點擊上面藍(lán)色字體關(guān)注上海公鼎律師事務(wù)所

（圖源網(wǎng)絡(luò) 侵刪）

案情簡介

2020年3月，甲公司將其名下位于市中心的沿街商鋪出租給乙餐飲店，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租期10年、年租金120萬元，按年度支付，乙餐飲店依約占有使用商鋪并正常經(jīng)營。2022年5月，甲公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以該商鋪為抵押向丙銀行借款954萬元，雙方依法辦理抵押登記手續(xù)，丙銀行取得房屋抵押權(quán)證書，并經(jīng)法院判決甲公司向丙銀行償還借款本金及利息，丙銀行對抵押商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。案件進入執(zhí)行程序后，法院依丙銀行申請對案涉商鋪采取查封措施，并向乙餐飲店送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其暫停向甲公司支付租金，將后續(xù)應(yīng)付租金暫存至法院指定賬戶。

隨即稅務(wù)機關(guān)向執(zhí)行法院發(fā)來協(xié)助執(zhí)行函，主張甲公司于2023年1月至2025年4月期間，因出租該商鋪產(chǎn)生增值稅、房產(chǎn)稅等稅款共計38萬元，認(rèn)為乙餐飲店在抵押登記后繳納的租金應(yīng)優(yōu)先用于清償上述稅款。丙銀行對此提出異議，主張其抵押權(quán)設(shè)立在先，案涉租金作為抵押物法定孳息，應(yīng)優(yōu)先用于清償?shù)盅簜鶛?quán)。

法院審理

執(zhí)行法官根據(jù)稅務(wù)機關(guān)與丙銀行提交的證據(jù)材料，依法組織各方當(dāng)事人進行質(zhì)證，重點審查兩項核心事實：一是案涉稅款的發(fā)生時間與抵押權(quán)設(shè)立時間的先后順序；二是抵押商鋪被法院查封后，案涉租金的法律性質(zhì)及歸屬。

經(jīng)質(zhì)證查明，案涉商鋪抵押登記時間為2022年5月，稅務(wù)機關(guān)主張的稅款均發(fā)生于2023年1月之后，晚于抵押權(quán)設(shè)立時間；法院于2024年3月對商鋪采取查封措施，乙餐飲店自該時間點起，已按協(xié)助執(zhí)行通知書要求，將120萬元租金存入法院指定賬戶。

執(zhí)行法官認(rèn)為，稅務(wù)機關(guān)主張的稅款發(fā)生于抵押權(quán)設(shè)立之后，不符合稅收優(yōu)先權(quán)的適用條件，案涉租金應(yīng)優(yōu)先保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。據(jù)此，法院作出執(zhí)行裁定：將乙餐飲店繳存至法院指定賬戶的120萬元租金，在扣除收取孳息的必要費用后（該費用為保障租金能持續(xù)產(chǎn)生的必要開支，比如租賃產(chǎn)生的維修費、物業(yè)費用等），剩余案款全部支付給申請執(zhí)行人丙銀行，用于清償甲公司所欠借款本息；稅務(wù)機關(guān)主張的38萬元稅款，由稅務(wù)機關(guān)另行向甲公司追繳。

裁定作出后，各方當(dāng)事人均未提出異議，并且申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人就剩余欠款如何償還達(dá)成協(xié)議，案件順利結(jié)案。

法官說法

本案的核心爭議在于抵押登記后產(chǎn)生的租金，應(yīng)優(yōu)先償還后續(xù)發(fā)生的稅款還是抵押權(quán)人的抵押債權(quán)，處理此類糾紛需把握三個關(guān)鍵要點：

第一，明確稅收優(yōu)先權(quán)的適用邊界。根據(jù)法律規(guī)定，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，但納稅人欠繳的稅款發(fā)生在財產(chǎn)設(shè)定抵押之前的，稅收才優(yōu)先于抵押權(quán)執(zhí)行。本案中，稅款發(fā)生于抵押權(quán)設(shè)立之后，稅收優(yōu)先權(quán)并無適用空間，不能對抗在先設(shè)立的抵押權(quán)。

第二，界定抵押物孳息的歸屬規(guī)則。租金作為不動產(chǎn)的法定孳息，其歸屬應(yīng)遵循《民法典》關(guān)于抵押權(quán)效力的規(guī)定。抵押財產(chǎn)被人民法院依法查封后，抵押權(quán)人有權(quán)收取該財產(chǎn)的法定孳息（扣除收取孳息的必要費用），該孳息應(yīng)納入抵押擔(dān)保的財產(chǎn)范圍，用于優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)。本案中，法院查封商鋪后，租金已脫離債務(wù)人自由支配范圍，成為實現(xiàn)抵押權(quán)的責(zé)任財產(chǎn)。

第三，區(qū)分不同權(quán)利的保護順位。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，具有優(yōu)先受償性，而本案中的稅款債權(quán)屬于一般公法債權(quán)，且發(fā)生時間晚于抵押權(quán)。在權(quán)利沖突時，應(yīng)遵循“時間在先、權(quán)利在先”原則，優(yōu)先保護合法設(shè)立的抵押權(quán)，這既符合物權(quán)法定原則，也有利于維護交易安全和金融秩序穩(wěn)定。

需要特別說明的是，抵押權(quán)人收取租金需以法院查封為前提，且應(yīng)當(dāng)履行通知承租人的義務(wù)，但通知并非抵押權(quán)效力及于孳息的生效要件，僅為對抗要件，承租人在收到通知前向抵押人支付租金的，仍產(chǎn)生合法清償效果。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

第四百一十二條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條稅務(wù)機關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。

納稅人欠繳稅款，同時又被行政機關(guān)決定處以罰款、沒收違法所得的，稅收優(yōu)先于罰款、沒收違法所得。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)對納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告。

01

02

03

郭軍律師

職位：主任律師

電話：400-697-0701

業(yè)務(wù)專長：建筑工程、合同糾紛、房地產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)等。

上海公鼎律師事務(wù)所

電話：400-697-0701

傳真：021-33856629

地址：

備注：圖文來源張店法院+AI配圖

公鼎律所現(xiàn)已開通律師微信在線咨詢服務(wù)，工作時間為：上午9:00至下午18:00， 如非工作時間無法及時解答您的提問，您即可在平臺留言并留下微信號或聯(lián)系方式，我們會在下個工作日給予您回復(fù)，歡迎大家前來咨詢，公鼎律所竭誠為您服務(wù)！

聲明：本平臺發(fā)布的所有圖文內(nèi)容均來源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者及原出處所有。旨在為廣大用戶提供法律研習(xí)資料、傳遞有益信息。我們的初衷是增進公眾對法律知識的了解，提升法治意識，與社會各界共同推動法治建設(shè)。本平臺發(fā)布的所有內(nèi)容均與商業(yè)利益無關(guān)，不存在任何形式的商業(yè)推廣或盈利行為。如無意侵犯了您的權(quán)益，請與我們聯(lián)系，并在確認(rèn)后立即刪除相關(guān)內(nèi)容，以維護您的合法權(quán)益。