童鞋們，我開了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤分享。未來大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

午后房地產(chǎn)板塊大漲，傳聞貼息政策確認(rèn)，以及有關(guān)中金再度參與萬科紓困的傳聞，令萬科股債雙升——萬科A股封停至5.25元、港股升超14%至3.8港元、債券升超30%。

貼息傳聞最早是在三周前（11.20）傳出，我當(dāng)時(shí)寫了文章（河蟹了）。當(dāng)時(shí)我的看法是：邏輯上對(duì)、時(shí)機(jī)上對(duì)、方向上也對(duì)。邏輯上對(duì)說的是，長(zhǎng)端真實(shí)利率降下來，資金才能活起來；時(shí)機(jī)上對(duì)說的是，定調(diào)明年政策的時(shí)間窗口到了；方向上對(duì)說的是，在維護(hù)金融系統(tǒng)不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的條件下可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)房貸利率下調(diào)。

當(dāng)時(shí)的背景是，之前的10月份，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所有指標(biāo)，都創(chuàng)下了年內(nèi)最低或者最大跌幅紀(jì)錄，說明前期的政策效果已經(jīng)釋放殆盡。我在11.14的文章《》中寫道：“

以這樣的局面，未來到年底之前，我認(rèn)為

政策將別無選擇，只能是繼續(xù)發(fā)力救市

。年底前最重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)在

11

月底

-12

月上旬，

ZY

JJGZ會(huì)議會(huì)召開，那是每年萬眾矚目的事。

我當(dāng)時(shí)給出判斷：救市會(huì)繼續(xù)是三條線，限購(gòu)放開、減稅、真實(shí)利率下降。

上次也補(bǔ)了一張居民部門中長(zhǎng)期按揭貸款新增的數(shù)據(jù)，和之前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)相結(jié)合，可以更加全面的觀察出整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全貌（當(dāng)然，如果童鞋們要看一線市場(chǎng)，也可以去看深圳的情況，作為一個(gè)代表《》）。

這份圖表顯示，居民中長(zhǎng)貸今年前10月新增值為1.26萬億，同比去年1-10月減少了24%，創(chuàng)下2023年以來最大跌幅紀(jì)錄。我預(yù)計(jì)今年全年，居民中長(zhǎng)貸新增數(shù)值大約在1.5萬億左右，這個(gè)量級(jí)一下子回到了2011年的水平——比房?jī)r(jià)跌得更靠前。和峰值2021年新增6萬億相比，5年下來，中長(zhǎng)貸新增值按年將減少75%。而且，看起來還沒到底。

同期，看居民存款值新增，今年前10月是11.39萬億，這個(gè)數(shù)字比2022年峰值接近18萬億，已經(jīng)降下來36%。但是在2010年以來的所有年份里，它占第四高（如果不是今年的股市造好讓大量存款“搬家”，我相信這個(gè)數(shù)值今年將反頭超過去年）。并且，和大部分穩(wěn)定年份（新增5萬億左右）相比，依然要高出1倍的數(shù)值。

這個(gè)說明了什么？

說明了：愿意貸款買房子的人越來越少，大家有錢優(yōu)先選擇存起來。

繼續(xù)往前回溯，注意，今年是自2022年“金融三支箭”以來救市的第四個(gè)年頭，尤其是去年9.24以來救市的第一個(gè)滿1年的年頭（今年5月、8月分別又都搞了救市），那么，各項(xiàng)重要數(shù)據(jù)又全部創(chuàng)下了新低，在短暫的、不過半年的反彈之后，持續(xù)更加深度的下跌，并且再?zèng)]有任何反彈。

這顯示出，持續(xù)四年的救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有“止跌企穩(wěn)”。尤其是去年9.24的大級(jí)別政策，邊際效果也已經(jīng)完全消失了。這是政策不得不面對(duì)的事實(shí)，救不起來，那就只能繼續(xù)救，不可能停止。

回到現(xiàn)在，本周開始進(jìn)入定調(diào)明年大政方針的政策密集期。所以，這時(shí)候飛出政策傳聞，很正常。

假定按照傳聞，是貼1%，性質(zhì)當(dāng)如何？效果當(dāng)如何？

性質(zhì)上看，相當(dāng)于現(xiàn)狀利率打個(gè)6.7折，創(chuàng)下歷史之最。2008年次貸危機(jī)期間，是打了7折。單次力度上講，是相當(dāng)強(qiáng)勁的。

但是針對(duì)的是新買房者，似乎不包含存量房貸，這是有折扣的地方，不是全面減負(fù)，而是定向減負(fù)。2008年是一刀切，新增存量一起打折。這個(gè)意思當(dāng)然是鼓勵(lì)大家再新買一套房，拉動(dòng)消費(fèi)兼投資，為國(guó)家做貢獻(xiàn)。但這樣一來，對(duì)二手房房奴業(yè)主就很不友好，不排除會(huì)有一些本身要換房的業(yè)主為了得到更便宜的利率，而加快速度換房，進(jìn)而可能會(huì)加重二手房的拋壓。

