套，其次為福田、南山、羅湖，網(wǎng)簽量均超8000套，羅湖受限購放開利好明顯。

近三年深圳一二手住宅網(wǎng)簽量占比數(shù)據(jù)對比顯示，2025年深圳二手住宅網(wǎng)簽量占比60%，相較2024年提升7個百分點，存量占比進一步提升。

而剛需群體也成為成交主力，2025年，深圳500萬以下房源成交占比59.4%，相較2024年提升2.8個百分點，剛需成交占比進一步提升。同時，1500萬以上高端改善成交占比也小幅上漲。

對此，樂有家研究中心負責(zé)人唐儷瑕認為，在房地產(chǎn)新政及住房公積金新規(guī)的“加持”下，購房門檻及成本降低，總價與月供適配性增強，給了更多剛需上車的機會，加上改善需求群體持續(xù)入場，房地產(chǎn)行業(yè)正從“調(diào)整期”邁入“平穩(wěn)發(fā)展期”。（受訪單位供圖）