把一座價值幾十億的商場賣出去，再從買家手里把它租回來繼續(xù)營業(yè)，這聽上去像在繞圈子，但在當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境里，反而是一種更清醒、更能活下去的做法。而且做這件事的并不是激進(jìn)的民企，而是央企華潤。

2024年12月，華潤把合肥萬象城掛牌轉(zhuǎn)讓，標(biāo)價35.07億元。隨后幾個月，西咸萬象城、貴陽萬象匯等項目也陸續(xù)進(jìn)入轉(zhuǎn)讓節(jié)奏。到2026年4月20日，上海聯(lián)交所公告顯示，華潤置地擬轉(zhuǎn)讓成都萬象城100%股權(quán)，估值大約70億元。短時間內(nèi)連續(xù)出手，而且還是“萬象系”這種壓箱底的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都拿來做變現(xiàn)動作，市場自然會產(chǎn)生強(qiáng)烈反應(yīng)。

這類交易的關(guān)鍵點在于：所有權(quán)可以轉(zhuǎn)給買家，但經(jīng)營權(quán)依然由原運(yùn)營方掌握。商場賣出去以后，華潤繼續(xù)開展運(yùn)營管理工作，繼續(xù)去做招商、活動、會員體系以及場內(nèi)服務(wù)，租金則按照合同交給新業(yè)主。商業(yè)地產(chǎn)融資成本常見在8%—12%，而優(yōu)質(zhì)商場的租金回報率通常只有5%—7%。

華潤這一套做法，本質(zhì)上是在進(jìn)行財務(wù)層面的結(jié)構(gòu)優(yōu)化：把沉在磚頭水泥里的資金抽出來，用來壓降負(fù)債、補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時把風(fēng)險從“持有端”往“運(yùn)營端”挪動。商場賣掉后繼續(xù)運(yùn)作，品牌合作不需要全部推翻重談，運(yùn)營團(tuán)隊也不用解散再重建，消費(fèi)者的體驗基本不會出現(xiàn)明顯變化。

商場真正值錢的并不只是鋼筋混凝土，而是招商能力、客流組織能力、對品牌的議價能力以及持續(xù)運(yùn)營的效率。很多家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)容易出現(xiàn)“房子占比過高”的情況：一套房就占掉大部分身家，但現(xiàn)金流卻相對薄弱。所謂“有房就穩(wěn)”，在更長周期里并不必然成立；更可持續(xù)的穩(wěn)定，通常來自穩(wěn)定的收入能力，以及在關(guān)鍵時刻能被快速調(diào)度的現(xiàn)金與資源。

商業(yè)地產(chǎn)里“一鋪養(yǎng)三代”的故事，近幾年已經(jīng)明顯變味。類似成都環(huán)球中心的案例能說明問題：當(dāng)年不少人高價買商辦，期待躺著收租，后來卻遇到出租難、轉(zhuǎn)手難。有人寧愿零租金，只求租客把物業(yè)費(fèi)承擔(dān)掉；真想賣的時候，稅費(fèi)以及交易成本又像兩把鎖，把資產(chǎn)鎖在手里難以移動。

有人在2022年面對一套400萬的房子遲疑不決，擔(dān)心“賣了沒地方住”“房子還會漲”，結(jié)果幾年后市值回落到250萬上下，心態(tài)從淡定變成被動承受。也有人選擇把高價房賣出，轉(zhuǎn)為租房，把風(fēng)險從“價格波動”轉(zhuǎn)到“租約與居住安排”的管理上；當(dāng)房價下行時，反而更輕松，同時擁有更強(qiáng)的城市與工作的機(jī)動性。

很多人把“房子”當(dāng)成安全感來源，但安全感更接近“可支配資源”的總量與可用性。住著200萬的房子、手上幾乎沒現(xiàn)金，遇到突發(fā)事件照樣會慌；如果手里有200萬現(xiàn)金，就算先租房，抗風(fēng)險能力往往更強(qiáng)。

環(huán)境越有波動，就越需要學(xué)會輕裝上陣：服務(wù)型小生意、技能型副業(yè)、線上交付、低庫存試錯，通常比一開始就租大鋪面、囤貨、重裝修要更健康。把試錯成本壓低，把現(xiàn)金流做厚，哪怕方向出現(xiàn)偏差，也更有空間進(jìn)行調(diào)整。

房價“普漲”的階段基本過去了，未來分化會更明顯：核心城市核心地段更抗跌、更有保值能力；一般地段的流動性可能變差，老舊房更接近“以出租為主的資產(chǎn)”。這并不是在唱衰房子，而是在提醒：房子從“必選項”逐步變成“選項之一”，未來的關(guān)鍵不在于是否擁有房產(chǎn)，而在于資產(chǎn)配置能不能經(jīng)得起周期波動。