文/地產(chǎn)金融視界

買(mǎi)房，對(duì)大多數(shù)人而言，是人生中舉足輕重的大事。在房?jī)r(jià)高企的一線城市，為購(gòu)置一套房產(chǎn)，或許需要耗盡夫妻雙方及其父母六個(gè)錢(qián)包的積蓄。

當(dāng)人們滿心期許，以為投入畢生積蓄能換來(lái)溫馨舒適的港灣，可現(xiàn)實(shí)卻給不少選擇北京金地壹街區(qū)的購(gòu)房者沉重一擊。

作為位于北京“城市副中心”通州的項(xiàng)目，金地壹街區(qū)曾憑借位置、大小、價(jià)格、頭部開(kāi)發(fā)商背書(shū)等各方面，從眾多小區(qū)中受到關(guān)注，年輕的購(gòu)房者湘晴（化名）也被吸引。

然而，當(dāng)幾百萬(wàn)的新房迎來(lái)交付的時(shí)候，湘晴卻偶然得知這個(gè)新房旁邊不到30米距離的位置，坐落著幾百座墳……

01“墳景房”事件持續(xù)發(fā)酵，業(yè)主權(quán)益誰(shuí)來(lái)捍衛(wèi)

金地壹街區(qū)由北京金地通達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（所屬集團(tuán)為金地集團(tuán)）于2021年開(kāi)工建設(shè)，主打低密度洋房。目前一期、二期住宅已完成交付，三期原定于今年4月底交房。

據(jù)湘晴透露，自己是2023年購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)期房時(shí)，房屋還在建設(shè)中，只能看到小區(qū)大概位置。但是，購(gòu)房時(shí)對(duì)小區(qū)南側(cè)的墓地毫不知情，銷(xiāo)售人員從未提及墳地的事情。合同中的項(xiàng)目周邊不利因素條款中，僅僅提到了周邊可能存在車(chē)行噪音、尾氣、燈光等不利因素，對(duì)于小區(qū)東北側(cè)及南側(cè)各有陵園，也只是在不利因素第七項(xiàng)中簡(jiǎn)單寫(xiě)明“可能存在視線影響”。

（業(yè)主供圖，下同）

湘晴表示，簽合同時(shí)銷(xiāo)售人員共拿了四份合同，并表示合同是有關(guān)部門(mén)審核過(guò)的制式合同，沒(méi)問(wèn)題且無(wú)法更改，“簽合同時(shí)間緊迫，再加上覺(jué)得金地是大型知名房企，所以還沒(méi)仔細(xì)看就被催促著簽完了。”

但是，當(dāng)交房日越來(lái)越近的時(shí)候，原本期待收房的湘晴卻從其他業(yè)主那里聽(tīng)到了墳地的事情。

據(jù)湘晴介紹，金地壹街區(qū)約有1600多戶居民，其中5號(hào)、6號(hào)地塊距離墳地較近，甚至有幾棟居民“開(kāi)窗見(jiàn)墳”。她無(wú)奈地表示，當(dāng)初看房就是看中了這里環(huán)境好，買(mǎi)房時(shí)看沙盤(pán)，小區(qū)南側(cè)顯示的也是綠地。“原本房子就掏空了雙方父母以及兩夫妻所有的積蓄，甚至還貸款了不少，如今卻不敢跟老人提及新房的情況。”

事實(shí)上，通過(guò)業(yè)主提供的圖片可以看到，金地壹街區(qū)旁邊放眼望去，映入眼簾的是幾百座墓碑高低錯(cuò)落，墳?zāi)怪g排布緊湊，一些墓前還擺放著祭品。而這片墓地北側(cè)與金地壹街區(qū)的住宅區(qū)僅一路之隔，最近處相距僅約30米。

為了解決這一情況，包括湘晴在內(nèi)的眾多業(yè)主多次尋找開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售人員，想要解決此事，但時(shí)至今日也未解決。湘晴也坦言：“我們業(yè)主的訴求很簡(jiǎn)單，就是把這些墳遷走。誰(shuí)也不愿意新買(mǎi)的房旁邊緊挨著一片墳地?！?/p>

在事件一直沒(méi)有得到解決的時(shí)候，湘晴又看到了開(kāi)發(fā)商新的“操作”——連夜在墳地和小區(qū)中間豎起了一座84米長(zhǎng)、15米高的黑色圍擋。可是該做法并未得到業(yè)主們的認(rèn)可。

與此同時(shí)，業(yè)主們也多次在“北京12345”小程序上進(jìn)行問(wèn)題反饋。對(duì)此，通州區(qū)分中心相關(guān)部門(mén)回復(fù)稱(chēng)，該墓地為大興莊村集中埋葬點(diǎn)，為1970年形成，屬于村級(jí)集體土地，歸大興莊村村委會(huì)管轄，安葬本村村民。在村域內(nèi)建設(shè)集中埋葬點(diǎn),是解決農(nóng)村地區(qū)散葬、亂葬問(wèn)題，促進(jìn)土地資源合理利用的普遍做法和移風(fēng)易俗之舉，村級(jí)集中埋葬點(diǎn)的特點(diǎn)是僅用于安葬已故的本村村民，針對(duì)取締，遷移的問(wèn)題，宋莊政府協(xié)調(diào)金地開(kāi)發(fā)商在該集中埋葬點(diǎn)北側(cè)，建設(shè)高15米、長(zhǎng)84米、東側(cè)13米長(zhǎng)、9米高墻圍擋，現(xiàn)已建設(shè)完成。2025年內(nèi)實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)級(jí)公墓的開(kāi)工建設(shè)，位置于北上村北側(cè)，以邊建設(shè)邊使用為原則，不存在不作為。

