來源：市場資訊

（來源：奧派經(jīng)濟(jì)學(xué)）

文丨鄧新華

我之前寫了幾篇文章，講，不要基于心理慣性，永恒看跌房價。評論區(qū)大部分人還是不同意我的看法。其中說得最多的一條理由，就是“人口都負(fù)增長了，房價怎么漲？”

那我今天就來說說，人口負(fù)增長，為什么房價還可以漲。

首先，來看看自2010年到2020年的新生兒數(shù)量。

2010年：1588萬

2011年：1604 萬

2012年：1635 萬

2013年：1640 萬

2014年：1687 萬

2015年：1655 萬

2016年：1786萬（全面二孩放開）

2017年：1723 萬

2018年：1523 萬

2019年：1465 萬

2020年：1200萬

看到?jīng)]有，從2020年開始，新生兒數(shù)量才急劇下降。就拿2017年為界吧。假設(shè)平均年齡28歲買房，那么，一直到2045年，都是不缺買房的新生力量的。

那有人說了，雖然不缺買房的新生力量，可是現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了老年人去世的高潮期，他們空出來很多的房子，根本就不缺供給。

沒錯，現(xiàn)在確實進(jìn)入了老年人去世高潮期，但，別忘了一點(diǎn)：與此同時，很多房子的使用壽命也到期了?？赡苌贁?shù)建筑質(zhì)量好的房子還能接著用，但大量的老房子快無法使用了。中國的人均預(yù)期壽命是79歲，那么，中國的房子壽命多長呢？可以說，計劃經(jīng)濟(jì)以及1980年代建的房子，由于那個時候建筑技術(shù)差，其壽命應(yīng)該不會比人更長。

十年前，我曾在深圳騎著共享單車去城中村轉(zhuǎn)悠?？赡芎芏嗳藷o法想象，就在南山區(qū)那種寸土寸金的地方，竟然還有著大量的城中村。那時候看，那些房子就已經(jīng)很殘破了。隨著時間的推移，那些房子肯定無法繼續(xù)住人。

深圳還是個年輕的城市，而在北京、上海，更是有著無數(shù)的老破小壽命即將到期。即便有些老破小暫時還不會有倒塌風(fēng)險，它們的層高、戶型也很難滿足年輕人日益提高的居住需求了。

所以你看，你不要以為老年人口大量去世，就會迎來房子的極度寬松。實際上，大部分住在老破小房子、城中村里的老年人去世后，他們留下的房子也不能算市場的有效供給了。假設(shè)一個老人去世后，就算他留下的房子還可以使用5年、10年，你作為年輕人，你會不會買這樣的房子？當(dāng)然不會，對吧？

現(xiàn)在城市里，有高齡老年人的家庭是很難租房的。為啥？因為業(yè)主擔(dān)心高齡老年人在房子里去世，房子成為“不吉之宅”，影響房子出售價格。就算在縣城，你想給高齡父母租房，都是租不到合適的房子的。所以你看，人們購房是如此挑剔，去世老年人的房子，如果是老破小，你覺得那能算有效供給嗎？

可能很多人還沒注意到一個現(xiàn)象，那就是，很多城市的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”了。為啥要更名？當(dāng)然是因為城市老了，房子老了。更新，當(dāng)然不止包括房子的更新，還包括各種管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施的更新，但，房子的更新肯定是重頭。

我當(dāng)然承認(rèn)，長期來看，人口負(fù)增長將影響房價，但那是十多年以后的事情了。接下來的十多年里，住房的供需并不會發(fā)生顛覆性的變化。

所以，接下來房價究竟會不會漲，其實還是取決于人們對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心。如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房價就會猛漲。

3月份，上海二手房成交3.1萬套，創(chuàng)5年來單月最高。4月肯定在2.8萬套以上?？紤]到3月比4月多一天，可以說，4月份熱度依然延續(xù)，這也是近些年少見的。相比去年同期，上海二手房掛牌數(shù)已經(jīng)下降9.4%。

為答謝各位新老朋友，添加我的助理青青，可以獲取以下幾項福利：

1、我這里獨(dú)家《奧派思維導(dǎo)圖》電子版（原來單賣99的，不是一張圖，是三本書的手繪思維導(dǎo)圖）

2、不定期閉門直播：張老師以及張老師團(tuán)隊關(guān)于經(jīng)濟(jì)、市場的最新直播動態(tài)

3、加餐課程：我們不定期整理關(guān)于政策、資本動向等免費(fèi)干貨或深度付費(fèi)課程

因為私域承接有限，只公開100個福利名額，下方掃碼添加助理即可領(lǐng)取。