近期合肥樓市成交數(shù)據(jù)顯示，首付1萬(wàn)元、月供四五百元的房源并非傳說(shuō)，某小區(qū)單價(jià)低至3000元/㎡。2026年房?jī)r(jià)將如何演變？是觸底反彈還是持續(xù)探底？

NO.1 | 壹、

市場(chǎng)現(xiàn)狀——低價(jià)房源出現(xiàn)，購(gòu)房門(mén)檻歷史新低

2025年末以來(lái)，合肥二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一批低價(jià)房源。以長(zhǎng)淮板塊的“城市驛站”為例，一套32.15㎡房源以總價(jià)10萬(wàn)元成交，單價(jià)僅3110.4元/㎡，砍價(jià)空間達(dá)1萬(wàn)元。

類(lèi)似案例在淝河鎮(zhèn)、大楊鎮(zhèn)等區(qū)域普遍存在，如淝河安百苑68.93㎡住房成交價(jià)43萬(wàn)元，盛和佳苑130㎡大戶(hù)型總價(jià)47萬(wàn)元。這些房源共同特點(diǎn)是：低總價(jià)、長(zhǎng)成交周期（普遍超過(guò)20天）、高砍價(jià)比例，反映買(mǎi)方市場(chǎng)特征顯著。

新房市場(chǎng)同樣承壓。中駿世界城等項(xiàng)目推出精裝現(xiàn)房，總價(jià)165萬(wàn)元左右，較早期開(kāi)盤(pán)價(jià)格明顯回調(diào)。從供需看，合肥庫(kù)存房源充足，但購(gòu)房者觀望情緒濃厚，成交依賴(lài)“以?xún)r(jià)換量”。

2025年合肥二手房簽約80033套，較2024年增3657套，但價(jià)格持續(xù)下行。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，掛牌量從5月峰值119568套降至2026年1月的111191套，賣(mài)方心態(tài)漸趨理性。成交結(jié)構(gòu)上，濱湖46中學(xué)區(qū)房濱湖假日翰林園成交量居前，顯示教育資源仍是二手房核心抗跌因素。然而，整體市場(chǎng)以剛需客群為主，價(jià)格敏感度高，與新房形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

低價(jià)背后是樓市分化加劇。核心地段優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格堅(jiān)挺，但遠(yuǎn)郊、房齡老、配套弱的房源流動(dòng)性驟降。例如新店雅苑房源掛牌108天才成交，且需降價(jià)1.8萬(wàn)元。這種分化提示購(gòu)房者：低門(mén)檻不等于低風(fēng)險(xiǎn)，需綜合考量地段、品質(zhì)與流動(dòng)性。

NO.2 | 貳

趨勢(shì)解析——政策托底與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇并存

2026年合肥樓市走向，受政策與基本面雙重影響。一方面，權(quán)威聲音明確房地產(chǎn)金融屬性。例如《求是》雜志引用國(guó)際數(shù)據(jù)指出，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)占比GDP超10%，仍是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定支柱。我國(guó)城鎮(zhèn)化率67%但戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率不足50%，新市民、大學(xué)生剛性需求待釋放，每年潛在住房更新需求約7億㎡。

政策層面已釋放穩(wěn)定信號(hào)。2026年首日，《求是》發(fā)文強(qiáng)調(diào)“以更有力舉措縮短調(diào)整時(shí)間”，預(yù)示調(diào)控政策可能精準(zhǔn)加碼。結(jié)合合肥實(shí)際，人口凈流入（年增約5萬(wàn)人）、產(chǎn)業(yè)升級(jí)（新能源汽車(chē)、集成電路集群擴(kuò)張）支撐長(zhǎng)期需求。但短期壓力顯著：TOP20房企銷(xiāo)售額連續(xù)三年下滑，2025年僅1231.5億元，較2023年降24.7%。市場(chǎng)核心矛盾從“總量短缺”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)失衡”，例如品質(zhì)住房供給不足與老舊小區(qū)過(guò)剩并存。

未來(lái)市場(chǎng)關(guān)鍵在“好房子”邏輯。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，日本、韓國(guó)年均新建住宅千人均7-10套，我國(guó)合理區(qū)間為1000萬(wàn)-1490萬(wàn)套/年。合肥需聚焦核心地段綠色、智能住宅，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。此外，政策可能優(yōu)化限購(gòu)、信貸工具，但“房住不炒”底線不變，投資者需警惕高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

2026年合肥樓市處于磨底階段，低價(jià)機(jī)會(huì)與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)并存。購(gòu)房者應(yīng)優(yōu)先關(guān)注核心區(qū)位、品質(zhì)可靠的房源，避免盲目追逐“低價(jià)陷阱”。政策托底與人口流入為市場(chǎng)提供安全墊，但復(fù)蘇需時(shí)間，建議自住需求擇機(jī)入場(chǎng)，投資需求謹(jǐn)慎評(píng)估流動(dòng)性。

來(lái)源：合肥樓市航拍圖

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)壓艙石，但行業(yè)邏輯已變：從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。合肥作為長(zhǎng)三角副中心，城市基本面向好，房?jī)r(jià)大幅下跌概率低。市場(chǎng)調(diào)整期正是優(yōu)化資產(chǎn)配置的窗口，關(guān)鍵在于保持耐心，遵循“需求匹配、量力而行”原則。