來源：市場資訊

（來源：CSC研究房地產(chǎn)建筑團隊）

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文｜竺勁

核心觀點

在中央政策持續(xù)支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，2025年年底以來京滬深廣相繼優(yōu)化樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場正向止跌回穩(wěn)的目標穩(wěn)步邁進，2026年年初以來市場在量價兩端都出現(xiàn)了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市。參考美國、日本的房地產(chǎn)復蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復蘇的排頭兵，擁有現(xiàn)金流壓艙石業(yè)務是房企穿越周期的秘訣，看好地產(chǎn)板塊內(nèi)三個細分方向：香港房地產(chǎn)市場的持續(xù)上升、商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)運營、聚焦內(nèi)地核心城市房企和中介的率先復蘇。

摘要

向止跌回穩(wěn)目標邁進，核心城市樓市已現(xiàn)積極變化。在中央政策持續(xù)支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，2025年年底以來京滬深廣相繼優(yōu)化樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場正向止跌回穩(wěn)的目標穩(wěn)步邁進。2026年年初以來，市場在量價兩端都出現(xiàn)了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市，包括：新房銷量全國跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房掛牌價跌幅明顯收窄及部分核心城市率先企穩(wěn)。除政策以外，市場量價出現(xiàn)積極變化的原因主要有三點：新房與二手房供應的收縮、房價已歷經(jīng)較大幅度調(diào)整、部分城市租售比開始高于公積金貸款利率。

地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化持續(xù)，三條細分賽道表現(xiàn)突出。參考美國、日本的房地產(chǎn)復蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復蘇的排頭兵，擁有現(xiàn)金流壓艙石業(yè)務是房企穿越周期的秘訣。分化是當前我國房地產(chǎn)市場的主要特征，板塊內(nèi)三個細分賽道表現(xiàn)突出，包括：1）在人口流入帶動住房需求、資產(chǎn)配置需求升溫的背景下，香港樓市成交量價持續(xù)上升；2）社零平穩(wěn)增長背景下，優(yōu)質(zhì)的品牌商業(yè)地產(chǎn)運營商經(jīng)營表現(xiàn)突出；3）以上海為代表的內(nèi)地核心城市銷售率先復蘇。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)漸進、板塊內(nèi)分化持續(xù)，看好香港、商業(yè)、聚焦核心城市賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

風險提示

1、銷售不及預期：房地產(chǎn)整體銷售未來依舊有繼續(xù)下行或恢復不及預期的風險；

2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；

3、房企信用修復不及預期：部分高杠桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業(yè)整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規(guī)模與融資成本，進而導致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加??；

4、宏觀經(jīng)濟波動風險：當前外部經(jīng)濟形勢不確定性較大，可能影響居民對經(jīng)濟以及收入預期，從而影響購房意愿。

證券研究報告名稱：《柳暗花明，三面突圍》

對外發(fā)布時間：2026年5月7日

報告發(fā)布機構：中信建投證券股份有限公司

本報告分析師：

竺勁 執(zhí)業(yè)證書編號 S1440519120002

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