文/北京進(jìn)深 徐迪 林振興

12月25日，隨著豐臺花鄉(xiāng)地塊落槌，2025北京土拍正式收官。

全年戰(zhàn)績出爐：累計出讓40宗涉宅用地，較去年減少1宗；

成交金額約1427.4億元，較去年減少約8%。

一個關(guān)鍵的變化，今年賣出的地，足足一半扎在了城六區(qū)，去年這個比例僅四成。

其中，海淀成為最大供應(yīng)戶（成交7宗），朝陽、豐臺（各有5宗）緊隨其后，石景山2宗，東城1宗。

“限價”放開后，“價高者得”的激烈場面也強勢回歸。

北京全年共有14宗溢價成交，平均溢價率約14%。

最高溢價率達(dá)39%，為朝陽太陽宮0627地塊，由中建智地經(jīng)歷了300多輪舉牌后奪下，總價超43億，住宅樓面價9.42萬/㎡，刷新朝陽宅地單價最高紀(jì)錄。

中海樹村地塊以28%溢價率，緊隨其后；第三名是海淀朱房0030地塊（建發(fā)海晏），溢價率25%。

另一宗溢價率超20%的地塊位于通州老城區(qū)，為中鐵建花語璟云地塊，溢價率22%。

這一年，北京土拍的關(guān)鍵詞之一，毫無疑問是——“雙子地塊”。

從海淀、朝陽，到豐臺、順義，政府似乎格外青睞“打包推地”，讓相鄰兩宗地塊同臺競技。

推行“雙子盤”供地模式，并非偶然。

一方面，政府通過相鄰地塊同時出讓，可激發(fā)競價熱度，提升土地收入；

另一方面，也倒逼房企在產(chǎn)品上內(nèi)卷升級，推動市場從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)型。

01

今年北京土拍的“頭號玩家”，還得看海淀。

作為絕對的扛把子，海淀全年成交金額高達(dá)448.37億元，占到全市土拍總金額的三成以上，穩(wěn)坐頭把交椅。

從朱房雙子、樹村、半壁店、半山雙子再到年末的上地地塊，全部溢價成交。

今年北京土拍也是從海淀開始的。來自朱房村的雙子地塊，一共賣出182億元，溢價最高25%，最終誕生了臻澐和海晏兩座頂豪。

緊接著樹村35號地，溢價率逼近28%。

中海地產(chǎn)在11家房企圍獵中殺出重圍，激戰(zhàn)274輪，最終以75.02億元拿下，樓面價飆到10.23萬元/㎡。項目取名安瀾北京，做洋房+疊拼，預(yù)計賣15萬/㎡以上。

但樹村之后，海淀土拍熱度卻悄悄走起“下坡路”。

年末，海淀最后一宗上地地塊，竟然還玩起了“象征性溢價”。

12月23日，海開控股以84.56億元摘得上地0702街區(qū)組合地塊，住宅樓面價約6.96萬元/㎡。

另一個參與方——北京建工地產(chǎn)，仿佛只是“友情出鏡”，三輪舉牌火速結(jié)束，溢價率0.4%，被調(diào)侃為“走過場”。

海淀這一年，從“搶破頭”到“禮貌性舉牌”，既是房企理性回歸，也是市場在調(diào)整中尋找新平衡。

但無論怎么變，海淀依舊是那個“一出場，就要上頭條”的王者。

02

要說今年北京土拍的“打包大師”，非朝陽莫屬。

2月11日，保利、金茂以87.3億元，聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，分別開發(fā)金茂·滿曜、保利·朝觀天珺。

緊接著4月底，中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)以126億底價摘得平房、孫河組團(tuán)，分別開發(fā)中建智地·紫京宸園，越秀金茂·璞樾。

