核心城市新盤物業(yè)費定價越來越高。

以上海為代表的核心城市豪宅項目（含公寓），物業(yè)費屢創(chuàng)新高，如海泰北外灘物業(yè)費已達到36元/平方米/月；但另一邊，存量房物業(yè)費穩(wěn)中有降，多地出現(xiàn)物業(yè)費降價潮，不少物業(yè)企業(yè)甚至主動撤出小區(qū)。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“天價物業(yè)費”其實是高端房地產(chǎn)市場價值邏輯演進的必然結(jié)果，其背后有多重原因。

每平方米物業(yè)費36元

上海無疑是高物業(yè)費的“聚集地”。

10月18日，上海黃浦區(qū)高福云境項目開盤，25套總價1.3億～1.7億元的超大平層“一日售罄”，單盤成交金額高達60.54億元。其物業(yè)費同樣引人注目，超高層部分物業(yè)費為18元/平方米/月，別墅部分為25元/平方米/月。

圖片來源：貝殼找房

公開資料顯示，海泰北外灘項目面積段在370～1500平方米，物業(yè)費達到36元/平方米/月，這也意味著該樓盤業(yè)主一年最低物業(yè)費為16萬元，最高則達到了65萬元。

今年全國單盤銷冠融創(chuàng)上海壹號院，物業(yè)費為28元/平方米/月。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2023年上海新入市的項目中，物業(yè)費均值是7.46元/平方米/月，中位數(shù)6.73元/平方米/月，其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費最高，分別達到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉賢區(qū)最低，為2.10元/平方米/月。

但到了2025年，上海不少外環(huán)外新盤物業(yè)費達到4～8元/平方米/月，而內(nèi)環(huán)很多高端樓盤物業(yè)費超過10元/平方米/月，豪宅項目則超過20元/平方米/月。

在北京，位于國貿(mào)核心板塊的“梵悅108”項目，物業(yè)費高達30元/平方米/月，整個小區(qū)面積段在120～472平方米之間，每年物業(yè)費4萬～17萬元不等；更早之前，北京三里屯壹號公寓物業(yè)費就已達到37.94元/平方米/月（含空調(diào)及供暖費用），其產(chǎn)品面積段多在300平方米以上，單月物業(yè)費就超過1萬元。

在深圳，深圳灣一號萊佛士公寓物業(yè)費達33元/平方米/月，面積在150~890平方米之間，很多戶型每月物業(yè)費超2萬元。

在成都，嘉佰道的物業(yè)費為12元/平方米/月；近期為市場所熱議的貝宸S1項目，物業(yè)費則來到了13.8元/平方米/月。

值得一提的是，今年以來，全國豪宅成交量持續(xù)攀高。克而瑞統(tǒng)計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價1000萬元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長15.6%。

“新盤物業(yè)費上漲，核心不是‘物業(yè)公司敢收這么高’，而是產(chǎn)品升級使得長期運營成本顯性化了?！彼巫又t分析指出，當前高端新盤更強調(diào)會所、公區(qū)精裝、中央空調(diào)/新風、復(fù)雜機電系統(tǒng)、更多出入口與安防體系等，這些都意味著長期運維、能耗、檢測、更新的剛性支出。

同時，隨著一線及強二線城市的保安、保潔、工程技工等崗位工資與用工合規(guī)成本持續(xù)抬升，疊加公共區(qū)域安全、消防等監(jiān)管更嚴，保險、檢測、第三方維保的占比提高，物業(yè)企業(yè)在對新項目定價時，往往會把對未來成本上行的預(yù)期納入報價。

宋子謙續(xù)稱，當房地產(chǎn)行業(yè)下行，開發(fā)商用補貼換口碑、物業(yè)公司用低價換規(guī)模的空間變小了，新盤物業(yè)費更像一份關(guān)于“長期運營合同”的定價，而不是促銷策略。

“豪宅項目往往存在戶數(shù)少、單戶面積大等情況，但大堂、電梯廳、會所、公區(qū)景觀等‘單位業(yè)主可享受的公區(qū)資源’更重，導致每平方米分攤到的管理與運維成本并不低。豪宅物業(yè)費的定價邏輯，不是‘保潔+保安’的價格，而是‘資產(chǎn)守護+體驗運營+風險管理’的價格?！彼巫又t認為。

用更明確的方式把行業(yè)拉回“質(zhì)價相符”

一個不得不面對的現(xiàn)實是，在豪宅物業(yè)費持續(xù)攀高的當前，存量房物業(yè)費卻呈現(xiàn)出另一番景象。

據(jù)中指研究院，2025年12月，全國重點20城物業(yè)服務(wù)均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環(huán)比下跌0.09%。

其中，一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，深圳均價最高，為3.97元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、廣州、天津均價分別為3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

若將時間軸拉長，從2021年12月至今，上海、北京漲幅年均復(fù)合增速分別為7.38%和4.80%；昆明、合肥、武漢等城市的物業(yè)費均價，年均復(fù)合增速也超過2%。

但與此同時，去年以來，全國多地出現(xiàn)了物業(yè)費降價潮。按照中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，去年全國有100多個小區(qū)的物業(yè)費大降，降價幅度多在20%～30%，部分小區(qū)的物業(yè)費甚至直接對折。

而受物業(yè)費下降、物業(yè)費欠費較高，以及成本上升等因素影響，諸多物業(yè)企業(yè)選擇“主動撤出”，涉及寧波、南京、重慶、長沙、武漢、上海等多個城市，其中有規(guī)模較小的物業(yè)公司，更包括大量頭部物業(yè)，比如龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等。

“存量降費的動因，更多來自歷史定價和現(xiàn)實體驗的錯配，大量存量小區(qū)的物業(yè)費形成于不同周期，導致業(yè)主對性價比更敏感?！彼巫又t表示。

在他看來，新盤高物業(yè)費，是高端細分市場把運營成本前置的結(jié)果，豪宅客群更愿意為確定性買單，開發(fā)商也把物業(yè)服務(wù)當作產(chǎn)品的一部分來定價、交付。兩者并不矛盾，而是同一件事的兩面——市場在用更明確的方式，把物業(yè)行業(yè)拉回“質(zhì)價相符”。

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