《星島》見習(xí)記者鐘凱深圳報道

中介巨頭貝殼控股有限公司（NYSE:BEKE，下稱“貝殼”）跨界房地產(chǎn)開發(fā)的首個自主操盤項(xiàng)目，正引起市場關(guān)注。其成都金融城·貝宸S1項(xiàng)目（備案名為“貝宸小區(qū)”）開盤月余網(wǎng)簽率僅23.15%，與此前貝殼披露的口徑形成鮮明反差。

公開信息顯示，貝宸S1是貝殼旗下貝好家首個自主操盤項(xiàng)目，定位高端住宅，于2025年11月中旬取得商品房預(yù)售許可證，均價6.5萬元/平方米，涵蓋全部108套住宅，總價介乎1590萬元至5400萬元。

11月17日，貝殼方面曾對外表示，貝宸S1項(xiàng)目取證2天即實(shí)現(xiàn)銷售額逾14億元。市場分析稱，按套均2000萬元計(jì)算，項(xiàng)目銷售70套左右，去化率約6-7成。

但《星島》從“成都市住建蓉e辦”平臺查詢的一房一價信息顯示，截至2025年12月25日，貝宸S1僅有25套房源處于“售出”狀態(tài)，網(wǎng)簽比例為23.15%；此外，有2套房源處于“簽約中”狀態(tài)，剩余81套房源則處于“可售”狀態(tài)。

按照2025年9月成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對網(wǎng)友的回復(fù)，“成都市住建蓉e辦”的預(yù)/現(xiàn)售項(xiàng)目一房一價信息，屬于實(shí)時同步的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，具備權(quán)威性。

▲成都住建局回復(fù)網(wǎng)友備案數(shù)據(jù)更新問題

貝宸S1項(xiàng)目自誕生起就自帶“地王”光環(huán)。2024年9月，貝好家以總價10.76億元競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓面價2.73萬元/平方米，溢價率42.19%，刷新成都市宅地樓面價紀(jì)錄。貝好家當(dāng)時宣布，將基于C2M（用戶直連制造）模式打造該項(xiàng)目。

高投入是該項(xiàng)目的另一標(biāo)簽。據(jù)悉，貝宸S1建安成本已超過3萬元/平方米，疊加2.73萬元/平方米的拿地成本，6.5萬元/平方米的入市均價盈利空間有限。這一“高成本試錯”作品也吸引了華潤置地、招商蛇口、萬科、中海、越秀、保利等逾50家房企、地產(chǎn)服務(wù)商現(xiàn)場考察。

同時，國內(nèi)核心城市的豪宅高景氣度也曾讓外界對貝殼的試水抱有期待。克而瑞四川統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，大成都區(qū)域千萬級住宅成交突破1000套；而2025年上半年成交套數(shù)就已達(dá)到983套，創(chuàng)下歷史新高。

而貝宸S1開盤一個月卻僅網(wǎng)簽25套，這樣的表現(xiàn)令外界感到意外。截至發(fā)稿，《星島》尚未獲得貝殼方面針對該項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異的直接回應(yīng)。但一位接近貝殼的人士直言，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，貝殼操盤項(xiàng)目難言成功。

貝殼跨界開發(fā)的背后，是主營業(yè)務(wù)面臨增長乏力的挑戰(zhàn)。2025年第三季度，貝殼凈收入總額230.52億元，同比增2.07%；歸母凈利潤7.47億元，同比降36.1%。分業(yè)務(wù)看，核心的存量房、新房業(yè)務(wù)凈收入分別下降3.64%、14.07%，僅有家裝家居微增2.06%，以及房屋租賃服務(wù)增長45.30%。

▲貝殼2025Q3業(yè)績增長乏力

上述接近貝殼的人士認(rèn)為，拿地開發(fā)是貝殼尋找新增長點(diǎn)的重要嘗試。2024年以來，貝殼已在西安、上海、杭州、長沙、成都等多個城市拿地，除了成都金融城·貝宸S1項(xiàng)目，其自主操盤項(xiàng)目還包括上海奉賢新城貝漣C1。

值得注意的是，在2025年中期業(yè)績發(fā)布會上，貝殼管理層曾透露，除了成都金融城三期項(xiàng)目和上海奉賢新城項(xiàng)目外，公司不再做自操盤項(xiàng)目。12月12日，貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家CEO徐萬剛也回應(yīng)，“不再自主操盤項(xiàng)目”的決策原因并非已有自操盤項(xiàng)目“賣得不好”，“目的是為了攜手開發(fā)商，打造更多更好的產(chǎn)品”。