包括湘晴在內(nèi)的業(yè)主們還提到，在購(gòu)房簽約過(guò)程中，存在諸多不合理之處。其一，銷(xiāo)售人員從未主動(dòng)提及小區(qū)周邊存在陵園，更未告知墓地的具體規(guī)模；其二，簽訂合同時(shí)，銷(xiāo)售人員僅讓業(yè)主自行快速翻閱合同并簽字，沒(méi)有給予充分的閱讀時(shí)間；其三，合同中關(guān)于墓地的條款位置靠后，且未作加粗或突出標(biāo)記，銷(xiāo)售人員也未對(duì)該條款進(jìn)行特別提示或指引。鑒于中國(guó)人普遍對(duì)墓地較為忌諱，湘晴等業(yè)主認(rèn)為銷(xiāo)售人員未履行告知義務(wù)的可能性極大。

那么，業(yè)主們究竟該怎么處理此次情況？如果起訴開(kāi)發(fā)商，業(yè)主們能成功嗎？

為此，地產(chǎn)金融視界詢問(wèn)了北京金訴律師事務(wù)所王佳紅律師。她表示：“從法律層面看，關(guān)于開(kāi)發(fā)商對(duì)紅線范圍外信息的告知義務(wù)，目前法律尚未作出明確界定，既未強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商必須告知，也未禁止其不告知。然而，由于墓地對(duì)于中國(guó)人傳統(tǒng)觀念影響深遠(yuǎn)，從誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)將此類(lèi)重要信息如實(shí)告知購(gòu)房者?！?/p>

王佳紅進(jìn)一步表示，金地壹街區(qū)旁邊的墓地雖未處于小區(qū)紅線范圍內(nèi)，但其與住宅區(qū)僅一路之隔，最近處相距約30米，且對(duì)多戶居民的視野產(chǎn)生直接影響。從實(shí)際居住層面來(lái)講，墓地或許不會(huì)對(duì)房屋的基本居住功能造成實(shí)質(zhì)性阻礙，卻會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的心理壓力，如同購(gòu)買(mǎi)到“兇宅”一般。在涉及此類(lèi)糾紛的訴訟中，雖然案件最終勝訴與否存在不確定性，但業(yè)主依然具備爭(zhēng)取合法權(quán)益的空間。

“墳景房”事件不僅讓業(yè)主們憂心忡忡，也折射出金地集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)和信譽(yù)上所面臨的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，金地集團(tuán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，財(cái)務(wù)危機(jī)逐漸顯現(xiàn)

02財(cái)務(wù)危機(jī)四伏，業(yè)績(jī)慘淡下滑

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)與復(fù)雜變局中，金地集團(tuán)的發(fā)展態(tài)勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，財(cái)務(wù)狀況亮起紅燈。

據(jù)其發(fā)布的2024年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-61.15億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約-43.87億元。

值得一提的是，這是金地集團(tuán)自2001年上市以來(lái)首次出現(xiàn)年度虧損。

金地集團(tuán)在年報(bào)中表示，凈利潤(rùn)下滑的主要原因是近年銷(xiāo)售規(guī)模下降，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降。另外，公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略，加大去化力度，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則表示，面對(duì)市場(chǎng)變化，部分房企開(kāi)始采取促銷(xiāo)策略以應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致了凈利潤(rùn)的下滑。同時(shí)，行業(yè)整體的下行趨勢(shì)也加劇了金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)壓力。

然而，進(jìn)入2025年，金地集團(tuán)頹勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)，第一季度報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入為59.66億元，較去年同期的69.64億元減少14.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損6.58億元，去年同期虧損為2.76億元，虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，金地集團(tuán)同樣遭遇“滑鐵盧”。2024年，其簽約金額僅685.1億元，同比下跌55.39%，徹底跌出“千億房企”陣營(yíng)；簽約面積471.4萬(wàn)平方米，同比減少46.25%。

于2025年1-4月，金地集團(tuán)累計(jì)簽約面積75.5萬(wàn)平方米、金額109.3億元，同比降幅達(dá)48.36%和52.44%。4月單月簽約面積21.4萬(wàn)平方米、金額27.8億元，同比分別暴跌55.14%和55.45%。

不僅如此，債務(wù)壓力猶如高懸的達(dá)摩克利斯之劍，始終籠罩著金地集團(tuán)。盡管在2024年完成了約200億元的公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)償付，有息負(fù)債余額同比下降20%至735億元，資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，但整體債務(wù)規(guī)模依舊龐大。不僅如此，金地集團(tuán)的融資渠道相對(duì)單一，其中96.30%為銀行借款。

中指研究院研究主管陶淑茹指出，除了關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面，還應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)負(fù)債狀況。高負(fù)債不僅提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，還制約了其在市場(chǎng)調(diào)整期的靈活性。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是確保企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

在未來(lái)的發(fā)展中，金地集團(tuán)能否妥善解決當(dāng)前的諸多問(wèn)題，走出困境，重拾購(gòu)房者的信任，我們將持續(xù)關(guān)注。