這筆交易不僅是朝陽年度“最重”，更是2025年北京唯一破百億的地塊，分量十足。

但“打包”的宿命，即是共生，也是廝殺。

在朝陽，捆綁出讓的地塊就像一對孿生兄弟，共享地段紅利，卻注定在市場紅海中短兵相接。

前有滿曜與朝觀天珺“分家”，后有紫京宸園與璞樾上演“價格劫→握手局”，把雙子擂臺打到白熱化。

是搭檔，也是對手，朝陽把土拍拍成了商戰(zhàn)連續(xù)劇。

除了打包賣地，今年朝陽也毫不吝嗇，掏出的單宗地塊也個個是“心頭好”。從呼家樓南里、太陽宮到松榆里，每一宗地都讓開發(fā)商心癢癢。

松榆里地塊頗有意思。懋源地產(chǎn)，上演了一出“失之東隅，收之桑榆”的逆襲好戲。

在太陽宮土拍大戰(zhàn)中，懋源惜敗給中建智地。但它并不氣餒，轉(zhuǎn)頭又來跟一眾國央企開發(fā)商硬剛，以50.24億元奪得松榆里地塊。

請切記，朝陽土拍從來不只是賣地，更是一場關(guān)于布局、較量與機遇的資本敘事。

打包是策略，廝殺是過程，而最終贏家，永遠(yuǎn)是看懂規(guī)則、敢出手的玩家。

03

昌平和豐臺成北京土拍的“難兄難弟”，一個賣出6宗地，一個賣出5宗地。

成績單看似不差，但細(xì)看過程卻多少透著無奈。次次土拍，溢價率清一色掛0，開發(fā)商都是“硬著頭皮上”。

昌平，從朱辛莊、北四村、南邵、歇甲莊、東小口到未來科技城南區(qū)，掏出的好地越來越多，但卻激不起開發(fā)商多大興致。

除了東小口土拍，其余場次都有未來科學(xué)城置業(yè)聯(lián)合拿地的身影。它是昌平國企，有“托底”的義務(wù)

直至昌平最后的未來科技城南區(qū)土拍中，未來科學(xué)城置業(yè)因為沒能“拉來”其他老搭檔，只能單飛，并找來爸爸未來科學(xué)城集團(tuán)，一起托底。

為何開發(fā)商在昌平格外謹(jǐn)慎？

那是因為，過去昌平樓市高度依賴海淀外溢購買力。

而近一年，海淀自身供地規(guī)模大幅增加，購買力已明顯“不夠分”。這種依賴外部輸血的市場結(jié)構(gòu)，一旦遇到行情收縮，壓力便會迅速傳導(dǎo)。

豐臺也是同理，這兩年新房供應(yīng)量太太太大了。

最直觀的例子是張郭莊地塊，樓面價較四年前直降1.82萬元/㎡，最終還是由一級整理方中建方程與好兄弟中建智地“兜底”。

年末，即便花鄉(xiāng)收官地塊“減負(fù)”登場，試圖輕裝上陣，結(jié)局仍是底價成交。

總結(jié)來看，昌平和豐臺在供應(yīng)洪峰之下，仍需時間消化存量。

04

誰說非核心區(qū)不能打？今年北京土拍最大驚喜，來自通州。

4宗地，超122億元成交金額，幾乎快趕上豐臺了。

北京全年規(guī)模最大的單宗地塊——“運河八子”，被中建玖合以74.91億元底價拿下，7副住宅地塊總建面23.7萬㎡。

這個名為“運河玖院”的項目，一開盤就殺瘋了，一舉拿下今年北京單盤成交金額、套數(shù)、面積“三冠王”。

通州不只靠巨無霸撐場面，八里橋、梨園、九棵樹三宗地塊，均吸引多家房企火拼，現(xiàn)場還炸出久違的民營房企和外地“馬甲”。

甚至闊別北京三年的中鐵建地產(chǎn)，回京首戰(zhàn)就放在了通州。它盯上了梨園6007地塊，土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價，溢價率21.94%，樓面價3.58萬元/㎡。

最沒存在感的北京郊區(qū)，房山、門頭溝、延慶和懷柔，各賣出一宗地，成交金額分別是14.71億元、9.57億元、5.6億元、3.59億元。當(dāng)然，也都是0溢價率。

頗為意外的是，今年延慶中建臻源府和懷柔嘉棠澐璽的這兩個盤，賣得甚至比城六區(qū)還火爆。

例如，臻源府供應(yīng)318套，目前住宅網(wǎng)簽272套，成交均價3.22萬元/平米，成交金額9.97億元，地價覆蓋率186%。

遠(yuǎn)郊盤供地雖稀少，卻用高去化證明：只要價格到位、產(chǎn)品匹配，北京不缺購買力。