文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

年末壓軸，保利發(fā)展在上海楊浦濱江落下了2025年最后一個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目——保利·外灘曜。

項(xiàng)目在12月24日首開認(rèn)籌，推出64套小高層房源，備案均價(jià)13.5萬/㎡，計(jì)劃12.31開盤。

認(rèn)籌結(jié)束至開盤的時(shí)間被壓縮至兩天。

目前，認(rèn)籌情況暫未公示。

相比項(xiàng)目整體255套房源的體量，這次推盤只能算一次輕量試探。

具體來看：

115㎡戶型一共48套，均價(jià)13.34萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在1443-1621萬；

130㎡戶型一共16套，均價(jià)13.9萬/㎡，總價(jià)區(qū)間在1727-1872萬。

該戶型房源南向無遮擋，靠近社區(qū)中央，視野開闊，對(duì)望陸家嘴，且數(shù)量不多，均價(jià)約1811萬。

此批次房源整體定價(jià)設(shè)置得較為均衡。

層差方面，無論是115㎡的小戶型，還是130㎡的大戶型，從5樓開始到次頂樓，差價(jià)設(shè)置得非常小，都不超過1000元/㎡，8層與7層無差價(jià)。

這意味著，購房者不需要為視野更好的高樓層，付出過高溢價(jià)。

9單元01室緊靠保障房，整列均價(jià)最低，單價(jià)均價(jià)在13.1萬/㎡，總價(jià)均價(jià)約1496萬。

壓力，寫在了開局。

眼下楊浦新盤扎堆，供應(yīng)壓力肉眼可見。

為了促進(jìn)銷售，項(xiàng)目直接給出95折的開盤優(yōu)惠，贈(zèng)送車位抵扣券，并同步啟動(dòng)渠道分銷。

明面上客戶團(tuán)購返現(xiàn)約1.84%，而渠道實(shí)際傭金普遍在2%-2.5%甚至更高。

產(chǎn)品上，保利亮出了“高贈(zèng)送”王牌。

作為“外灘系”首個(gè)多陽臺(tái)產(chǎn)品，外灘曜全系標(biāo)配全屋飄窗 雙陽臺(tái) 獨(dú)立電梯廳。

部分飄窗有望采用非承重結(jié)構(gòu)，交付后可改造為儲(chǔ)物空間或拓展室內(nèi)面積。

115㎡戶型算上獨(dú)立電梯廳，贈(zèng)送面積約11㎡，實(shí)得率約93%；130㎡戶型算上獨(dú)立電梯廳，贈(zèng)送約13.4㎡，實(shí)得率約95%。

首開樓棟從最初計(jì)劃推售位于中間位置的2#、4#樓，戶型涵蓋114-160㎡，調(diào)整為此次最北側(cè)的9#樓，相比之下砍掉了大戶型，總量大致不變，客群定位更聚焦中段改善，也折射出對(duì)市場的謹(jǐn)慎。

但由于9#樓與保障房貼在一起，在位置上是不如原計(jì)劃推售樓棟的。

外灘曜的地價(jià)，已在高位鎖定。

回顧地塊，今年6月，該地塊經(jīng)6大國央企95輪廝殺，最終由保利以總價(jià)35億元、樓板價(jià)約9.55萬元/㎡競得，溢價(jià)率30.79%，刷新楊浦濱江紀(jì)錄。

若只算可售部分，實(shí)際樓板價(jià)約10.5萬元/㎡。

13.5萬/㎡的均價(jià)比放風(fēng)價(jià)低了不少。折后均價(jià)12.8萬/㎡，這樣看來，保利在首開價(jià)格上還是給足了誠意的。

周邊新盤方面，同樣位于楊浦濱江的中信泰富外灘道，均價(jià)13.88萬/㎡，二批次96折后約13.32萬/㎡，相比之下，外灘曜的價(jià)格更低。且作為新規(guī)產(chǎn)品，外灘曜在實(shí)得率上也是有優(yōu)勢的。