4月2日下午，在廣州舉辦的2026觀點年度論壇上，觀點指數(shù)發(fā)布《卓越指數(shù)·2026房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報告》（下簡稱報告）。報告指出，2026年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中迎來了清晰的轉(zhuǎn)折點。代建行業(yè)作為房地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心路徑，已從“配角”走向“主角”，成為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量之一。

報告指出，當前，代建行業(yè)仍面臨費率承壓、競爭加劇、能力升級等多重挑戰(zhàn)。但長期來看，隨著政策的持續(xù)賦能、市場需求的不斷迭代、企業(yè)能力的持續(xù)提升，代建行業(yè)的發(fā)展前景依舊廣闊。

代建業(yè)務從傳統(tǒng)住宅開發(fā)向城市更新等多領域延伸

2025年，國家宏觀政策與地方實施細則協(xié)同發(fā)力，為代建行業(yè)注入長期增長動能。從中央層面看，“十五五”規(guī)劃建議、中央城市工作會議、《關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》等政策文件，明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心方向，推動代建業(yè)務從傳統(tǒng)住宅開發(fā)代建，向城市更新、老舊住房改造、保障性住房建設、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套等多領域延伸，其中公共設施代建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建成為新的增長極。不過，住宅代建仍是代建行業(yè)的核心賽道，市場需求呈現(xiàn)“保障+改善”雙輪驅(qū)動的特征。

從地方層面看，2025年以來，湖南、內(nèi)蒙古等省市先后發(fā)布投資項目代建制管理辦法；廊坊、青島、濟南、中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)等多地進一步細化政策，形成“強制代建范圍+激勵機制+監(jiān)督管理”的完整體系，推動代建行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化轉(zhuǎn)型。

2025年，代建行業(yè)整體保持增長態(tài)勢，但受宏觀環(huán)境承壓、市場競爭加劇等因素影響，呈現(xiàn)出“規(guī)模分化顯著、費率持續(xù)承壓、布局聚焦核心”的特點。

從企業(yè)規(guī)模看，2025年，代建企業(yè)新增簽約項目面積顯著分化，頭部企業(yè)憑借品牌、資源與專業(yè)優(yōu)勢實現(xiàn)規(guī)模領跑但增速放緩，中部企業(yè)加速拓展，尾部企業(yè)增速較慢，甚至出現(xiàn)收縮。

頭部企業(yè)方面，比如綠城管理，2025年以3535萬平方米新簽約規(guī)模位列行業(yè)第一，代建費用為93.5億元，增長約0.5%。旭輝建管截至2025年末，在管項目超270個、總建筑面積逾4200萬平方米，全年新增項目79個，全年銷售額突破100億元，展現(xiàn)出強勁的經(jīng)營韌性。遠洋建管2025年新增項目82個，新簽約規(guī)模超1500萬平方米，新進入深圳、成都、長春、福州、重慶等一二線城市。不過，也有企業(yè)新簽規(guī)模大幅收縮，例如:中原建業(yè)截至2025年11月末，新簽合約項目僅13個，新增合約建筑面積84.93萬平方米，較2024年同期大幅減少61.8%。

分化格局的背后，是企業(yè)戰(zhàn)略與核心能力的差異:頭部企業(yè)進行全國化全業(yè)態(tài)布局，憑借品牌優(yōu)勢和全流程服務能力，獲取優(yōu)質(zhì)項目資源；中部企業(yè)積極拓展合作網(wǎng)絡，加強與地方國企、AMC機構(gòu)的協(xié)同，加速規(guī)模擴張；尾部企業(yè)多為屬地化探索，部分企業(yè)通過低費率搶單維持生存，但面臨質(zhì)量風險與利潤壓力。

代建行業(yè)費率普遍低于3%，利潤空間持續(xù)壓縮

報告指出，據(jù)行業(yè)實踐，當前代建費率普遍低于3%，較早期5%-6%的水平明顯回落，部分企業(yè)代建費率已從5%-6%降至3%-4%(含人工費)，利潤空間持續(xù)被壓縮。

下降的核心原因主要有兩方面:一是委托方成本控制需求驅(qū)動，房地產(chǎn)行業(yè)盈利壓力傳導至代建領域，委托方(尤其是房企、地方平臺公司)紛紛壓縮開發(fā)成本，代建服務費成為被壓縮的重要環(huán)節(jié)；二是行業(yè)競爭加劇，隨著代建賽道參與者激增，部分新進企業(yè)通過低費率搶單，導致行業(yè)整體費率下滑。

值得警惕的是，低費率競爭可能引發(fā)質(zhì)量風險。部分新進企業(yè)為搶占市場份額，過度降低費率，導致后期項目管理、工程質(zhì)量無法得到保障，不僅損害委托方利益，也影響行業(yè)整體口碑。觀點指數(shù)認為，合理的利潤是維持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵，代建企業(yè)應避免惡性價格戰(zhàn)，通過提升專業(yè)能力、拓展高附加值服務，實現(xiàn)規(guī)模與利潤的平衡。

核心城市群仍是代建業(yè)務的“主戰(zhàn)場”。長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、產(chǎn)業(yè)配套完善、城市更新項目密集，為代建業(yè)務提供了穩(wěn)定的需求支撐。綠城管理、金地管理、龍湖龍智造等企業(yè)，在南京、武漢、上海、深圳等核心城市持續(xù)深耕，通過對標高端產(chǎn)品系、提升服務品質(zhì)，鞏固市場地位。

觀點指數(shù)認為，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)風險出清進程加速，企業(yè)化債需求持續(xù)釋放，推動金融機構(gòu)手中沉淀大量亟待盤活的不良資產(chǎn)。未來兩至三年內(nèi)，不良資產(chǎn)代建領域業(yè)務規(guī)模將呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處于發(fā)展初期，具備顯著的戰(zhàn)略價值。不過，不良資產(chǎn)代建市場準入門檻較高，并非所有代建企業(yè)均能承接此類項目。

在費率持續(xù)下滑，項目收入下降之下，2025年，代建企業(yè)盈利能力面臨下滑。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