近期靜安寺附近出了一幅“地王”，如果明天過公示期后沒有意外發(fā)生，那么這幅土地16.1萬元/平方米的樓板價將刷新上海土地樓板價記錄。

未來售價幾何？

土地是面粉，房子是面包，面粉貴了，面包自然價格不便宜。各種成本加起來，要賣多少開發(fā)商才不虧本？DeepSeek計算好相關(guān)成本，也給出答案，未來售價至少在25萬元/平方米以上才能保本盈利。當然，至于會不會突破25萬元/平方米要根據(jù)當時的市場情況。價格和銷售速度是反比例關(guān)系，開發(fā)商也要尋求資金回籠和利潤的平衡。

但是毫無疑問，這一價格有望重塑區(qū)域價格。靜安寺本身是商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)幾乎很難有住宅地塊供應(yīng)。其所在的南京西路板塊內(nèi)最近五年沒有新增項目入市。板塊內(nèi)最后一個新盤是2018年的九龍倉靜安壹號，當時均價為12.86萬元/平方米。隨著新盤入市，板塊價格天花板會提升。其實出地王最開心的莫過于區(qū)域內(nèi)的新盤或是小業(yè)主。會有價格預(yù)期重構(gòu)，在以往經(jīng)驗中，一旦出現(xiàn)地王，二手房市場中立馬跳價的案例不少。靜安寺離開江寧路板塊也非常近，其輻射作用也會帶動區(qū)域內(nèi)的一些次新房源的掛牌價格上調(diào)預(yù)期。一旦市場出現(xiàn)交易案例，那么漲價就會被坐實，并且不排除向一些“老破小”傳導(dǎo)的可能。

“地王”會不斷涌現(xiàn)嗎？

近期土地市場熱是不爭事實，先有虹口地塊刷新區(qū)域樓板價記錄，后有新楊思地塊樓板價刷新記錄，開發(fā)商入市意愿相當積極。但是出現(xiàn)“地王”背后有多方面因素。首先，投放的土地質(zhì)優(yōu)，都是市中心核心商圈地塊；其次，近期市場尤其是上海，房價企穩(wěn)信號顯著，尤其是二手房，價格有“跌不動”的味道；最后，開發(fā)商集體屯兵一、二線城市，僧多粥少，勢必堆高拿地價格。

此外，目前土地市場的熱也是調(diào)控的結(jié)果。為了保證土地市場熱度以及對高端住宅的大量需求，管理層近期投放很多優(yōu)質(zhì)地塊，造成當前的結(jié)果。一旦市場穩(wěn)定下來，是否還有大量優(yōu)質(zhì)地塊存在不確定性。所以，這也可能是近期的特有現(xiàn)象。

當然，市場分化還是很顯著的，熱點地塊有高價現(xiàn)象，但郊區(qū)土地價格難刷新記錄。畢竟目前市場存在結(jié)構(gòu)性不平衡，遠郊區(qū)域還是有庫存壓力，開發(fā)商不敢高價搶地塊。