效果上看，來做個(gè)測(cè)算。

個(gè)人賬上來計(jì)算，100萬貸款，利率從3.05%降到2.05%情景下，月供將從4243元減為3721元，減少522元。考慮到買房人多進(jìn)行公積金貸款組合，縮減幅度將會(huì)更多。

大賬上來計(jì)算，按照摩根大通的測(cè)算，如果只向新增房貸貼1%利息，則每年要支出1000億，而如果存量與增量一起貼，則每年要支出4000億（摩通當(dāng)時(shí)有一個(gè)房地產(chǎn)救市的上中下三策，今天看，似乎是在按照摩通的“下策”版本走）。

最重要的來了：如果貼1%之后利率變?yōu)?.05%（公積金貸款利率為2.6%，如果同等幅度下調(diào)，則會(huì)變?yōu)?.6%，月供減至3499元）。市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么？

極致情景下（全部使用公積金貸款），會(huì)和深圳的商品房租金收益率打平。目前如果按年度看，深圳的租金收益率大約在1.6%左右（月度有波動(dòng)）。

這將是一個(gè)非常重要的標(biāo)志性事件。如果貸款利率≈租金收益率，那么，就會(huì)有相當(dāng)一批租房群體（這部分人群是剛需）選擇不再租房，而是去買房子，反正你要住房子，這筆錢總是要花。不如我去拿著這1.6%的利率，去市場(chǎng)上尋找租金收益率超過1.6%的房子，然后把它買下來。

理想狀態(tài)下有機(jī)會(huì)形成一個(gè)良性循環(huán)：租房的剛需入市，買租金收益率較高的便宜房子，需求群體得以擴(kuò)大——鼓勵(lì)需要換房的二手房業(yè)主適度降價(jià)走貨，促動(dòng)租金收益率繼續(xù)上升——換房客變成新房客，繼續(xù)入市尋找租金收益更高的房子。

對(duì)于市場(chǎng)尤其是新房市場(chǎng)，短期會(huì)有望會(huì)產(chǎn)生比較顯著的積極刺激。尤其是租房群體占比高達(dá)70%的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，無疑將是最為受益者。市場(chǎng)短期的成交量大幅上升，是必然之勢(shì)。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)價(jià)格最終能否止跌企穩(wěn)，則不是一個(gè)單一變量所決定，需要其它的配合因素一起發(fā)生作用。

有三個(gè)懸而未決的問題，可能會(huì)削弱上述的理想情景。

一是，貼息的時(shí)間周期。貼息畢竟不是降利率，貼1年和貼3年不一樣，如果只是貼1年，預(yù)測(cè)效果會(huì)很弱，3年以上則效果會(huì)很不錯(cuò)——就是正常的貸款利率，本身也是浮動(dòng)的。最好是一直貼下去，政策創(chuàng)造的確定性越長(zhǎng)期，市場(chǎng)給予的積極回饋越持續(xù)。

二是，投資者入不入市？如果市場(chǎng)上只是剛需在支撐，那么他們撐不起這么大的規(guī)模、也撐不起這么高的價(jià)格，要讓市場(chǎng)徹底的止跌企穩(wěn)，必須要投資客重新入市，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多的資金。如果你是一個(gè)投資者，面對(duì)2.05%乃至1.6%的利率成本，會(huì)不會(huì)心動(dòng)？我認(rèn)為投資者對(duì)租金收益率有著更高的期待，絕不止于打平。現(xiàn)今深圳市場(chǎng)上有一些公寓產(chǎn)品，租金收益率可以做到5個(gè)點(diǎn)左右。從這一點(diǎn)上看，邏輯已經(jīng)跑的通了。但我前面的框架文章《》《》談到了，租金收益率只是我們判斷市場(chǎng)的其中一個(gè)指標(biāo)，其它指標(biāo)還需要看到更多的線索。以及，占市場(chǎng)絕對(duì)主體的住宅，租金收益率還是太低，邏輯跑不通。我認(rèn)為會(huì)有少量投資客試水進(jìn)場(chǎng)，但是談不上大批量，也不太可能是住宅。純純是考慮租金的話，其實(shí)下跌時(shí)間更早的內(nèi)地三四線城市投資客們現(xiàn)在更愿意去。

三是，存量房奴不補(bǔ)貼。如果只是對(duì)新增買房者進(jìn)行貼息，而置存量房奴群體于不顧，需要警惕引發(fā)斷G上升。這部分目前是市場(chǎng)上最為困難的群體，過去5年他們承受了房?jī)r(jià)高位下跌的痛苦，不少甚至是已經(jīng)淪為負(fù)資產(chǎn)但仍然在辛苦供房。經(jīng)過今年的再次下跌，事實(shí)上很多人已經(jīng)到了臨界點(diǎn)。如果說這樣的政策再一落地，很有可能會(huì)加劇未來斷G的數(shù)量，影響將是以下三者：對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇產(chǎn)生沖擊、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生信心沖擊與實(shí)質(zhì)沖擊、對(duì)金融系統(tǒng)產(chǎn)生沖擊——想一想天天看到法拍斷供的新聞，準(zhǔn)備入市買房的剛需怕不怕，最終反而會(huì)拖慢整個(gè)市場(chǎng)的止跌企穩(wěn)步伐。

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