出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月31日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)報(bào)告，在行業(yè)深度調(diào)整與歷史包袱疊加的雙重壓力下，公司交出一份充滿挑戰(zhàn)但韌性猶存的成績(jī)單。數(shù)據(jù)背后，既是行業(yè)周期下行的必然陣痛，更是萬科直面問題、主動(dòng)刮骨療毒、全力保民生穩(wěn)經(jīng)營的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在巨虧與債務(wù)壓力的表象之下，這家歷經(jīng)三十余載風(fēng)雨的龍頭房企，正以壯士斷腕的決心推進(jìn)改革，在危機(jī)中筑牢根基，在轉(zhuǎn)型中探索新生。

2025年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2334.3億元，歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損幅度較2024年擴(kuò)大。從行業(yè)視角看，這一結(jié)果并非萬科個(gè)案，而是房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展過程中，龍頭企業(yè)率先出清歷史風(fēng)險(xiǎn)、釋放壓力的集中體現(xiàn)。兩年累計(jì)超千億虧損，本質(zhì)上是對(duì)過去行業(yè)上行期激進(jìn)投資、高價(jià)拿地、過度擴(kuò)張的一次全面復(fù)盤與集中消化，是企業(yè)擺脫路徑依賴、輕裝上陣的必經(jīng)階段。

此次虧損核心源于資產(chǎn)減值與信用減值計(jì)提，全年合計(jì)超561億元，占總虧損超六成 。其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要針對(duì)佛山、廣州、深圳等早年高價(jià)獲取項(xiàng)目，在樓市下行、房?jī)r(jià)回歸理性背景下，主動(dòng)對(duì)存量資產(chǎn)價(jià)值重估，充分暴露歷史問題，不遮掩、不拖延，彰顯管理層直面失誤的坦誠與徹底整改的決心。相比部分企業(yè)隱匿風(fēng)險(xiǎn)、延遲出清，萬科選擇一次性“財(cái)務(wù)大洗澡”，將歷史包袱充分釋放，為后續(xù)輕裝前行、恢復(fù)健康經(jīng)營創(chuàng)造條件，這種主動(dòng)擔(dān)當(dāng)反而成為長(zhǎng)期價(jià)值修復(fù)的重要基石。

值得關(guān)注的是，即便身處巨虧困境，萬科仍守住經(jīng)營基本盤。2025年公司銷售金額1340.6億元，在行業(yè)深度調(diào)整期依舊保持千億級(jí)規(guī)模，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)；全年18個(gè)新項(xiàng)目首開均超額達(dá)成目標(biāo)，整體去化率達(dá)60%，上海、成都等核心城市項(xiàng)目去化率超8成 ，印證產(chǎn)品力與品牌力仍獲市場(chǎng)認(rèn)可。同時(shí)，萬物云、長(zhǎng)租公寓、物流等多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，全年經(jīng)營服務(wù)收入達(dá)580.1億元，成為穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要支撐，其中萬物云營收373.6億元，萬緯物流冷鏈?zhǔn)杖朐鲩L(zhǎng)超25%，展現(xiàn)多元業(yè)務(wù)穿越周期的韌性。

在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、多地房企交付困難的背景下，萬科將“保交付”作為首要民生責(zé)任與經(jīng)營底線，以實(shí)際行動(dòng)守護(hù)購房者權(quán)益，穩(wěn)定行業(yè)信心。2025年，公司克服資金、施工、供應(yīng)鏈等多重挑戰(zhàn)，全年累計(jì)交付234個(gè)項(xiàng)目、494個(gè)批次、11.7萬套房屋，其中1.7萬套實(shí)現(xiàn)提前30天交付，73個(gè)批次完成“交付零等待”，37個(gè)項(xiàng)目成為行業(yè)品質(zhì)交付標(biāo)桿。

