北京進(jìn)深 徐迪 4月30日，朝陽東壩單店平房改造項(xiàng)目1105-01地塊完成出讓。

由中國金茂摘得，被抬了一手，出現(xiàn)了一個(gè)階梯的溢價(jià)，成交總價(jià)20.981億元，折合樓面價(jià)約4.1萬元/㎡。

項(xiàng)目占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

作為今年以來朝陽區(qū)首宗成交的住宅地塊，其最大的標(biāo)簽無疑是“緊鄰東五環(huán)”。

直線距離僅100多米的物理距離，讓項(xiàng)目成為了字面意義上的五環(huán)首排。

然而，這種極致的近距也帶來了不可忽視的隱憂，地塊出讓文件中甚至專門附帶了一份防噪聲距離和措施說明。

文件明確指出，受交通噪聲影響較大，項(xiàng)目西場(chǎng)界晝夜噪聲均超標(biāo)，南北場(chǎng)界、東場(chǎng)界及內(nèi)部晝間噪聲達(dá)到限值，夜間噪聲超標(biāo)。

環(huán)路噪聲的不利因素直觀，但交通的便利性卻并未因此加分，反而打了個(gè)不小的折扣。

目前地塊南側(cè)的單店南路西段尚未貫通，通往五環(huán)內(nèi)的道路不僅狹窄且缺乏非機(jī)動(dòng)車道，高峰期擁堵問題嚴(yán)重。這意味著，業(yè)主未來想要出小區(qū)一腳油門上環(huán)路，短期內(nèi)恐怕難以實(shí)現(xiàn)。

跳出交通維度的考量，將視野拉大到整個(gè)板塊，老東壩片區(qū)的居住屬性同樣呈現(xiàn)出鮮明的兩面性。

這里城市界面相對(duì)一般，周邊以剛需和剛改型社區(qū)為主，雖然居住氛圍濃厚、生活配套完善，但軌交始終是硬傷。

項(xiàng)目步行至地鐵站將近2公里，通勤友好度較低，且在現(xiàn)有的規(guī)劃中，周邊短期內(nèi)也沒有新增軌交路線和站點(diǎn)的計(jì)劃。

當(dāng)然，除了外部配套的短板，地塊自身的先天條件也給未來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出了難題。

從地塊指標(biāo)來看，2.0的容積率數(shù)字看似舒適，但其南北狹長、多邊角的不規(guī)則地形，整體造型像一個(gè)火炬，給強(qiáng)排設(shè)計(jì)帶來了不小的挑戰(zhàn)。

受此地形限制，即便限高放寬至60米。未來項(xiàng)目中大概率不會(huì)出現(xiàn)大面積的洋房產(chǎn)品，或者洋房比例將非常有限。

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