2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進入第五個年頭，行業(yè)格局呈現(xiàn)“強者恒強、弱者出清”的鮮明分化態(tài)勢，多數(shù)房企仍面臨去化承壓、利潤收縮、債務兌付等多重挑戰(zhàn)。此時，龍湖集團發(fā)布2025年度全年業(yè)績，交出了一份“陣痛與韌性并存”的財年答卷。

短期承壓、運營及服務崛起

年報顯示，龍湖2025年全年營業(yè)收入973.1億元，同比下降24%，這一降幅基本與行業(yè)整體走勢持平，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點累計回落超過50%。

值得關注的是，龍湖的盈利層面呈現(xiàn)明顯的結構性差異，毛利下降，歸母凈利保持正向，達到10.2億元，主要得益于運營及服務業(yè)務持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定利潤，有效對沖了開發(fā)業(yè)務的虧損壓力。

龍湖運營及服務業(yè)務的逆勢崛起，成為支撐企業(yè)穿越周期的核心底氣。

2025年，龍湖集團運營及服務業(yè)務全年實現(xiàn)收入267.7億元，在總營收中的占比提升至27.5%，創(chuàng)歷史新高，這一板塊不僅實現(xiàn)規(guī)模增長，更展現(xiàn)出極強的盈利能力——全年貢獻核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%，顯著高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務，成為利潤“壓艙石”。

具體來看，運營業(yè)務板塊中，龍湖商業(yè)全年如期新增運營13座購物中心。截至2025年底，龍湖商業(yè)累計運營商場達99座，覆蓋全國25座城市；同時持續(xù)改造升級存量項目、提升消費體驗、增強客戶粘性，租金收入同比增長4%至112.1億元，營業(yè)額及日均客流均同比增長15%以上，出租率保持97%高位。

截至2025年末，龍湖資產(chǎn)管理在管資產(chǎn)近300億元，與商業(yè)投資航道同為龍湖集團運營業(yè)務板塊的重要構成。2025年，運營業(yè)務板塊實現(xiàn)運營收入141.9億元，其中資產(chǎn)管理收入總額29.8億元。

服務業(yè)務板塊內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活不斷拓寬服務半徑，住宅服務、商企服務、龍湖優(yōu)選、塘鵝租售、龍湖美居等業(yè)務單元協(xié)同發(fā)展，依托數(shù)字科技能力，構建高效的智慧空間服務體系，實現(xiàn)服務精準觸達，優(yōu)化業(yè)主服務體驗。

龍湖龍智造作為“智慧營造”的踐行者，依托全周期的開發(fā)管理與品質(zhì)管控體系，以承諾兌現(xiàn)收獲客戶信賴，更在紓困盤活、城市更新等復雜實踐中積累了扎實能力，為合作伙伴提供穩(wěn)定可靠的專業(yè)支持。

龍湖集團運營及服務業(yè)務下的四個航道，在細分領域均保持領先身位，延續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，這使得龍湖可以依靠內(nèi)生動力、通過業(yè)務“造血”自循環(huán)來驅(qū)動公司發(fā)展，以“低負債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動”的健康模式，持續(xù)踐行高質(zhì)量發(fā)展路徑。

基于此，龍湖在2025年的投資政策顯現(xiàn)出“收縮與擴張并行”的特點，一方面，收縮開發(fā)業(yè)務拿地節(jié)奏，全年僅獲取7幅土地，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)貨值。另一方面，持續(xù)深化運營服務布局，商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)服務及智慧營造四大航道協(xié)同發(fā)力，構建“開發(fā)+運營+服務”的閉環(huán)生態(tài)。

大行摩根士丹利表示，龍湖正走在正確的軌道上，正逐步轉(zhuǎn)型為一家專注于運營及服務業(yè)務的資產(chǎn)運營商；同時預計龍湖2026-2028年商場租金整體高單位數(shù)復合增長。龍湖管理層也在業(yè)績會上表示，運營及服務業(yè)務今年預計實現(xiàn)10%以上增長，力爭盡快達到100億規(guī)模。

“不逾期、不展期、不違約”

2025年，龍湖綜合借貸總額降至1528.1億元，較上年末減少235.1億元，主動去杠桿成效顯著。在手現(xiàn)金高達292.0億元，現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)達到1.85倍，遠高于1倍的安全警戒線，有效保障了企業(yè)的流動性安全。

截至2025年底，龍湖的凈負債率僅為52.2%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為54.7%，不僅符合行業(yè)監(jiān)管要求，而且顯著高于行業(yè)平均水平。根據(jù)遠東資信評估的統(tǒng)計，2025年118家樣本企業(yè)雖被動縮表，但杠桿率不減，均凈負債率攀升至84.5%，均現(xiàn)金短債比降至1.0的臨界水平。

龍湖的融資成本卻進一步降至3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年，銀行融資占比達89%。極低的融資成本與長期限的債務結構，極大降低了公司的流動性風險與利息支出壓力。

2025年，龍湖集團實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，這已是龍湖集團連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

憑借經(jīng)營性物業(yè)貸增量以及正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，龍湖已安全平穩(wěn)的度過了債務高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內(nèi)信用債、中債增擔保債券、境外信用貸款在內(nèi)的債務共計220億元。嚴格恪守“不逾期、不展期、不違約”的承諾，維護了企業(yè)的信用評級與市場信心，為后續(xù)融資奠定了堅實基礎。

UOB大華繼顯表示，龍湖集團已成功度過2025年的債務償還高峰，2026年龍湖集團的境內(nèi)債和境外貸款到期金額環(huán)比大幅減少約70%。在UOB大華繼顯看來，良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流以及獲取經(jīng)營性物業(yè)貸的能力是支撐龍湖平穩(wěn)度過債務高峰的關鍵因素。

今年3月底的龍湖集團2025年度業(yè)績會上，管理層總結了龍湖的融資管理三原則：嚴守信用銀行融資不逾期不展期、公開市場債務不違約；不斷提高運營資產(chǎn)的MPI，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸空間，優(yōu)化融資結構；強化融資和現(xiàn)金管理機制，建立賬戶級管控體系，提前削峰到期債務。他表示，龍湖在2025年已成功穿越債務最高峰，2026年剩余到期債務約61億元，償債壓力已大幅緩解。