為保障交付質(zhì)量與效率，萬科創(chuàng)新推出“看見家”工地開放活動(dòng)，全年開展超1500次，邀請(qǐng)2.8萬戶業(yè)主實(shí)地探訪，通過360度攝像頭、無人機(jī)巡場(chǎng)等技術(shù)實(shí)現(xiàn)“云監(jiān)工”，讓交付過程透明化、可視化。同時(shí)推行“交付即辦證”服務(wù)，打通交房、辦證全流程，解決業(yè)主后顧之憂。在部分項(xiàng)目上，萬科更形成“以交促銷”良性循環(huán)，憑借穩(wěn)定交付口碑帶動(dòng)銷售去化，在市場(chǎng)低迷期構(gòu)建起獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

保交付不僅是企業(yè)責(zé)任，更是穩(wěn)定行業(yè)、穩(wěn)定民生的關(guān)鍵舉措。作為行業(yè)龍頭，萬科在自身承壓之際依舊保質(zhì)保量完成超10萬套房屋交付，既保障數(shù)十萬家庭安居權(quán)益，也為行業(yè)樹立“風(fēng)險(xiǎn)可控、交付無憂”的標(biāo)桿，有效緩解市場(chǎng)焦慮，為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解營造穩(wěn)定環(huán)境。這種在困境中堅(jiān)守承諾、扛起社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，成為萬科穿越周期的重要底氣。

面對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的債務(wù)與流動(dòng)性壓力，萬科在大股東深圳地鐵集團(tuán)全力支持下，主動(dòng)作為、多措并舉，債務(wù)化解取得階段性成效，牢牢守住不發(fā)生公開市場(chǎng)違約的底線。2025年以來，公司已累計(jì)完成332億元公開債務(wù)償付，維護(hù)了市場(chǎng)信用基本盤。

2026年開年，債務(wù)重組提速。1月公司成功推動(dòng)3筆境內(nèi)債券展期，合計(jì)規(guī)模68億元，通過“梯度兌付”“小額優(yōu)先”等方案平衡各方訴求，獲得債權(quán)人高票通過。同時(shí)，深鐵集團(tuán)持續(xù)強(qiáng)力加持，截至目前已累計(jì)提供超338億元低成本股東借款，2026年1月再提供23.6億元專項(xiàng)借款，利率低至2.34%，專項(xiàng)用于公開債償付。國資的持續(xù)注入，不僅緩解短期現(xiàn)金流壓力，更傳遞堅(jiān)定支持信號(hào)，穩(wěn)定債權(quán)人與市場(chǎng)信心。

針對(duì)2026年4-7月112.7億元集中到期債務(wù)，萬科已制定詳細(xì)償付方案，正與債權(quán)人積極溝通，推進(jìn)債務(wù)展期與重組工作。市場(chǎng)傳出的長(zhǎng)期債務(wù)重組方案，雖未獲官方證實(shí)，但反映公司正以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光尋求長(zhǎng)效化解路徑，通過延長(zhǎng)債務(wù)期限、優(yōu)化償付安排，為經(jīng)營修復(fù)爭(zhēng)取時(shí)間空間。與此同時(shí)，公司積極盤活存量資產(chǎn)，2025年盤活貨值338億元，完成31個(gè)項(xiàng)目大宗交易，交易金額113億元 ，通過資產(chǎn)優(yōu)化回籠資金，改善資債結(jié)構(gòu)。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，盡管短期償債壓力較大，但公司并未陷入流動(dòng)性枯竭。截至2025年末，持有貨幣資金672.4億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正 ，疊加大股東支持與資產(chǎn)盤活資金，為債務(wù)化解提供堅(jiān)實(shí)保障。更重要的是，萬科始終保持與債權(quán)人坦誠溝通，秉持市場(chǎng)化、法治化原則推進(jìn)債務(wù)重組，贏得各方理解與支持，為風(fēng)險(xiǎn)化解創(chuàng)造良好外部環(huán)境。

伴隨業(yè)績(jī)與債務(wù)調(diào)整，萬科啟動(dòng)史上最徹底內(nèi)部改革與治理整頓，以刀刃向內(nèi)的決心糾正歷史問題，重構(gòu)管理體系，為長(zhǎng)期發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。一方面，全面啟動(dòng)追責(zé)問責(zé)機(jī)制，針對(duì)歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題，對(duì)前核心管理團(tuán)隊(duì)實(shí)施薪酬追回與責(zé)任倒查，覆蓋集團(tuán)高層、區(qū)域負(fù)責(zé)人及前高管，彰顯“權(quán)責(zé)對(duì)等、失責(zé)必究”的鮮明態(tài)度。

另一方面，大刀闊斧推進(jìn)組織變革，將原有“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)壓縮為“集團(tuán)-城市”二級(jí)扁平化管控，核心權(quán)限上收總部，精簡(jiǎn)管理層級(jí)、提升決策效率。同時(shí)深化降本增效，2025年開發(fā)業(yè)務(wù)人工及運(yùn)營成本同比下降超18%，萬物云通過AI技術(shù)應(yīng)用實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)用下降10.1% ，全年管理費(fèi)用連續(xù)兩年下降，控費(fèi)增效成效顯著。

在業(yè)務(wù)層面，萬科堅(jiān)定實(shí)施“聚焦收縮”戰(zhàn)略，堅(jiān)守核心城市與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快剝離非核心業(yè)務(wù)與低效資產(chǎn)，已完成冰雪業(yè)務(wù)等板塊退出 。未來將進(jìn)一步聚焦開發(fā)、物業(yè)、長(zhǎng)租、物流、商業(yè)五大核心賽道，集中資源做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決遏制新增虧損。同時(shí)加大科技賦能，將AI技術(shù)融入設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維全流程，AI工程管理平臺(tái)覆蓋97%在建項(xiàng)目，自研圖紙大模型實(shí)現(xiàn)行業(yè)級(jí)應(yīng)用，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升效率、降低成本。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史關(guān)口，萬科正經(jīng)歷上市以來最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但危機(jī)之中亦蘊(yùn)含新生機(jī)遇。此次巨虧與債務(wù)壓力，本質(zhì)上是行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的“陣痛”，是萬科擺脫傳統(tǒng)高杠桿模式、轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的“成人禮”。隨著歷史包袱充分出清、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有序化解、內(nèi)部改革持續(xù)深化、多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，公司正逐步走出低谷，邁向可持續(xù)發(fā)展新階段。

短期看，2026年仍是萬科風(fēng)險(xiǎn)化解關(guān)鍵年，集中債務(wù)兌付、資產(chǎn)優(yōu)化、經(jīng)營企穩(wěn)仍是核心任務(wù)。但在大股東強(qiáng)力支持、管理層全力推進(jìn)、各方積極配合下，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)可控，經(jīng)營基本面持續(xù)穩(wěn)定。長(zhǎng)期看，萬科擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、穩(wěn)健多元業(yè)務(wù)、強(qiáng)大品牌口碑與完善管理體系，這些核心競(jìng)爭(zhēng)力并未因短期虧損削弱。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底回升，行業(yè)格局優(yōu)化集中，萬科有望憑借率先出清風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心主業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在新一輪行業(yè)復(fù)蘇中搶占先機(jī)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)與估值的雙重修復(fù)。

從“活下去”到“穩(wěn)起來”，再到“好起來”，萬科的轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)，但更彰顯龍頭企業(yè)的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。在這場(chǎng)行業(yè)深度調(diào)整中，萬科選擇直面問題、主動(dòng)改革、堅(jiān)守底線，不僅是對(duì)自身歷史的負(fù)責(zé)，更是對(duì)行業(yè)、對(duì)購房者、對(duì)所有利益相關(guān)方的負(fù)責(zé)。陣痛終將過去，新生已然到來，經(jīng)歷風(fēng)雨洗禮后的萬科，有望以更輕盈的姿態(tài)、更穩(wěn)健的步伐，開啟高質(zhì)量發(fā)展新征程。